认清二手房避税风险

　　近4万元高额税费使买主放弃购房

　　在国企工作的李先生于1998年在洋桥附近购得一套房改房，建筑面积75平方米，两居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年迈的父母接过来居住，这样也便于照顾。五口人住在两居室里显然环境差了些，为此，李先生决定把房屋出售，然后到郊区购置一套大三居来改善居住环境。今年4月，李先生把房屋委托给某经纪公司代为出售，李先生报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。

　　6月20日，李先生与在私企工作的刘女士初步达成购房意向。但在计算应缴纳税费时双方陷入了尴尬局面，李先生的房屋虽是1998年购买的，但其产权证上的时间却是2004年，恰好在两年内出售房屋全额征收营业税的范围内。而且从6月15日起，个人所得税的征收开始与房产过户挂钩，朝阳、东城已开始试点。

　　经过计算，该房屋如果上市交易，李先生应该缴纳营业税1.9875万元，即39.75×5%=1.9875(万元);并应缴纳个人所得税=(售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用)×20%，即(39.75-75×4000元/平方米-合理费用)×20%=1.95万元。面对这将近4万元的高额税收，买卖双方都不愿意承担，经过一个小时的谈判，最后终于以买方放弃购买而告终。

　　中介公司推出"合理避税"服务

　　针对上述情况，京城不少中介公司提出了所谓的"合理避税"方案：以租代售、租售同步、延迟交易过户等。

　　其中，以租待售比较常见，即：如果业主出售的是个人购买不足2年的房屋(时间以产权证或契税完税证明为准)，按规定是要全额征收营业税的，为了避税，买卖双方可以先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过2年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同。

　　另外，在一些交易中，有人还采取签订阴阳合同的方法避税，买卖双方签订两份合同，一份是针对主管部门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

　　认识"合理避税"风险

　　北京亿中律师事务所王京平律师提醒，作为二手房交易的双方必须意识到所谓"合理避税"存在着不小的法律风险。

　　王律师称，现实中某些所谓"合理避税"手段，实为交易双方以所谓"合法的形式"减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取"以租代售"方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于"出租人"(实为出卖人)而言，承租人拥有随时解约的权利，若"承租人"(实为买受人)在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。

　　对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。

　　本版采写/本报记者许子凌

　　■案例解答

　　面积超140平米需缴所得税

　　安女士：我看中一套二手房，三室二厅二卫，145平米，卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同，请问按目前有关规定，除了付房屋成交额以外，要付哪些税?

　　律师答复：来信所述房屋面积超过140平米，不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额外，主要交纳：(1)契税：成交价的3%;(2)合同印花税：成交价的0.5‰;(3)房地产权属证书印花税：5元;(4)其他杂费。卖方主要交纳：(1)营业税(含城建税、教育费附加)，房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%;(2)合同印花税：成交价的0.5‰;(3)个人所得税，此次转让净所得的20%;(4)土地增值税：增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)×税率。

　　只签合同不过户风险极大

　　张先生：我想买朋友的一套二手房，我朋友说，为了避免缴营业税，我们可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法有没有风险?

　　律师答复：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。

　　双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果张先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权;如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那张先生只能依买卖合同追究其违约责任。

　　营业税、所得税一般由卖方

　　缴潘先生：我打算在南城购买一套二手房，代理的中介公司说，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法，可能存在什么风险?

　　律师答复：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。

　　如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。

　　■实操提示

　　税务研究专家指出，税务筹划是指纳税人为了实现利益最大化，在不违反法律、法规的前提下，对尚未发生或已发生的应税行为进行各种巧妙安排。

　　●高价房要延迟缴税对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价超过9432元/平方米、面积在140平方米以下、符合新普通住房标准二手房的，可以等到8月31日后再按房价的1.5%缴纳契税，而在8月31日前就要按3%缴纳了。

　　●超大房须按期缴税对个人在6月1日前签订的房屋买卖合同，购买了单价低于9432元/平方米、面积却在140平方米以上二手房的，就要抓紧在8月31日前按房价的1.5%缴纳契税，拖到8月31日后就要按3%的税率缴纳契税了。

　　●询问最低过户价在购买二手房缴纳税费过程中需注意契税最低过户价的问题，因为缴纳契税时有最低过户价的要求，最低过户价格标准根据各区规定有所不同。

　　●提交5项资料缴纳税费时需提供：买卖合同(原件及复印件)、房产证(原件及复印件)、买卖双方身份证(原件及复印件)、原购房协议、购房发票或收据(原件及复印件)。

　　■收费指南

　　买卖二手商品房

　　(1)个人购房不足2年出售的买方：契税3%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税5%;印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)

　　(2)个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：契税1.5%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)

　　卖方：印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)

　　(3)个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：契税3%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税(售房价-购房价)×5%;印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)

　　买卖已购公房(1)个人购房超过2年出售，符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税1.5%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)

　　卖方：印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)

　　(2)个人购房超过2年出售，不符合普通住房标准的买方：土地出让金：当年的房改成本价×建筑面积×1%契税3%;印花税0.05%;工本费(依各区规定)

　　卖方：营业税(售房价-购房价)×5%;印花税0.05%;个人所得税(依各区规定)

　　■合同范本

　　《房屋买卖合同》出卖人将房屋以"以租待售"方式出售给买受人，双方可以约定如下条款：

　　1、出卖人和买受人在房屋租赁合同生效后()日内，向房地产管理部门依法办理租赁登记备案手续，以保护买受人对房屋的使用权及产生对抗第三人的法律效力。

　　2、双方在房屋租赁合同中约定零租金(或低额租金)，以避免出卖人解除租赁合同。

　　3、房屋买卖合同自()年()月()日生效;若在房屋买卖合同生效前，出卖人擅自解除双方所签房屋租赁合同，则本房屋买卖合同即刻生效;房屋买卖合同生效的，出卖人按照租赁合同约定已付房屋租金即为买受人按照买卖合同约定向出卖人支付了与该租金相等数额的房价款。

　　4、出卖人在租赁期限内，擅自解除合同即视为违约，应向买受人支付违约金()元。