房地产融资的口子越扎越紧之变相融资

变相融资问题

房地产融资的口子越扎越紧，资金在地产圈外无门可入，这个时候融资就到了考验想象力的阶段了，很多房地产开发项目总包现金流充沛，所以部分房企就和总包眉来眼去搞起了变相融资，假设行业惯例是2年后结清工程款，房企就和总包协商把付款节点延迟到3年后，延迟的1年按10%计息，即支付总包1.1倍的工程款，做的比较完美的在招标阶段就把这些内容转换成了工程款，而没有单独的融资条款。如此操作，好处良多，双方受益：房企缓解了融资难，利率更优惠，且部分利息转换为工程款，企业所得税（所得税主要是利率超标问题）和土地增值税可以扣除更多，增值税将不可抵扣的进项转换为可抵扣的进项；而对总包而言也可能有好处，特别是甲供、清包工、老项目的增值税税率只有3%，比融资的6%低不少。这么操作其实也说不上对错，因为常规的建安劳务一般都有垫资内容。