2019房地产估价师经营与管理章节练习题：第六章

 　1、生产成本加上相应的(　)称为完全成本。

　　A、营业成本

　　B、销售费用

　　C、运营费用

　　D、资金成本

　　2、(　)是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

　　A、营业成本

　　B、开发产品成本

　　C、期间费用

　　D、运营费用

　　3、(　)是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。

　　A、期间费用

　　B、财务费用

　　C、管理费用

　　D、运营费用

　　4、(　)比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

　　A、营业收入

　　B、利润

　　C、营业利润

　　D、净利润

　　5、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按(　)征收。

　　A、土地出让金

　　B、占用面积

　　C、经营收入

　　D、销售收入

　　6、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于(　)。

　　A、20%

　　B、15%

　　C、10%

　　D、25%

　　7、对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果不包括(　)。

　　A、租金收益

　　B、物业增值

　　C、股权增加

　　D、销售收入

　　8、就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为(　)。

　　A、销售收入

　　B、收益率

　　C、利息率

　　D、开发利润

　　9、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有(　)。

　　A、现金回报率

　　B、投资回收期

　　C、资本金利润率

　　D、资产负债率

　　10、下列属于房地产开发投资的静态指标的是(　)。

　　A、财务内部收益率

　　B、投资回报率

　　C、成本利润率

　　D、资本金净利润率

　　11、投资者要提高(　)以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

　　A、期望投资回报率

　　B、平均收益率

　　C、基准收益率

　　D、内部收益率

　　12、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为(　)。

　　A、2010年6月1日至2013年2月1日

　　B、2010年6月1日至2013年8月1日

　　C、2011年8月1日至2013年2月1日

　　D、2011年8月1日至2013年8月1日

　　13、(　)是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。

　　A、内部收益率

　　B、基准收益率

　　C、期望投资回报率

　　D、名义投资回报率

　　14、某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为(　)。

　　A、小于20%

　　B、满足目标收益率要求

　　C、大于18%

　　D、不满足目标收益率要求

　　15、开发项目全部投资的内部收益率表明了(　)。

　　A、项目投资所能支付的最高贷款利率

　　B、将未来收益或收入转换成现值的收益率

　　C、投资者每年所获得的或期望获得的收益率

　　D、项目年净收益与项目投资的资本价值之比

　　16、若某房地产投资项目的名义收益率为18%，年租金增长率为10%，通货膨胀率为5%，则该项房地产投资的实际收益率为(　)。

　　A、9.26%

　　B、10%

　　C、11.32%

　　D、12.4%

　　17、某项目净现值和累计净现值如下表，则该项目的动态投资回收期是(　)年。

　　A、3.09

　　B、3.48

　　C、3.83

　　D、3.92

 

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。参见教材P173。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等。参见教材P173。

　　【该题针对“投资与成本”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。参见教材P173。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。参见教材P175。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。

　　【该题针对“营业收入、利润和税金”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。参见教材P176。

　　【该题针对“房地产投资经济效果的表现形式”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。

　　【该题针对“投资回收与投资回报”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回收报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。

　　【该题针对“经济评价指标体系”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是通货膨胀的影响。投资者要提高期望投资回报率。以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。参见教材P179。

　　【该题针对“通货膨胀的影响”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P181。

　　【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P182。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。参见教材P182。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是财务内部收益率。根据公式(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，(1+18%)=(1+Rr)(1+5%)求出Rr=12.4%。参见教材P187。

　　【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是动态投资回收期。

　　参见教材P188。

　　【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】