一个美丽的陷阱——土地增值税暂不征收

一个美丽的陷阱——土地增值税暂不征收

土地增值税最有名的暂不征收，应该是《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）规定的若干情形（如合并、分立、改制重组等）。暂不征收虽名义上是一项税收优惠，但贸然使用很可能“反受其害”。

作者有个爱举例子的好习惯，例子如下：

A公司有块土地，转让所得，转让含税对价2.18亿元，进项专票上注明进项税额0.18亿元，现A公司拟与B公司合并为AB公司（上述企业都非房地产开发企业），合并时该土地评估价/公允价为3.27亿元，AB公司成立后将上述土地自建商业，投入运营使用一段时间后转让取得含税销售收入10.9亿元。下表列示了享受土地增值税暂不征收政策与否的差异：

图片来源：税语说 

上例中，由于合并环节适用了暂不征收政策导致整体土增税多交了0.35亿元，代价不可谓不大（当然实务当中需考虑合并环节提前缴纳土增税的资金占用成本）。为什么用了暂不征收的优惠政策，土增税税负反而增加了？主要原因：一、土增税实行的是四级超率累进税率，在总增值额一定的情况下，通过分切增值额，可以降低各部分增值率，从而降低适用税率；二、暂不征收不同于免征，前面暂未缴纳的税款，会在后续纳税环节“补回来”，所以就算没有税率差，也只是个缓税的作用，而非减税的作用，暂不征收的情况下上游环节未缴纳土增税，后面的成本扣除只能按上游的原始成本，而不能按转让环节的评估价/公允价等来调整确认。

劲酒虽好，不要贪杯；优惠虽好，须得小心！