小户型公寓开发中的问题及其对策
来源：考试大2010年2月11日【考试大：考试专家，成就梦想！】
关键词：住宅设计公寓问题
一、当前小户型存在的问题
1、房型不合理，居住功能差
除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。考试大论坛
此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。
如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金银汇”60％，“SOHO时代”64％，“巴黎时韵”68％等。这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）。
造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。
3、识别性差。存在安全隐患考试大论坛
4、一梯几十户，上下不便来源：考试大的美女编辑们
5、面积不当。总价失控来源：考试大的美女编辑们
总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎时韵”12000-20000元/平方米，“东方时空”均价11300元／平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元／套之间。这类“双高”（高单价、高总价）小户型，实际已远远超出了小户型目标群体的购买力，使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。
上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。
二、小户型产品的优化与对策
改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅50平方米／套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。
在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节，相对常规住宅，两者相辅相成的关系应更为密切。
相关推荐：高层建筑钢结构技术的设计探讨 来源:考试大-注册建筑师考试
关键词：住宅设计公寓问题
一、当前小户型存在的问题
1、房型不合理，居住功能差
除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。考试大论坛
此外，小户型中储存空间的严重不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到“麻雀虽小、五脏俱全”的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。
如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在70％左右，有的甚至只有60％，如“金银汇”60％，“SOHO时代”64％，“巴黎时韵”68％等。这与通常新建住宅80％以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择（尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时）。
造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。
3、识别性差。存在安全隐患考试大论坛
4、一梯几十户，上下不便来源：考试大的美女编辑们
5、面积不当。总价失控来源：考试大的美女编辑们
总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有3个小户型公寓突破万元大关。“国际金融家”10000-15000元／平方米，“巴黎时韵”12000-20000元/平方米，“东方时空”均价11300元／平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在50-110多万元／套之间。这类“双高”（高单价、高总价）小户型，实际已远远超出了小户型目标群体的购买力，使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。
上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性（包括价位），这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。
二、小户型产品的优化与对策
改变整体建筑造型，将点式塔楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。
现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。
小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。
面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅40平方米左右，即使按78％的得房率计，建筑面积也仅50平方米／套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于20多岁的单身青年（包括外来小白领），或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业（因其面积小，总价更低）。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。
为了充分利用空间，“借空不借地”，可采用类似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形、“山”字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。
在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的创意，提高空间的利用率，增强房型的实用性和功能性，以突出房型设计的优点。两者的紧密结合，是优化小户型设计的又一重要的不可或缺的环节，相对常规住宅，两者相辅相成的关系应更为密切。
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