公务员考试法律常识之民法(170)：买卖不破租赁

　　第229条  租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　《物权法》

　　第190条  订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

　　《城镇房屋租赁合同解释》

　　第20条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　特别提示 (1)就租赁物而言。动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。 (2)就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：①出租人为租赁物的所有权人的；②出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。

　　例1甲出国期间，委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意，擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间，甲死亡，丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙，但是，根据《合同法》第228条，乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人，乙也无出租的权利，故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是：根据《物权法》第34条，所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。

　　特别提示 租赁物上存在抵押权，租赁期间，抵押权人行使抵押权导致租赁物所有权变动的，在下列两种情况下，根据《物权法》第190条，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人须法定承受该租赁合同： (1)先出租，后抵押的； (2)先抵押，后出租，抵押权未登记的。