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房地产市场分析论文篇一：《区域房地产市场分析技术探讨》 【摘 要】近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产行业作为国 民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。而今年，随着国家 调控政策细则的逐步落实，与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变 相对应，房地产业经历了年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势 。 房地产行业的软着陆，既是机遇，也是挑战――为了实现行业的可持续发展 ， 政府需要在已有调控之下加强对区域地产市场的具体分析，对此本文主要就 地产市场分析技术的重要性以及实施办法进行探讨。 【关键词】区域房地产;市场信息;分析技术;宏观调控 自二十世纪八十年代顺应经济体制和政治体制改革的市场化要求以来， 我国房地产业便进入了高速发展的时期，对国民经济的发展起到了巨大的推 动作用。但政府管理部门在进行宏观调控的过程中，不能有效地获取、利用 市场信息，导致相关政策的制定与房地产市场的现状存在一定的差异性，从 而加剧了房地产业发展的不稳定性。因此，想要解决上述问题，有效提高房 地产市场的整体发展水平，需要构建一套区域房地产市场的系统分析思路和 技术方法。 1 区域房地产市场分析的作用 区域房地产的分析作用主要体现在两个方面，即对宏观经济的作用和对 房地产业的作用。具体分析如下： 1.1 区域房地产市场分析对宏观经济所产生的影响 首先，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其投资增长与宏观经济 增长之间呈高度相关，随着市场经济体制的不断完善，二者之间逐步形成了 同向发展而又相互牵制的互动关系。区域性地产市场分析致力于以具体实践 为支撑，对这种互动关系进行发展方向和战略上的引导，避免房地产业和宏 观经济出现主次模糊、互相冲突的现象。 其次，加强区域房地产的市场分析能够有效地促进其他行业的协调发展 。 房地产作为综合性较强的产业，其开发投资过程中涉及较多其他行业，从而 对经济基本面不断产生着间接影响。房地产未来的发展方向在很大程度上将 决定其他一些产业的发展。而区域房地产市场分析可以为相关产业的发展提 供有效的参考信息，以此促进我国市场经济的平稳发展。 再者，区域房地产市场分析可以有效地推动城市的建设发展。近年来， 随着城乡一体化的全面发展，对城市进行有效合理的规划至关重要，而房地 产业更是城市规划中的重要一环。进行详实的区域地产分析可以确保城市空 间资源的有效配置和土地的合理利用，以事实数据进行科学规划，从而追求 经济效益、社会效益、环境效益的共赢。 1.2 区域房地产市场分析对房地产业具有促进作用 由于近年来我国房地产发展速度在众多行业当中相对较快，加强对区域 房地产市场的分析可以掌握相关市场数据，研究相应的市场特征，从而实施 更加有效的调控政策，促进房地产业的理性规划，并带动相关产业发展，进 一步推动市场经济的平稳运行。 另外，加强区域房地产市场分析还有助于提高房地产市场的抗风险能力。 房地产是风险较高的产业，想要有效地缩短供需差距、预测投资风险，需要 充分对市场相关信息进行了解，根据有效的市场分析结果进行相应的发展规 划，为此这就要加强对区域房地产市场进行有效的分析，从而提高房地产的 抗风险性。 2 区域房地产市场分析方法探讨 当前，从房地产基础模型框架可以了解到相应的区域房地产基本分析方 法包括三个部分，即供需、外部关键影响因素以及基本预测。 2.1 供需分析 要对区域房地产市场进行有效的分析，供需分析是传统上最基础的分析 内容，然而当前对市场供需的分析存在较多问题，难以准确有效的预测市场 行为，本文将针对相应的问题和可能存在的误差进行新的分析探讨。 2.1.1 供给分析 对于供给需求而言，由于对相应的市场供应数据在获取的过程中存在一 定的难度，开发商等不能够有效地获取到相关的信息。然而对于信息把握相 对完整的政府而言，在这个过程中要加强与房地产业之间的联动性，充分将 资源进行有效的共享，从而引导房地产进行理性的开发，防止“鬼城”效应。 在对市场供给分析的过程中，供给量和相应的供给结构式市场分析较为重要。 首先，供给量的分析。市场供给量主要分为现有供给量和潜在供给量。 对于现有供给量而言，主要可以通过目前在售物业相关的数据进行相应的统 计，近年来，随着国家不断加强对房地产业的宏观调控，相关的信息得到了 有效的使用，从而也就促进了房地产透明化发展的进程，在计算机技术的大 力推动下，远程登录方式成为了当前查询在售物业相关信息的一大手段，这 样有助于利用信息资源系统进行相关数据的统计。 对于潜在的供给量，可以在政府部门进行审批的过程中利用管道分析法 对相关数据进行有效的统计，无论是开发建设还是项目竣工后的一切活动， 都应严格遵守我国房地产管理相关规定，有效进行活动跟进，保证管理过程 的流动性。 管道分析法如图 1 所示： 图 1 管道分析法 其次，供给结构分析。为了促进供给需求的有效性，就需要对相应的供 给结构进行有效的分析，首先要对区块划分的方法进行具体的分析，对相关 的区域类型进行明确的划分。其次是要对物业的类型进行明确的划分，并要 根据不同的用途进行细节的划分。另外，还应当对相应的区域供给结构分析 应用进行具体到位的分析，例如：单一区块供给结构的分析。 2.1.2 需求分析 对于需求分析而言，其最主要的是成交需求和未来需求两个方面，成交 需求分析主要包括了区域分布、建筑类型、户型面积以及付款方式等等。而 未来需求主要体现在一种潜在的需求，例如人口的流动对住房的需求等。 其次，应进行刚性需求和投资性需求分析。在成熟市场经济国家，比如 欧美，商品房属于消费品，大家买房子就是为了自己住。但是在中国的商品 房，有的人买来住，有的人买来获取房租或赚取差价，所以它既有投资属性 又有消费属性，只有先分清它是刚需还是投资需求，才能对物业的类型进行 明确划分，然后分别分析其供求关系。 在单独分析之外，还应当对供给、需求二者进行对比分析，主要是对供 给量和需求量、供给结构和需求特征之间进行对比分析，从而更好地位房地 产开发提供有效的依据。房地产市场消费需求分析 房地产市场分析论文篇二：《房地产市场消费需求分析》 受国际金融危机影响,2008 年中国房地产投资总额、施工面积、新开工 面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都 出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市 场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大 等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产 市场需求的基本特征。 一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至 2008 年末,全国总人口数 超过 13 亿,自然增长率超过 5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产 作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚 性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按 25 平方米/人计算,那么我国现有居民达到小 康生活标准的实际住房需求量超过 300 亿平方米,再加上这 13 亿人工作、学 习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我 国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20 世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组 建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初 的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人 口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大 变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意 与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育 政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居 住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素 目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007 年我国城市化率为 44.9%,年均增幅约为 1%。按“十一五”规划要求,2010 年我 国城市化率将达到 47%,预计 2020 年会达到 60%。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国 13 亿的人口总量和年均 1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过 1300 万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化 因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改 变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社 会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、 交通方便的中高档社区。 3.收入因素 随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统 计局的数据显示,2007 年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为 4140 元和 13786 元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长 9.5%和 12.2%;2008 年全 年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为 4761 元和 15781 元,分别实际上 涨 8.0%和 8.4%。 根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要 求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房 的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高 层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运 行的重要原因。 4.城市拆迁改造因素 随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力 度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为 1.3 亿平方米,实际拆 迁面积约为 1 亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则, 城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视 的原因之一。 5.投资投机因素 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途 径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来 源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。 首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后,国内居民对 医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄 利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因 素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值 手段。 国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个:首先,随着中国经 济在世界经济中地位的不断提升,他们需要不断增加在中国的资产配置比例; 其次,人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。 二、消费者实际支付能力分析 尽管房地产市场潜在需求旺盛,但是这些需求能否得到有效的支撑和释放, 还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。 分析消费者的实际支付能力,首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进 行衡量,即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分 析。按照世界银行给出的标准,房价收入比在 3～8 之间为合理区间。例如日 本的房价收入比约为 5,美国的房价收入比约为 3,旧金山、东京、纽约、伦敦、 悉尼等国际主要城市的房价收入比约为 4.4～8.5。据统计,由于近几年来国内 房价的持续大幅提升,我国的房价收入比已超过 10,远高于国际平均水平,北京、 上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过 13。这意味着如果不吃不喝,一 个中国普通家庭购买一套住宅至少需要 10 年时间。显然从这个角度分析,中 国消费者的实际支付能力并不高。然而,从目前全国的实际情况来看,中低收 入家庭的实际购买能力确实很低,购房主力军实为中等偏上、高收入,以及最 高收入的消费群体。从各个收入阶层分别来看,中等偏上收入阶层的房价收入 比基本低于 6。 其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力,考虑到中 国国情,还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来,当发达国家普通 居民尽可能缩减一切开支时,中国国内的消费总额却屡创新高。这主要是由中 外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,教育、医 疗、养老等方面缺乏基本保障,中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。据国家 统计局数据显示,2008 年中国国内城乡居民储蓄存款超过 22 万亿元,储蓄总 量位于世界第一位,人均储蓄额约为 1.7 万元。按照以上数据进行简单计算,则 三口之家的平均储蓄额将超过 5 万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素, 中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十 万,甚至更多。 对于房地产消费,综合以上两个方面的分析可以得出以下结论:中低收入 家庭基本不具备支付能力,他们需要通过建设完善的住房保障体系,以经济适 用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题;而中等偏上、高收入,以及最 高收入家庭的实际支付能力较强,完全具备购房能力,是现阶段推动房地产市 场需求旺盛的主要消费群体。 参考文献: [1]中华人民共和国国家统计局,2008 中国统计年鉴[M].].北京:中国统计出 版社,2009 [2] 牛凤瑞等:中国房地产发展 报告 NO4[M].]. 北京 :社会科学文献出 版 社,2007 [3]国家统计局综合司,2008 年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民 共和国国家统计局网,2009 [4]国家统计局综合司,2007 年国民经济总体保持平稳较快发展.中华人民 共和国国家统计局网,2008 [5]国家统计局,中华人民共和国 2008 年国民经济和社会发展统计公报.中 华人民共和国国家统计局网,2009 [6]国家统计局,中华人民共和国 2007 年国民经济和社会发展统计公报.中 华人民共和国国家统计局网,2008 [7]肖元真 李薇洁:我国 2006 年房地产发展现状和 2007 年前景展望[J].].当 代经济管理,2007,29(1):27～31 [8]王 婷:我国房地产价格的调控方略探讨[D].].天津:天津大学,2007 [9] 马 征 : 对 我 国 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 政 策 的 分 析 与 建 议 [J].]. 商 业 经 济,2008(10):32～33 房地产市场分析论文篇三：《浅谈房地产市场与房地产开发》 摘 要:随着我国社会主义市场经济的建立,房地产市场伴随着整个国民经 济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革繁荣了房地产业, 为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。房地产开发与房地产市场紧 密相关,房地产市场的活跃促进了房地产开发。作为一个开发商,了解房地产 市场,认识房地产市场是非常重要的;同时,掌握房地产市场的最新信息,实际地 观察、分析购买者的心理和掌握社会的总需求也是必不可少的。 关键词:房地产市场 房地产开发 区域性市场 市场分析与推广 市场信息