房屋租赁合同生效要件

 　一、合同主体是否符合规定。

 

　　即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

 

房屋租赁合同生效要件

 

　　二、房屋是否为法律法规禁止出租。

 

　　只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

 

　　（１）未依法取得房屋所有权证的；

 

　　（２）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

 

　　（３）共有房屋未取得共有人同意的；

 

　　（４）权属有争议的；

 

　　（５）属于违法建筑的；

 

　　（６）不符合安全标准的；

 

　　（７）已抵押，未经抵押权人同意的；

 

　　（８）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

 

　　（９）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

 

　　三、房屋租赁合同的内容是否合法。

 

　　在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日２％计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。

 

　　四、是否进行过登记备案。

 

　　《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认