2019房地产估价师理论与方法预习题（8）

　　1.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折

　　旧来求取估价对象价值的方法。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是成本法的含义。这是成本法概念的表述。成本法是先分别求取估价对

　　象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　参见教材 P269。

　　2.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独

　　立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如

　　果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材 P271。

　　3.成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房

　　地产的价值。参见教材 P271。

　　4.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税

　　费构成。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是土地取得成本。正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得

　　成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”参见教材 P274。

　　5.成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，

　　而不是个别利润，期望利润。参见教材 P282。

　　6.某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计

　　为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开发项目的投资

　　利润率为 18%。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管

　　理费用+销售费用)=360/2000=18%。参见教材 P282。

　　7.成本法中的折旧不同于会计中的折旧，会计折旧的资产原始价值，扣除累计折旧后的账面价

　　值可以和市场价值不一致;而成本法中的资产重新购建价值，扣除折旧后的资产实际价值，必须和

　　市场价值一致。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。这就是成本法中的折旧和会计上的折旧的

　　本质区别。房地产价格评估必须和市场价格一致。参见教材 P295。

　　8.住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。

　　(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅土地使用权

　　到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物

　　经济寿命计算折旧;建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地

　　使用权到期时间计算折旧。参见教材 P310。

　　9.某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用合计

　　为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开发项目的成本

　　利润率为 18%。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。成本利润率的计算基数是成本法的前五个项目。(土地增

　　值税属于销售税费，不在计算基数中)成本利润率应为 360/2200=16.36% 参见教材 P282。

　　10.建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全

　　新建筑物的必要支出和应得利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，

　　重置是替代。注意“相同”二字。参见教材 P289。