公房承租权转让条件有哪些

 　一、公房承租权转让条件有哪些

 

　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位＊兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、＊权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

 

　　公房的使用权可以转让也可以交换。有的人也称“公房买卖”，但称作买卖是不准确的，因为承租人享有的只是承租权而不是产权，而承租权只能转让不能买卖。公房只有将产权买下取得产权证后才能出售。根据上海的规定，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。

 

公房承租权转让条件有哪些

 

　　有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让和交换：

 

　　（一）整幢独用的花园住宅；

 

　　（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；

 

　　（三）产权不明晰的；

 

　　（四）承租人拖欠租金尚未结清的（注意：如果承租人拖欠租金超过６个月，出租人可以解除合同）；

 

　　（五）依法代管或需要落实政策的；

 

　　（六）已列入户籍冻结范围的（注意：主要是指因拆迁等原因进行户籍冻结的情况）；

 

　　（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的（注意：擅自搭建造成不能转让的情况比较多，只有在拆除搭建后才能转让）；

 

　　（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；

 

　　（九）其他依法应当由出租人收回的。

 

　　除上述情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。

 

　　二、公房承租权转让的相关概述

 

　　公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。

 

　　最高人民法院关于属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效；应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。”建设部《城市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据；第三，从房地产市场的客观情况来看，允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势。２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。１９９９年４月１９日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。”可见公有住房使用权进入市场，并逐步被法律法规所认可，已是不争的事实。因此，未经产权人同意转让公房使用权的应属有效合同，如果因产权人拒绝办理更名过户手续，应由出卖人承担违约责任。