房地产金融稳定良方：须控制房产价格上涨速度

房地产金融稳定良方：须控制房产价格上涨速度 来源：233网校2008年11月16日【233网校：中国教育考试第一门户】
“两房”这个精巧的设计未能经得起次贷危机冲击所带来的警示是：真正确保房地产金融稳定的良方只有一个，那就是努力控制房地产价格的上涨速度；房地产与金融是一对孪生兄弟；金融的过度|考试大|发展会增加金融体系的风险。
如今，美国次贷危机引发的金融风暴席卷世界，全球经济也开始不可避免地走向衰退。笔者认为，作为此次百年一遇的金融危机中的一个重要节点，“两房”几十年的发展历程值得关注。“两房”从一个挽救住房金融危机的机构变成被挽救的对象的过程，更值得我们深思。
对于美国银行业而言，住房抵押贷款举足轻重。在20世纪80年代之前，银行业及储蓄贷款机构50%左右的资产是住房抵押贷款，而在影响住房抵押贷款收益率的因素中，利率的变动最重要。在上世纪30年代大萧条后，美国银行业受到“Q条款”的约束，存款利率受到限制。因为住房抵押贷款期限长，且以固定利率为主，如果让利率任意浮动将面临巨大的利率风险。例如，上世纪50年代的住房抵押贷款利率只有5%左右，而到上世纪70年代高通货膨胀时期存款利率曾经超过15%，银行在50年代|考试大|发放的住房抵押贷款到70年代将面临负收益。
因此，大萧条后为增加住房金融市场的流动性，房利美、房地美诞生了。它们从商业银行或其他金融机构购买住房抵押贷款，然后发行债券融资，由于它有政府的信用作支撑，它发行的债券等级仅次于国债，融资成本很低，并通过购买其他金融机构的住房抵押贷款的方式为住房金融市场提供流动性，实际上充当着美国房地产金融市场的“中央银行”角色。
房价暴涨引发次贷危机任何房地产金融设计上的技巧所起的作用都是有限的，真正确保房地产金融稳定的良方只有一个，那就是努力控制房地产价格的上涨速度。
这些道理并不复杂，其难点在于政策制定者的短期行为如何克服。2001年后美联储一定知道将利率降到1%的后果，但还是这样做了，为什么？说白了就是为了克服当时眼前的经济下滑的风险，是为了自己短期的政绩。如果没有利率的大幅度降低，就不会有房地产市场的繁荣，也不会有现在的次贷危机。所以，将次贷危机的责任算在格林斯潘的头上是有道理的。
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