2019年政法干警《民法学》精讲笔记八

来源： 2019-07-05 11:04中

第八部分担保法---为债权人利益

一、担保体系

债权担保的必要性来自于其性质与效力。债权为请求权，不能直接支配债务人的人身或者财产，只能借助于债务人履行债务的行为(自愿履行或强制履行)，才能使债权得到实现。然而，债务能否适当履行，在很大程度上取决于债务人所拥有的财产状况，即责任财产。

为了促使债务人，履行债务，保障债权及时得到实现，现代大陆法系的民法均承认债权的担保制度，主要包括人的担保和物的担保。

广义上的债的担保，包括狭义的债的担保与债的保全。关于后者，将在“合同的保全”部分中进行探讨。狭义的债的担保，即本部分所称“担保”，包括人保、物保和金钱担保。

1、人保：除债务人财产之外，又附加了债务人以外的第三人的一般财产作为债权实现的总担保。包括：保证、连带债务人以及并存的债务承担。担保法上仅指保证。

2、物保：以债务人或第三人的特定财产作为抵偿债权的标的，作为债权人之债权优先受偿的对象、包括：抵押权、质押权、留置权和法定优先权，担保法上指前3种。

3、金钱担保：于债务之外交付一定数额的金钱，该金钱的得失与债务履行与否联系在一起，包括：定金、押金、保证金。担保法指定金。

担保的范围：

包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现担保权的费用(在质押和留置中还包括对质押物或留置物的保管费)。

担保合同另有约定的，按照约定(留置因为是法定的，所以无从约定)。

　　二、保证

1.保证的特征

用债保证债——信用担保——信用就是名下的所有财产

保证合同的当事人是保证人和债权人，债务人不是保证人的当事人

保证合同的订立方式：

①在主债务合同中有保证条款

②在主债务合同中有以保证人名义的签字

③由保证人和债权人单独订立保证合同

④国际贸易中银行单方发出的保函

之所以保证合同可以通过保证人单方发出，债权人接受就可成立，是因为保证合同是无偿的单务合同(债权人在保证合同中只享受权利，不承担义务，也不用给于保证人对价)

所谓的有偿保证是指，债务人和保证人签订有偿的委托合同，委托保证人为其担保

2.保证人合格：

财产独立于债权人和债务人，且财产可被强制执行

【担保法】第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

15、担保法第七条规定的其他组织主要包括：

(一)依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业;

(二)依法登记领取营业执照的联营企业;

(三)依法登记领取营业执照的中外合作经营企业;

(四)经民政部门核准登记的社会团体;

(五)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

【担保法】第八条国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。

【担保法】第九条学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

16、从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。―――但私立学校和私立医院同样带有一定的公益性，所以仍然不能做保证人

【担保法】第十条企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。

【担保法】第二十九条企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任;债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

18、企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。

债权人不知保证人为企业法人的职能部门，因此造成的损失，可以参照担保法第五条第二款的规定和第二十九条的规定处理。

3.保证方式：

(1)一般保证与连带保证：认定与区别;

【担保法】第十七条第1、2款　当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。

【担保法】第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

【担保法】第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。

一般保证中，不能单诉一般保证人，因为一般保证人享有先索抗辩权;但一般保证人也可以被列为共同被告，一般保证人承担的也是连带责任，但不是平行的连带责任，而是补充性的连带责任;

一般保证人的责任类似于夫妻离婚后，未成年子女侵害他人权益的，先由同该子女共同生活的一方承担民事责任，如果同子女生活一方独立承担民事责任确有困难的，再由未与该子女共同生活的一方共同承担民事责任。

排除一般保证人行使先索抗辩权(先诉抗辩权、先执行抗辩权、检索抗辩权)的情形：

【担保法】第十七条第3款　有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：

(一)债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的;

(二)人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的;

(三)保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

25、担保法第十七条第三款第(一)项规定的债权人要求债务人履行债务发生的重大困难情形，包括债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行。

(2)按份共同保证与连带共同保证：认定与区别;

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

19、两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。(对外连带，对内均等)连带共同保证的保证人以其相互之间约定各自承担的份额对抗债权人的，人民法院不予支持。

20、连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。(追偿顺序：先外后内)

21、按份共同保证的保证人按照保证合同约定的保证份额承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对债务人行使追偿权。

四种组合：

①一般的按份共同保证

②一般的连带共同保证―――按张翔所说：根据担保法解释20条，连带共同保证对外也必须是连带的，一连到底，不存在一般的连带共同保证.-----和李建伟的说法不同)

③连带的按份共同保证

④连带的连带共同保证

【担保法】·第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。

抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。

(3)最高额保证：定义与特征;

概念：在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立的保证合同。

(签订最高额保证时主债务往往尚未发生，担保合同先成立，突破了担保权的从属性;且主债务数额也不确定。)

没有约定保证期间的，保证人有任意解除权(书面通知到达)，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任。

4.保证责任承担

保证合同是从合同，主合同无效，保证合同也无效;主债务消灭，保证债务自然消灭。主合同不成立，保证合同也不成立。

主合同变更的原则：确定减轻保证人风险的不需要保证人同意，如果必然增加或有可能增加保证人风险则需要保证人同意，保证人不同意的，则只承担原来保证合同的责任

(1)债务承担

保证期间，债权人许可债务人转让部分债务未经保证人书面同意的，保证人对未经其同意转让部分的债务，不再承担保证责任。但是，保证人仍应当对未转让部分的债务承担保证责任。

(2)债权转让

保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证债权同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。(无须在转让时通知保证人)但是保证人与债权人事先约定仅对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。

(3)债的变更

保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。

债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。

债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。

(4)新债偿旧债

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

39、主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。

新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。

5.保证期间：→对比担保物权的行使期间：主债务诉讼时效届满+2年

保证之债的不确定性：承担与否不确定、承担数额不确定

保证期间就是保证债务由可能变为现实的期间(可能承担责任的期间)―――最好的比方是，保证期间类似买卖合同中的“质量异议期”。

保证期间内债权人必须有行权行为(一般保证的是诉债务人、连带保证是诉保证人或请求保证人)，把保证之债由可能性转变为确定性;

【担保法】第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任;债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定(被担保法解释第31条修改了)。

【担保法】第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。

在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

31、保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。

32、保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。

33、主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。

34、一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。――――如果只要求主债务人偿还，那么保证期间经过的，连带保证人的保证责任免除;但如果有多个连带保证人，则只要向其中一个保证人要求承担责任，其他保证人的保证责任都不会免除。

35、保证人对已经超过诉讼时效期间的债务承担保证责任或者提供保证的，又以超过诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持。

36、一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断;连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。

37、最高额保证合同对保证期间没有约定或者约定不明的，如最高额保证合同约定有保证人清偿债务期限的，保证期间为清偿期限届满之日起六个月。没有约定债务清偿期限的，保证期间自最高额保证终止之日或自债权人收到保证人终止保证合同的书面通知到达之日起六个月。

6.保证的免责

(1)恶意串通：无效

(2)债权人欺诈：无效―――注意：不是合同法中的可变更、可撤销

(3)债务人欺诈：有效

【担保法】第三十条有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：

(一)主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的;

(二)主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

40、主合同债务人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的，债权人知道或者应当知道欺诈、胁迫事实的，按照担保法第三十条的规定处理。――仍然无效

41、债务人与保证人共同欺骗债权人，订立主合同和保证合同的，债权人可以请求人民法院予以撤销。因此给债权人造成损失的，由保证人与债务人承担连带赔偿责任。

7.追偿权：

【担保法】第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

42、人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。

43、保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权。(偿还已经超过诉讼时效的债务的，保证人不能向债务人追偿)

【担保法】第三十二条人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，保证人可以参加破产财产分配，预先行使追偿权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

44、保证期间，人民法院受理债务人破产案件的，债权人既可以向人民法院申报债权，也可以向保证人主张权利。债权人申报债权后在破产程序中未受清偿的部分，保证人仍应当承担保证责任。债权人要求保证人承担保证责任的，应当在破产程序终结后六个月内提出。

45、债权人知道或者应当知道债务人破产，既未申报债权也未通知保证人，致使保证人不能预先行使追偿权的，保证人在该债权在破产程序中可能受偿的范围内免除保证责任。

46、人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，各连带共同保证的保证人应当作为一个主体申报债权，预先行使追偿权。

MAX提醒特别注意：追偿的顺序问题

★★根据司法考试05年卷三第85题选项D，连带保证的保证人之一清偿债务后，应当先向债务人追偿，在债务人不能偿还时才可以向其他连带保证人要求分担责任―――出题的根据是担保法解释第20条的第2款，连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。(原来李建伟的说法是，可以先向其他连带保证人要求分担责任，然后再向债务人追偿，但这种说法被考题推翻了，也不知道是考题错了还是李建伟错了)―――但我发现问题的真正复杂性在于，根据担保法解释第38条第1款：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额;还有担保法解释第75条第3款：抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。-――由此可以明显看出，除了连带保证外，至少对于其他的连带担保(人保和物保、物保和物保)，并不要求必须先向债务人追偿，而是可以先向其他担保人要求分担责任

三、抵押(担保之王)

1.抵押物的合格

用于抵押的财产要具有价值，且具有可执行性

【担保法】第三十七条下列财产不得抵押：

(一)土地所有权：

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)依法不得抵押的其他财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

47、以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

48、以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

49、以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。

52、当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

53、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。

54、按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

55、已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。

【担保法】第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。(35条废除了)

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

51、抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

2.抵押生效：注意：在物权法出台后会有改变

(1)抵押合同+抵押登记=抵押权(合同生效)

(2)抵押合同(产生抵押权)+登记=对抗力(对抗其他物权人，而非债权人)

【担保法】第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。

【担保法】第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

【担保法】第四十二条办理抵押物登记的部门如下：

(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;

(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;

(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;

(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;

(船舶、航空器的抵押登记是对抗要件，不是生效要件)

(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

【担保法】第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。

当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

56、抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

59、当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

60、以担保法第四十二条第(二)项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。

61、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

62、抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

63、抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

3.抵押权的冲突

(1)以房屋抵押为例

(2)以录音机抵押为例

【担保法】第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：

(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;

(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第(一)项规定清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序(被修改了)清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

58、当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。

76、同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。

77、同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。

78、同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。

4.抵押权的实现

(1)以折价与流质的区别为中心：

实现方式：变卖、拍卖、折价，都不必须要法院主持

折价是在借款合同、抵押合同之外再成立一个买卖合同

流押条款不仅危害了债务人的利益，也危害了债务人的其他债权人的利益

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

57、当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。

71、主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。

72、主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

73、抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押权设定时约定价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。

74、抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：

(一)实现抵押权的费用;

(二)主债权的利息;

(三)主债权。

(2)房地产抵押的特殊问题：(房随地走、地随房走)

抵押房屋及于土地使用权，登记机关：房管局

抵押土地使用权及于(抵押时已有的)房屋，登记机关：国土局

【担保法】第五十五条　城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

【担保法】第五十六条拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

5.抵押权的效力