另起炉灶的房地产进项分摊计算，税法也有无奈

另起炉灶的房地产进项分摊计算，税法也有无奈

作者在《房地产进项分摊计算，一个特立独行的存在》大致分析了一下《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）（以下称“18号公告”）的法律效力及与《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）（以下称“50号令”）的兼容问题。本文是要分析18号公告出台的现实需求及合理性。

50号令对于划分不清进项已经规定了的分摊计算方法（按销售额、营业额分摊），18号公告为什么要另起炉灶按建设规模分摊进项呢？因为房地产开发有其特殊性，从拿地、开发、预售一直到交付前，房地产项目一般是没有所谓销售额的。《增值税暂行条例》第六条：“销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额”，这里有个重要的概念“发生应税销售行为”，房地产公司销售不动产，一般以房地产公司将不动产交付（通常按约定交付与实际交付孰早确定）给买受人的当天作为应税行为发生的时间，所以预售阶段虽然收了钱，但这些预收款并不构成销售额的基础，房地产项目在交付前销售额往往处于零发生的状态，这个期间往往不是一两个月，而是一两年（进项认证有期限，不能无限等待），但这一两年房地产开发企业不断取得进项，如套用50号令的公式，是无法分摊，就算勉强分摊（如有零星销售额）结果也严重不合理，因此18号公告为了解决进项及时分摊抵扣的问题，作者理解是将销售额近似为了建筑规模，从而方便分摊计算。但为什么不把未来的销售额先拿过来作为分摊基数呢，因为预售往往不是一次性完成的，市场行情及价格也是不断变化的，不具有可行性，但建筑规模不同，一般参照政府的相关证件，可以很快获知，后续的变动可能性及幅度都不大。所以国税总局另起炉灶搞了一套房地产进项分摊计算方法，也是迫于现实诉求哈。税法也有它的无奈（没想到怪我咯）！