一、基础知识(★★★)
(一)个人商用房贷款的含义
个人商用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款。
(二)个人商用房贷款要素
1.贷款对象
商用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房(写字楼)，贷款支持的商用房须满足以下条件：
商用房所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地;商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格;商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。
同时，借款人须具备以下基本条件：
①具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)～65(不含)周岁之间;外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业，同时还须满足我国关于境外人士购房相关政策;
②具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居留证明)及婚姻状况证明(或未婚声明);
③具有良好的信用记录和还款意愿;
④具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;
⑤具有所购商用房的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议;
⑥已支付所购商用房市场价值50%(含)以上的首付款(商住两用房首付款比例须在45%及其以上)，并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据;
⑦在银行开立个人结算账户;
⑧以借款人拟购商用房向贷款人提供抵押担保;
⑨两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母;对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制;
⑩贷款人规定的其他条件。
2.贷款利率
个人商用房贷款利率不得低于人民银行规定的同期同档次利率的l.1倍。
3.贷款期限
个人商用房贷款期限最短为l年(含)，最长不超过l0年。
4.还款方式
个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等还款法。
5.担保方式
申请商用房贷款，借款人需提供一定的担保措施，包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式。
6.贷款额度
贷款额度不得超过所购商用房价值的50%，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。
二、贷款流程(★★★)
(一)商用房贷款的受理与调查.
1.贷款的受理
贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。申请材料清单如下：
①借款申请表;
②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明(户口簿或其他有效居住证明)、婚姻状况证明(结婚证、离婚证、未婚声明等)原件及复印件;
③个人收人证明。
④借款人与售房人签订的商品房销(预)售合同或房屋买卖协议原件;
⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件;所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件;
⑥拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的证明文件;抵押房产如需评估，须提供评估报告
原件;
⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。
2.贷前调查
个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果;
②借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定;在计算借款人收入时，可将所购商用房未来可能产生的租金收入作为借款人收入。
③通过查询银行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿;
④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定;
⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件;
⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求;
⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。
(二)商用房贷款的审查与审批
1.贷款的审查
贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵(质)押比率、贷款风险因素、风险程度等。
2.贷款的审批
贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权独立审批贷款。
贷款审批人应对以下内容进行审查：
①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票(收据)或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑;
②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信;
③抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现;
④贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定。
(三)贷款的签约发放与支付管理
对审批和签批同意的贷款，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，并将贷款资料交贷款经办行综合管理员。综合管理员负责落实审批签批意见后，将‘审批签批意见落实的证明材料交签约人。签约人核实审批签批意见落实的证明材料后，签署借据。综合管理员按规定要求办理贷款发放手续。在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证。关于个人商用房贷款的签约与发放的详细流程请参照本书第3章个人贷款部分。
个人商用房贷款须采取受托支付的方式，借款人须委托贷款经办行将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。银行应要求借款人在使用商用房贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。
(四)贷后管理
个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。贷款经办行贷后管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。个人商用房贷款的贷后管理除了参照本书第3章
个人贷款贷后管理部分的相关内容外，还应重点关注以下内容：
贷款经办行贷后管理和检查工作具体包括：
①定期了解借款人客户信息变化情况;
②定期查询银行相关系统;
③至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化;如发生影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值;
④检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为;
⑤定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素;
⑥及时对违约贷款进行催收，对通过电话等通讯方式无法联系到的借款人进行上门催收;
⑦检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。
三、风险管理(★★★★★)
(一)合作机构管理
1.商用房贷款合作机构风险内容
商用房贷款合作机构风险主要包括：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目“五证”虚假或不全(“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证);估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
2.商用房贷款合作机构风险的防控措施
(1)加强对开发商及合作项目审查
(2)加强对估值机构、地产纪纪和律师事务所等合作机构的准入管理
(3)业务合作中不过分依赖合作机构
(二)操作风险管理
1.商用房贷款操作风险的主要内容
(1)贷款受理与调查中的风险
这一环节的风险点主要表现在以下几个方面：
①借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力;户籍所在地是否在贷款银行所在地区;是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等。
②借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效;抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象;借款人提供的直接划拨账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。
③借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效;担保物共有人或所有人授权情况是否核实;担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何;贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内;抵押物是否由认可的评估机构评估;第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。
④未按规定建立、执行贷款面谈、借款全员面签制度。
⑤授意借款人虚构情节获得贷款。
(2)贷款审查与审批中的风险
(3)贷款签约与发放中的风险
(4)贷款支付管理中的风险
(5)贷后管理中的风险
2.商用房贷款操作风险的防控措施
(1)建立并严格执行贷款面谈制度
(2)提高贷前调查深度
(3)加强真实还款能力和贷款用途的审查
(4)合理确定贷款额度
(5)加强抵押物管理
(6)完善授权管理
(7)加强贷款合同管理
(8)加强对贷款的发放和支付管理
(9)强化贷后管理
(三)信用风险管理
1.商用房贷款信用风险的主要内容
(1)借款人还款能力发生变化。这款能力是指在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。
(2)商用房出租情况发生变化。主要包括所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁等情况。
(3)保证人还款能力发生变化。如保证人的资格和担保能力发生变化、还款意愿不足等情况。
2.商用房贷款信用风险的防控措施
(1)加强对借款人还款能力的调查和分析
(2)加强对商用房出租情况的调查和分析
(3)加强对保证人还款能力的调查和分析
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