二手房营业税要如何缴纳 营业税的缴纳状况如何

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要如何缴纳 营业税的缴纳状况如何
去年5月，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），此《意见》明确规定："自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；对个人购买住房满2年（含）转手交易的，普通住房销售时免征营业税，非普通住房销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。"现在政策执行将近一年，营业税的缴纳状况如何？消费者在实际缴纳过程中又出现了哪些问题？ 
未满2年的住房成交逾一成 
　　据"链家地产"调查统计资料分析，从去年6月1日至今，在所有成交的二手房中，未满2年的房产交易量占总交易量的15%左右，相比去年年初的20%下降了5个百分点左右。从中可以说明两点：一方面反映了部分消费者采取延期交易的方式来避开缴纳营业税；另一方面，也表现出北京二手房市场的活跃，虽然征收营业税降低了出售者的收益；但是，一些热点地段的二手房供需比能够达到1：10左右，房产的刚性需求强劲，使得业主对于税费的转嫁能力较强，这样，并不会明显影响二手房的交易量。 
　　据"信一天"统计资料显示：自2005年6月1日至今，北京二手房成交中两年以内需要缴纳营业税房屋占总成交量的11%。可见二手房交易市场已经初步消化营业税影响，进入2006年后涉及营业税的房源成交比例呈上升趋势。 
　　而在实际的税费缴纳过程中，第一步需要到各个地税局先开"代开发票"，用来证明免征营业税和个人所得税的凭证；第二步，凭"代开发票"到地税局再缴纳相应的契税；第三步，交完契税再到房管局办理过户。 
市建委发布的《指导价格》是税费缴纳的最低标准价 
　　2005年1月24日市地税局出台了第55号通知（简称《二手房交税新规》）[现在仍然以此项政策为税费交纳的执行标准]，对二手房交易的计税价格做出了明确的规定。《二手房交税新规》规定：对于二手房交易涉及税收的计税价格，如果合同成交价格低于市建委发布的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》（以下简称指导价格）中确定的指导价格且无正当理由的，均以指导价格作为核定的基数征收税款。另外，如果采用了指导价格作为征税基数的，将根据二手房建成年代的不同，乘以相应的百分比来确定计税价格。 
　　同时根据国税总局文件规定：个人应持住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。对于购买满两年如核定属于普通住宅，可免征营业税，普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。如果核定属于非普通住宅，应按售房收入减去原购买房屋价款后的差额缴纳营业税，如果成交价低于税务部门制定的基准住房交易指导价，则按指导价减去原购买房屋价款后的差额缴纳营业税。 
　　例：2006年3月，王女士出售望京区域一套建筑年代2003年、容积率2、面积为 150平方米的二手商品房，单价为7000元，成交价105万元，原购房总价为90万元。由于该房产面积超过了140平方米，属于非普通住宅，但由于该房产已经满两年，所以需要按照售房价与购房价的差额缴纳营业税，应缴纳营业税为：（1050000－900000）×5.5%=8250元。 
　　部分消费者为了逃避营业税，将房产的合同价做低，如上例王女士将出售房产的合同价做到6000元/平方米，总价就是90万元，与购买时的价格一样，没有产生差额就不需要缴纳营业税；但是，北京市建委公布的2005年下半年望京区域二手商品房指导价为6428元/平方米，同时根据《二手房交税新规》，如果合同价低于北京市建委公布的指导价，均以指导价为核定的基数征收税费。也就意味着王女士依然需要缴纳营业税：（6428×150－900000）× 5.5%=3531元。如果出售未满两年的房产同样按照市场指导价为最低计税核定基数。 
　　综上所述，"链家地产"市场专业人士认为：营业税出台近一年，对投机行为起到了一定的抑制作用，对投资行为也有一定的影响，使得部分投资者转向了租赁市场，"以租待售"也应运而生，成为投资者的新选择；同时房主在出售房产时，一定需要关注各个区域的市场指导价，千万别因此而使交易受阻。