上海普通住房新标准今起生效 二手普房交易税费减少

 根据市房管局近日发布的《关于调整本市普通住房标准的通知》，今起，上海普通住房新标准正式生效。

　　凡是同时满足以下三个条件的住房，都可按照"普通住房"标准申请贷款和交易:五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，其中坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　部分房产中介预测，由于新标准直接利好刚需购房者，生效后刚需市场活跃度肯定会增加。

　　更多刚需购房者"一步到位"

　　与之前执行的2012年普通住房标准相比，新标准在容积率和单套建筑面积上都没有变化，但调高了单套房屋的成交总价，其中内环线内提高120万元、内外环间提高110万元、外环外提高70万元。也就是说，在上海楼市存量房中，符合普通住房标准的房源将有所增多。

　　标准调整后，新建商品房中的"普房"占比可达六成。这只是综合内环、内外环间和外环外所有房源的综合估算。从在售楼盘公开数据推测，外环外新建商品住房中"普房"接近70%;但内环内和内外环间的"普房"占比较低。

　　业内人士分析，普通住房标准主要是为刚需购房者服务的，标准调整后"普房"房源的分布也符合这一标准导向。外环外是偏爱新房的刚需购房者选择房源的主要市场，单套总价提高后，可供此类购房者选择的房源明显增多，而且购房者有机会享受银行、公积金中心提供的改善性需求贷款优惠政策。

　　嘉定安亭一新楼盘的业务员为记者算账:"我们的房子均价为1.6万元/平方米，房型为82平方米的两房和113平方米的三房，也就是说，总价分别是131.2万元和180.8万元。按原标准，如果之前有过贷款记录的购房者，即使房贷还清，想要享受央行和银监会'9·30'新政策、只付三成首付的，只能选择两房;新标准生效后，就能买三房了。"他认为，新标准可以让更多刚需购房者在外环外"一步到位"买到新房。

　　上家下家交易成本都降低

　　相比新房，新标准生效后，不同区域内二手房市场的"普房"比例差不多，在七成左右。二手房市场房源形式更加多样，即便在中心城区黄金地段，也有房龄较长、面积较小、总价不高的普通住房。

　　光新路上紧靠内环线的一家中介业务员告诉记者，该区域新房单价约5万元/平方米，但区域内二手房的单价相差很大，其中既有房龄不满5年、每平方米价格约4万的次新房，也有房龄超过20年、每平方米价格3万元的老公房。就后者而言，总面积很少有超过90平方米的，所以总价在270万元左右，同样符合普通住房标准。"也就是说，如果买房的人对地段的要求高过房型、小区等硬件，中心城区可供选择的二手普通住房还是有不少的。"

　　更重要的是，新标准生效后，"普通"二手房的交易成本明显降低。房产交易中心税务窗口的工作人员表示，此次普通住房标准调整并不涉及房屋交易相关税率调整，但普通住房和非普通住房适用的营业税、个人所得税、契税等税率不同，普通住房在交易时可享受很多减免，受益者包括买卖双方。

　　正因为此，部分已经签订房屋买卖合同并完成贷款手续的市民，都打算今天之后再办理过户手续。买了内环内一套"满五唯一"、建筑面积88平方米、总价360万元二手房的陈小姐告诉记者，她买的房子被划入"普通住房"范畴后，她原先要缴纳的契税税率从总房价的3%降低到1%，省了7.2万元;对她的上家来说，本来要付的个人所得税税率是住房转让收入的2%，现在只要1%，本来要付的营业税是住房转让收入的5.65%，现在可以免交，减免税费总额约16万元。