2015物业管理基本制度与政策第三章考点:住宅专项维修资金的使用

住宅专项维修资金的使用原则

住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

住宅专项维修资金的分摊规则

住宅共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定分摊：

商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

住宅专项维修资金的使用程序

1.划转业主大会管理前的使用程序

住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项资金的，按照下列程序办理：

物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。

住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

2.划转业主大会管理后的使用程序

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项资金的，按照下列程序办理：

物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需I临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

业主大会依法通过使用方案。

物业服务企业组织实施使用方案。

物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

3.紧急使用程序

发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案。动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

住宅专项维修资金的使用禁止和限制

1.禁止列支使用的范围

《维修资金办法》第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2.购买国债的限制条件

根据《维修资金办法》第二十六条的规定，利用住宅专项维修资金购买国债，应当遵守以下规定：

必须保证住宅专项维修资金的正常使用。

应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

3.应当转人住宅专项维修资金的收益

《维修资金办法》第二十七条规定，下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息;利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;住宅共用设施设备报废后回收的残值。

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