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2019房地产估价师教材相关知识第十二章考点:合同法

来源: 2019-01-20 17:55

 合同法

  共六个问题:
  一、 合同法概述
  二、 合同的订立
  三、 合同的效力
  四、 合同的履行
  五、 合同的变更、转让和终止
  六、 违约责任
  一、合同法的概述
  (一)合同的概念和特征
  合同又称契约,是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。
  合同特征:
  (1)合同是平等主体之间的民事法律关系 。合同当事人的法律地位平等,一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。
  (2)合同是两方以上当事人的法律行为 。合同的主体必须有两个或两个以上,合同的成立是各方当事人意思表示一致的结果。
  (3)合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件 。合同在当事人之间设立、变更、终止某种特定的民事权利义务关系,以实现当事人的特定经济目的。
  (4)合同是具有相应法律效力的协议 。合同依法成立后,当事人各方都必须全面正确履行合同中规定的义务,不得擅自变更或解除。
  当事人不履行合同中规定的义务,要依法承担违约责任。对方当事人可通过诉讼、仲裁,请求强制违约方履行义务,追究其法律责任。
  (二)合同法的概念和特征
  合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律,主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。
  (1)合同法以任意性规范为主。合同法采取“约定优先”的原则,即有约定的依约定、无约定的依法定的规则。
  (2)合同法以平等协商和等价有偿为原则。
  (三)合同的分类
  1.典型合同与非典型合同
  典型合同又称有名合同,是指法律设有规范,并赋予一定名称的合同。合同法规定的买卖、赠与、贷款等合同为典型合同。
  非典型合同又称无名合同,是指法律尚未特别规定,也未赋予一定名称的合同。
  2.双务合同与单务合同
  双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,如买卖、租赁等合同。
  单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同,如赠与、借用等合同。
  单务合同履行中不存在同时履行抗辩权等问题。
  3.有偿合同与无偿合同
  有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同,如买卖合同。
  无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同,如赠与合同。
  4.诺成合同与实践合同
  诺成合同是在当事人双方意思表示一致即可成立的合同,即“一诺即成”的合同,也称不要物合同。
  实践合同是在当事人意思表示一致后,仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。(如赠与合同)
  5.要式合同与不要式合同
  根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立,可将合同分为要式合同与不要式合同。
  要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如,房屋租赁合同必须采用书面形式。
  不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式,当事人可以采用口头方式,也可以采用书面形式。除法律有特别规定的以外,合同均为不要式合同。
  6.主合同与从合同
  根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在,可将合同分为主合同与从合同。
  主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。
  从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。
  例如,甲与乙订立借款合同,丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同,则甲乙之间的借款合同为主合同,甲丙之间的保证合同为从合同。
  区分主合同和从合同的主要意义在于:主合同和从合同之间存在着特殊的联系,即从合同具有附属性,它不能独立存在,必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立,从合同就不能有效成立;主合同转让,从合同也不能单独存在;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失效;主合同终止,从合同也随之终止。
  二、合同的订立
  (一)合同的内容
  合同的内容即合同当事人订立合同的各项具体意思表示,具体体现为合同的各项条款。在不违反法律强制性规定的情况下,合同的内容由当事人约定,一般包括:(1)当事人的名称或者姓名和住所;(2)标的,即合同双方当事人权利义务所共同指向的对象;(3)数量;(4)质量;(5)价款或者报酬;(6)履行期限、地点和方式;(7)违约责任;(8)解决争议的方法。
  (二)合同的形式
  合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。
  法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。
  当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。如房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。
  (三)合同的订立程序
  当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同,采取要约和承诺的方式进行。当事人意思表示真实一致时,合同即可成立。
  1.要约。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定:
  ①内容具体明确,即表达出订立合同的意思,包括一经承诺合同即可成立的各项基本条款;

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