合同解除权的行使程序详细步骤是怎样的

 　　一、合同法定解除权行使的条件有哪些

 

　　根据《合同法》第九十四条的规定，合同法定解除情形有：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

 

　　本案中，原告依约给付被告购房定金，但被告收取该购房定金后，未按合同约定履行义务，其行为已严重违约，且被告所卖给原告的两套房屋已经被法院依法查封、执行，被告的违约行为致使原告不能实现购房协议的目的，根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，本案满足法定解除权的行使条件。

 

　　二、行使合同解除权的程序

 

　　合同解除影响合同目的的实现，涉及当事人财产权益，因此，解除合同应当遵守以下程序：

 

　　(1)必须具备解除合同的条件。合同法对当事人约定解除和法定解除都作了规定，按照合同法的规定，具备以下条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的表示，就可以解除合同。

 

　　a.当事人约定的解除合同的条件成就;

 

　　b.因不可抗力不能实现合同目的;

 

　　c.在履行期限届满之前，另—方当事人明确表示或者以其行为表明不履行主要义务;

 

　　d.另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的;

 

　　e.另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

 

　　f.法律规定的其他解除情形。

 

　　不具备上述条件的，不能解除合同。但是，当事人协商解除的，协商一致的、合同立即解除，未达成协议的，合同不能解除。

 

　　(2)按照法律规定进行催告。合同法第94条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。由此可见，进行催告是解除合同的必要条件，行使解除权前必须进行催告，未进行催告的，解除合同的行为应为无效。

 

　　(3)通知对方当事人。当事人一方行使解除合同的权利，必然引起合同权利义务关系的终止，为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为，从而遭受损害，合同法第96条规定，当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方当事人接到解除合同的通知后，对解除合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

 

　　(4)在法律规定的期限行使解除权。解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应在一定期间行使。行使解除权的期限分为两种情况：

 

　　一是按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使。法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

 

　　二是在对方当事人催告后的合理期限内行使。法律没有规定或者当事人未约定解除权的行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方当事人为明确自己义务是否还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。所谓催告后的合理期限，要根据个案的不同情况确定，作为享有解除权的当事人应本着诚实信用原则，在收到催告后尽早通知对方是否解除合同。当事人对催告的合理期间有异议的，由人民法院或者仲裁机构确定。

 

　　(5)依法办理批准、登记手续。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，未办理有关手续，合同不终止。