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合同相对性原理的例外情形

如上所述，随着经济社会的高速发展，民事法律关系愈发复杂多变，已有的合同相对性理论渐渐地不适应现实需求。在此基础上，各国纷纷寻求及时有效的突破，诸如买卖不破租赁、建设工程施工合同分包人的连带责任、债权人的代位权与撤销权等制度设计均系合同相对性修正的有益探索。下文通过对买卖不破租赁的简单分析，期以对合同相对性原理的例外有一个相对准确的认识。

买卖不破租赁主要体现于《合同法》第二百二十九条，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，《城镇房屋租赁合同解释》对此予以细化。因此，买卖不破租赁可理解为，在租赁期间，如若租赁物的所有权发生变动，原先的租赁合同对新的所有权人继续有效。换言之，新的所有权人应当法定承受原先的租赁合同。

显然，买卖不破租赁的制度架构有助于纠正合同相对性原理中第三人权益保护不足这一问题，使得私法价值得以进一步彰显。同样的，建设工程施工合同中分包人的连带责任、债权人的代位权与撤销权等权利模式，使得债权人有更多的救济渠道，对于合同当事人双方的权利保护愈加周全，亦使得私法价值深入人心。

概言之，现行立法基于合同相对性原理及其例外的制度模式，基本上都是围绕着平衡民事主体权利义务而展开的。应该认识到，制度的好坏不是单单取决于缜密的逻辑推理，能够紧扣本土法治资源亦是一项立法制度能够发挥应有生命力的重要影响因素，合同相对性原理及其例外的理论研究与法律实践亦不例外。

真题回顾：

租客小赵经房东老张的同意，将自己所租的房子(租金2000元/月)其中的一个卧室以800元/月的价格租给小刘，小刘在租住期间，擅自拆除门窗造成了价值10000元的房屋损毁。据此，下列说法正确的是：

A.小刘应向老张赔偿全部损失，但可向小赵追偿

B.小赵应向老张赔偿全部损失，但可向小刘追偿

C.小赵、小刘应分别赔偿老张6000元、4000元

D.小赵在支付6000元赔偿后，可向小刘追偿

【答案】B。解释：根据题干可知，房东老张与小赵成立房屋租赁合同关系，即老张是出租人，小赵是承租人，小刘为第三人。本题有两个解题思路。其一，根据合同相对性原理，小赵向老张租房，小刘向小赵租房，这是两个不同的租赁合同，因此小赵应当向老张赔偿全部损失。其二，根据《合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。依此规定，承租人小赵应向出租人老张赔偿全部损失。因小刘也负有保管租赁物的义务，且系小刘的行为导致房屋损毁，所以小赵向老张赔偿全部损失后，可以向小刘追偿。故本题正确答案为B。