2020年国家公务员考试法律常识之民法(78)：更正登记、异议登记、预告登记

　　(一)更正登记（《物权法》第19条）（★★）

　　1.更正登记需要三个条件：

　　①不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误)。

　　②权利人或者利害关系人提出更正申请。

　　③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

　　2.更正登记的办理与效力：

　　①符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。

　　②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。

　　(二)异议登记（《物权法》第19条）（★★)

　　1.异议登杞需要两个条件：

　　①利害关系人未能办理更正登记。

　　②利害关系人提出异议登记申请。

　　2.异议登记的办理：

　　①利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。

　　②异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。

　　3.异议登记的效力：

　　①减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生（见例1)。

　　②申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记自动失去效力（见例2)。

　　③若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为在法律上不受异议登记的影 响（在事实上会受到影响）（见例3)。

　　例1哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记（注意：若不托关系是不可能过户登记的），丙也不能善意取得。②原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分（即主观上恶意)。

　　例2哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。①异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。②在现实中，事情可能是这样进展的：丙发现有异议登记（尚未被涂销），就问哥哥这是怎么回事。哥哥于是编造谎言，谎称房屋属自己单独所有，有人羡慕嫉妒恨，恶作剧来了一个异议登记 (但自感理亏，所以30天来不敢起诉），丙闻言方才敢下手购买（此时丙主观上就是善意的了 )。

　　例3哥哥独自投资建造了一栋房屋，且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足之情，给自己几间，被哥哥拒绝，弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹，就将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦，因为理性的买受人看见异议登记后，不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害，弟弟应承担损害赔偿责任。②但是，该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍，现哥哥将房屋出售给丙，并潇洒地办理了过户登记，丙取得了房屋所有权。③丙属于继受取得房屋所有权，不是善意取得，因为哥哥的出售行为属于有权处分。在法律上，异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。

　　(三)预告登记(《物权法》第20条）（★★)

　　1.预告登记的种类：实践中，预告登记主要包括：

　　①商品房预售登记。

　　②在建工程抵押的预告登记。

　　③抵押权顺位的预告登记。

　　2.预告登记的效力：

　　(1)办理了买卖（赠与）等旨在移转所有权的合同的预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分（出售、赠与、抵押等）该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力)。

　　(2)预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力：

　　①债权消灭。

　　②自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。

　　例4房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后（此时房屋所有权仍属于甲），甲擅将该套房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障不动产债权实现的作用。②甲的处分不能发生物权效力，丙不能取得房屋所有权 (注意：若不托关系是不可能办理过户登记的)。③乙有权请求甲涂销丙之登记，并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效，丙可对甲主张违约责任。

　　例5房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押，并办理了抵押预告登记。房屋建好后，未经乙同意，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之曰起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2009年4月20日。①此例彰显抵押预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后，但由于预告登记在前，故乙的抵押权优先于丙的抵押权。③要正确理解《物权法》第20条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的意思。其含义是：(a)若办理了买卖（赠与）等旨在移转所有权合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，出卖、赠与、抵押该不动产的，不发生物权效力。（b)若办理了抵押合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，抵押该不动产的，仍可发生抵押权设立的效果，只是顺位靠后。

　　例6房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后，在给乙办理过户登记前，甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助，该房屋虽属甲的破产财产，乙仍有权请求破产管理人给自己办理过户登记。

　　典型真题

　　甲公司开发写字楼一幢，于2 008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（09年.卷三? 8题一C)

　　A.抵押合同有效，抵押权设立

　　B.抵押合同无效，但抵押权设立.

　　C.抵押合同有效，但抵押权不设立

　　D.抵押合同无效，抵押权不设立

　　[答案解析]①买卖合同之预告登记的效力有二：(a)不动产所有人的处分权因预告登记受到限制，未经预告登记权利人的同意不得处分该不动产；处分的，不发生物权变动效力。(b)预告登记权利人的不动产债权具有排他效力。②《物权法》第20条还贯彻了《物权法》第15条的区分原则，即未经预告登记权利人同意处分该不动产的，只是不能发生物权变动的效果，但并不因此影响处分合同的效力。具体到本题，甲与银行的抵押合同是有效的，但不能发生抵押权设立的法律效果（办理了抵押登记也不行!）。故本题唯一正确的答案C选项。