核心考点 3 个人商用房贷款流程
1.商用房贷款的受理与调查
(1)贷款的受理。
贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。
申请材料清单如下：①借款申请表。 ②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件。 ③个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、在银行近 6 个月内的平均金融资产证明等。 ④借款人与售房人签订的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议原件。 ⑤所购 商 用 房 为 一 手 房 的 ，须 提 供 首 期 付 款 的 银 行 存 款 凭 条 或 开 发 商 开 具 的 首 期 付 款 的 发 票 原 件及复印件;所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件。 ⑥拟购 房 产 为 共 有 的 ，须 提 供 共 有 人 同 意 抵 押 的 证 明 文 件 ;抵 押 房 产 如 需 评 估 ，须 提 供 评 估 报 告 原件。 ⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
(2)贷前调查。
个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，主要调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况。
2.商用房贷款的审查与审批
(1)贷款的审查。 贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、贷款风险因素、风险程度等。
(2)贷款的审批。 贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权独立审批贷款。
3.贷款的签约发放与支付管理
对审批和签批同意的贷款，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款 / 担保合同，并将贷款资料交贷款经办行综合管理员。 综合管理员负责落实审批签批意见后， 将审批签批意见落实的证明材料交签约人。 签约人核实审批签批意见落实的证明材料后，签署借据。 综合管理员按规定要求办理贷款发放手续。在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证，贷款资金支付后要做好有关细节的认定记录。 银行应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否 符合约定用途。
4.贷后管理
个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。 贷款经办行贷后管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。 信贷管理部门负责贷后监测、检查及贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。
预测试题
1.(单选)贷款受理人应要求商用房贷款申请人以( )形式提出贷款申请。
A.书面
B.口头
C.电子表格
D.以上都可以
2.(单 选 )贷 款 人 受 理 借 款 人 商 用 房 贷 款 申 请 后 ，应 对 商 用 房 贷 款 申 请 内 容 和 相 关 情 况 的 ( )进 行 调 查 核 实 。
A.真实性、准确性、可靠性
C.真实性、准确性、完整性
B.风险性、可靠性、真实性
D.风险性、收益性、流动性
3.(单选)( )不是商用房贷款贷前调查人在调查申请人时应重点注意的内容。
A.材料一致性
C.借款人所经营企业的经营状况
B.借款人身份和资信的调查
D.贷款用途及相关合同、协议的调查
4.(多选)商用房贷款的申请材料包括( )。
A.借款申请表
B.个人收入证明
C.借款人及其配偶有效身份证件
D.商品房销售合同
E.明确的用款计划以及与之相关的资料
5.(多选)商用房贷款的贷前调查应重点调查的内容有( )。
A.材料一致性
C.借款人经济状况的调查
E.担保情况的调查
B.借款人身份和资信的调查
D.贷款用途及相关合同、协议的调查
6.(判断)商用房贷款应对贷款调查内容的合法性、合理性、真实性进行全面审查。 ( )
A.正确
B.错误
7.(多选)商用房贷款的借款合同应涵盖的要点有( )。
A.明确约定各方当事人的诚信承诺
B.明确约定贷款资金的用途
C.明确约定支付对象(范围)、支付金额、支付条件和支付方式等
D.明确约定商用房开发商的资信情况
E.明确借款人不履行合同或怠于履行合同时应当承担的违约责任
8.(多选)商用房贷款审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其( )进行审核。
A.真实性
C.合理性
B.合法性
D.完整性
E.针对性
9.(多选)关于商用房贷款的签约流程，说法正确的有( )。
A.签约流程主要包括填写合同、审核合同和签订合同三部分
B.合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，禁止涂改
C.合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本移交合同复核人员进行复核
D.合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立 复 核 记 录 ，交由合同填写人员签字确认
E.合 同 填 写 并 复 核 无 误 后 ，贷 款 发 放 人 应 负 责 与 借 款 人 (包 括 共 同 借 款 人 )、担 保 人 (抵 押人、出质人、保证人)签订合同
10.(多选)商用房贷款发放前应落实的放款条件有( )。
A.确保借款人首付款已部分支付或到位
B.借 款 人 所 购 商 用 房 为 新 建 房 的 ，要 确 认 项 目 工 程 进 度 符 合 中 国 人 民 银 行 规 定 的 有 关 放款条件
C.需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕
D.对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续
E.对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序
11.(多选)关于商用房贷款的发放流程，说法正确的有( )。
A.发放流程包括出账前审核，开户放款和放款通知
B.业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完整性进行审核
C.业务部门在确定有关审核无误后，进行开户放款
D.开户放款完成后，银行应将放款通知书连同个人贷款信息卡等一并交借款人作回单
E.贷款发放后，业务部门应依据借款人相关信息建立贷款台账，并随时更新台账数据
12.(判断)商用房贷款的借款合同应明确约定贷款资金的用途。 ( )
A.正确
B.错误
13.(多选)对于商用房贷款的支付管理，说法正确的有( )。
A.银行应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付
B.银行应要求借款人在使用商用房贷款时提出支付申请
C.银行授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金
D.在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证
E.贷款人受托支付完成后，应详细记录资金流向，归集保存相关凭证
14.(单选)商用房贷款发放后，贷款人不需要对( )进行贷后检查。
A.客户信息变化
C.抵押房产状况
B.银行相关系统
D.贷款额度变化
参考答案及解析
1.【答案】A。 解析：贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。 对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
2.【答案】C。 解析：贷款人受理借款人商用房贷款申请后，应履行 尽 职 调 查 职 责 ，对 商 用 房贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成贷前调查报告。
3.【答案】C。解析：商用房贷款的贷前调查内容除了选项 A、B、D 外，还有对借款人经济状况的调查和担保情况的调查等。
4.【答案】ABCD。 解析：选项 A、B、C、D 都是申请商用房贷款时应当提供的材料。
5.【答案】ABCDE。 解析：选项 A、B、C、D、E 即是贷前调查人在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保情况时，应重点调查的内容。
6.【答案】B。 解析：商用房贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合 理 性 、准 确 性 进 行 全 面审 查 ，重 点 关 注 调 查 人 的 尽 职 情 况 和 借 款 人 的 偿 还 能 力 、诚 信 状 况 、担 保 情 况 、抵 (质 )押 比 率 、风险程度等。
7.【答案】ABCE。 解析：选项 A、B、C、E 为商用房贷款的借款合同应该涵盖的要点。
8.【答案】ABD。 解析：商用房贷款发放时要进行出账前审核。 审核放款通知，业务部门在接到放款通知书后，对其真实性、合法性和完整性进行审核。
9.【答案】ABCDE。 解析：A、B、C、D、E 均为商用房贷款签约流程的正确表述。
10.【答案】BCDE。 解析：选项 B、C、D、E 为商用房贷款发放前，应由独立的放款部门或岗位负责落实的放款条件。 A 项，借款人自付款应全部支付或到位。
11.【答案】ABCDE。 解析：选项 A、B、C、D、E 都是商用房贷款的发放中应注意的问题。
12.【答案】A。
13.【答案】ABCDE。 解析：选项 A、B、C、D、E 均为对商用房贷款支付管理的正确表述。
14.【答案】D。
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