应尽快启动“第二次房改” 住宅市场公平性不是调控可以解决

 据国家统计局调查显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,连续五个月出现上涨,住宅价格上涨压力加剧。

自1998年中国启动"取消福利分房、实现居民住宅货币化"为核心的住房制度改革至今,住房市场暴露重重问题。自2004年始,中央政府每年都会调控住宅市场,运用货币政策、土地供应以及财税政策等工具,但均不奏效,房价持续上涨,脱离大部分民众的实际购买力。目前,"调控"已不足以解决积弊,需要进行二次房改,才有可能实现住宅市场的健康发展。

首先,住宅市场不公平性愈发突出。房改之初,政策要求"最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价的商品住房",规定经济适用房覆盖群体要占到城市人口的60%～70%。但改革以来,廉租房和经济适用房所占比例极小,仅有的也在认证资格上把关不严。目前,住宅市场主要分市场化和非市场化两部分。在非市场化部分,是国家行政机关和垄断性国有企业,或享有协议征地的优惠自建住房,或者团购,住宅价格远远低于市场价格。在市场化部分,消费人群有三种,一是有钱人,可购买多套；一是中产阶层,即房奴；剩下多数民众是靠个人收入买不起住宅的群体,只能举家之力或被迫等待。可见,某些部门和企业门享受特殊待遇；而中产阶层与中低收入者背负沉重按揭压力,影响了国内消费,是经济失衡的主要原因。

其次,房地产业定位异化。1998年启动房改是为了应对亚洲金融危机带来的外需萎缩冲击；此后,房地产业成为支柱产业,土地拍卖和税费成为地方财政的主要来源。2004年7月,有关部门规定同年8月31日起,采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地,旨在消除土地协议出让中的腐败,但却令地价飞升、房价急涨。土地拍卖方式是模仿香港,以此解决城市化所需财政,而西方国家一般征收物业税。但香港土地政策具有前提,一是香港政府为大约30％左右的人提供了政府兴建的公屋；香港实行低税收政策,且政府提供社会福利,香港高房价相当于纳税,但个人得到较好福利保障。内地城市不仅没有提供足够的保障性住宅,还缺乏足够的社会保障。因此,在财政导向与社会福利缺乏的背景下,过高的地价和楼价形成具有剥夺性质的市场。

第三,房地产市场酝酿金融风险。由于当前货币发行过多而造成通胀预期,吸引实体经济资本涌入资产市场,包括境外热钱,正在吹大资产泡沫。住宅已经成为资本品,市场开始追涨杀跌,地王现象与货币政策为炒作打下基础,目前所能出台的政策(增加土地供应、收紧二套房信贷等)并不足以勒住未来房价的狂奔,因为供给需要时间,而流动性过剩已成事实。一旦形成地产泡沫,将会殃及金融安全。

我们认为,住宅市场公平性与财政导向不是调控可以解决,需要彻底改革,包括提供相当比例的政府公屋,改革土地出让制度等。而地产泡沫的聚集与对高房价的不满情绪,要求改革越快越好。