2020年南方电网招聘考试财会知识:旧房及建筑物需要评估的几种情形

旧房及建筑物需要评估的几种情形

税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项自的金额:

1.出售旧房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房产。凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项日的金额。

评估的基本方法是:对于出售的旧房及建筑物，首先应确定该房屋及建筑物的重置成本价，然后一再确定其新旧程度(即成新度折扣率)，最后，以重置成本价乘以其成新度折扣率，以确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。采用这种方法的好处是:可以消除出售旧房及建筑物按原成本价作为扣除项目金额所造成的不合理情况，减弱通货膨胀因素对房屋价值的影响，使旧房及建筑物的扣除项目金额与其实际价值和出售这类房崖的增值程度相适应。

由政府批准设立的房地产评估机构评定的房地产重置成本价乘以成新度折扣率的价格，适用于旧房地产的估价计算公式为;

旧房地产评估价格=房地产重新购建价格x成新度折扣率

使用上述公式计算、评估时应注意以下两点:(1)房地产重新购建价格是指估价时点的重新取得或者重新开发的全新状况的待估价对房地产所必要的支出和应获得的利润之和的价格;(2)房屋的成新度折扣不同于会计核算中的折旧。房屋的成新度折扣是根据房屋在评估时的实际新旧程度，按专业机构规定的房屋新旧等级标准进行对照，并参考房屋的使用时问、使用程度和保养情况，综合确定房屋的新旧度比例，一般用几成新来表示，

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

2.隐瞒、虚报房地产成交价格的

隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种:一是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报;二是指纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。

对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。这里所指的市场交易价格，是指在评估被转让房地产时，选取多座与该被评估的房地产在地理位置、外观形状、面积大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸因素相同或相近的房地产，以这些房地产的交易价格作为参照物，进行价格的比较。并且，依照科学的评估方法对有关数据进行筛选，再分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度，对有关数据进行调整，最后确定一个比较合适该房地产的市场评估价格。通过这种市场比较发的评估，确定一个较为公平的市场交易价格作为正常情况下的装让房地产价格。税务机关在征收土地增值税时，根据上述评估价格确定转让房地产的收入。

采用市场比较法进行评估，首先要收集较多的交易实例，从中挑选出可供进行价格比较的类似的房地产实例，同时，还要对影响交易价格的诸因素进行修正，最后才能确定出最接近于合理的价格。市场比较法可用下列公式来表示：

房地产评估价格=交易实例房地产价格x实物状况因素修正x权益因素修正x区域因素修正x其他因素修正