2019中级银行从业《个人贷款》知识点：个人经营类贷款流程
第二节 贷款的流程
n 商用房贷款和有担保流动资金贷款受理与调查环节
n 商用房贷款和有担保流动资金贷款审查与审批环节
n 商用房贷款和有担保流动资金贷款签约与发放环节
n 商用房贷款和有担保流动资金贷款支付管理
n 商用房贷款和有担保流动资金贷款贷后管理
一、贷款的受理与调查
1 . 商用住房贷款的受理和调查
(1)贷款的受理
贷款受理人应要求借款申请人填写商用住房贷款借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
(2)贷前调查：贷款人受理借款人商用房贷款申请后，为履行尽职调查职责，对商用房贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成贷前调查报告。
① 调查方式。贷前调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。贷款人应建立并严格执行贷款面谈制度。
a.实地调查。贷前调查人应通过实地调查了解申请人抵押物状况，包括但不限于抵押物的外立面、内部结构和周边环境情况等，判断借款人对商用房未来的收入前景判断是否合理等。
b.面谈借款申请人。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、贷款用途、还款意愿和还款能力以及调查人认为应调查的其他内容，尽可能多地了解会对借款人还款能力产生影响的信息，如所购商用房地段和周围商用房租金收入情况等。
此外，可配合电话调查和其他辅助调查方式核实有关申请人身份、收入等其他情况。
② 调查内容：
a.材料一致性调查
b.借款人身份和资信的调查
c.借款人经济状况的调查
d.贷款用途及相关合同、协议的调查：
e.担保情况的调查性
2 . 有担保流动资金贷款的受理和调查
(1)贷款的受理
贷款受理人应要求有担保流动资金贷款申请人填写借款申请书，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
(2)贷前调查：
贷款人受理借款人有担保流动资金贷款申请后，应履行尽职调查职责，对有担保流动资金贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成贷前调查报告
① 调查方式。
a.实地调查。贷前调查人应通过实地调查了解申请人抵押物状况，判断借款人所经营企业未来的发展前景等。
b.面谈借款申请人。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、贷款用途、还款意愿和还款能力以及调查人认为应调查的其他内容，尽可能多地了解会对借款人还款能力产生影响的信息，如借款人所经营企业的盈利状况等。
此外，可配合电话调查和其他辅助调查方式核实有关申请人身份、收入等其他情况。
② 调查内容
a.贷款用途的调查。调查借款人贷款用途是否用于以借款人为主要所有人的企业经营所需的流动资金;借款人开办多个企业的，还应调查落实贷款用于哪个具体经营项目。
b.借款人所经营企业的经营状况的调查。对借款人开办企业状况的调查，应从反映其业务繁忙程度，以及实际盈利能力的业务订
单、日客流量和营业/销售额、纳税证明、员工工资单、主要结算账户(对公、个人)银行对账单和交易流水、借款人获取经营收入的凭证等原始记录着手，深人调查其实际盈利水平和经营状况。
贷前调查完成后，贷前调查人应撰写贷前调查报告，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。
二、贷款的审查和审批
1 . 商用房贷款的审查和审批
(1)贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等提出书面审查意见，连同申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
(2)贷款的审批
贷款审批人依据银行商用房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策，从银行利益出发审查每笔商用房贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。
贷款审批人应根据审查情况签署审批意见。贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料退还业务部门。
2 . 有担保流动资金贷款的审查和审批
(1)贷款的审查
(2)贷款的审批
三、贷款的签约和发放
1 . 商用房贷款的签约和发放
(1)贷款的签约
对经审批同意的贷款，应及时通知借款申请人以及其他相关人(包括抵押人和出质人等)，确认签约的时间，签订书面借款合同和相关担保合同等协议文件。主要包括：借款合同的内容和签约流程
① 借款合同内容。商用房贷款合同的内容主要包括：当事人的姓名和住所，贷款种类，币种，贷款用途，贷款金额，贷款利率，贷款期限(或还款期限)，还款方式，借贷双方的权利与义务，担保方式，违约责任，以及双方认为需要约定的其他事项等。
② 签约流程。贷款发放人应要求借款人当面签订借款合同及其他相关文件，但电子银行渠道办理的贷款除外，签约流程主要包括填写合同、审核合同和签订合同三部分。
a.填写合同。贷款发放人应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。在填写有关合同文本过程中，应当注意以下问题：
合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，禁止涂改。
贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式和还款方式等有关条款要与最终审批意见一致。
b.审核合同。合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本移交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性和合规性，主要包括文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致;合同条款填写是否齐全、准确;文字表达是否清晰;主从合同及附件是否齐全等。
c.签订合同。合同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人(包括共同借款人)、担保人、(抵押人、出质人、保证人)签订合同。
(2)贷款的发放
贷款发放要遵循审贷与放贷分离的原则，由独立的放款管理部门落实放款条件、发放满足约定条件的贷款。借款合同生效后，贷款人应该按照合同约定发放贷款。
2、有担保流动资金贷款的签约和发放
关于有担保流动资金贷款的签约和发放请参照商用房贷款部分。
四、支付管理
1 . 商用房贷款的支付管理
对于商用房贷款资金而言，银行应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象(即借款人所购或租赁商用房的开发商) 支付。
银行应要求借款人在使用商用房贷款时提出支付申请，并授权贷款人按合同约定方式支付贷款资金。
2 . 有担保流动资金贷款的支付管理
有担保流动资金贷款是银行向个人发放的用于满足生产经营流动资金需求的贷款，借款人通常事先不确定交易对象，银行可以采用借款人自主支付方式。
五、贷后管理
1 . 商用房贷款的贷后管理
商用房贷款的贷后管理是指贷款发放后到贷款收回整个期问，贷款人对贷款进行动态管理的过程，主要包括贷后检查、合同变更、贷款质量分类与风险预警、贷款本息到期收回、不良贷款管理和贷后档案管理等工作。
(1)贷后检查
贷后检查的主要内容包括借款人情况检查和担保情况检查两个方面。
① 借款人情况检查的主要内容包括：
a.贷款资金的使用情况;
b.借款人是否按期足额归还贷款;
C.借款人工作单位、收入水平是否发生变化;
d.借款人的住所、联系电话有无变动;
e.有无发生可能影响借款人还款能力或还款意愿的突发事件，如卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序，借款人身体状况恶化或突然死亡等;
f.商用房的出租情况及租金收入状况等。
② 担保情况检查的主要内容包括：
a.保证人的经营状况和财务状况;
b.抵押物的存续状况、使用状况、价值变化情况等;
c.质押权利凭证的时效性和价值变化情况;
d.对以商用房抵押的，对商用房的出租情况及商用房价格波动情况进行监测;
e.其他可能影响担保有效性的因素。
(2)合同变更
① 提前还款
对于提前还款银行一般有以下基本约定：
a.借款人应向银行提交提前还款申请书;
b.借款人的贷款账户未拖欠本息及其他费用;
C.提前还款属于借款人违约，银行将按规定计收违约金;
d.借款人在提前还款前应归还当期的贷款本息。
② 期限调整
借款人需要调整借款期限的，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下条件：
a.贷款未到期
b.无拖欠利息
C.无拖欠本金
d.本期本金已偿还
③ 还款方式变更：
借款人变更还款方式需要满足如下条件：
a.应向银行提交还款方式变更申请书;
b.借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用;
c.借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息
④ 借款合同的变更与解除：
a.借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效;
b.如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续;
④ 借款合同的变更与解除：
a.借款合同依法需要变更或解除的，必须经借贷双方协商同意，协商未达成之前借款合同继续有效;
b.如需办理抵(质)押变更登记的，还应到原抵(质)押登记部门办理变更抵(质)押登记手续及其他相关手续;
c.当发生保证人失去保证能力或保证人破产、分立、合并等情况时，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供贷款银行认可的担保;
d.借款人在还款期限内死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，如果没有财产继承人和受遗赠人，或者继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权提前收回贷款，并依法处分抵押物或质物，用以归还未清偿部分。
(3)贷款质量分类与风险预警
银行要在贷后检查的基础上建立商用房贷款质量分类制度和风险预警体系。商业银行应按照《贷款风险分类指引》，至少将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，并及时根据其风险变化情况调整分类结果，准确反映贷款质量状况。
(4)贷款本息到期收回
贷款的回收是指借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式及时、足额地偿还贷款本息。贷款本息到期足额收回是贷后管理的最终目的。
贷款的还款方式有委托扣款和柜台还款两种方式。借款人可在合同中选定一种还款方式，也可根据具体情况在贷款期限内进行变更。
贷款回收的原则是先收息、后收本，全部到期、利随本清。一般来讲，短期贷款到期1周之前、中长期贷款到期1个月之前，贷后管理人员应向借款人发送还本付息通知单以督促借款人筹备资金按时足额还本付息。
(5)不良贷款管理
关于不良商用房贷款的管理，银行首先要按照贷款风险五级分类法对不良商用房贷款进行认定，认定之后要适时对不良贷款进行分析，建立商用房贷款的不良贷款台账，落实不良贷款清收责任人，实时监测不良贷款回收情况。
对未按期还款的借款人，应采用电话催收、信函催收、上门催收、律师函、司法催收等方式督促借款人按期偿还贷款本息，以最大限度降低贷款损失，有担保人的要向担保人通知催收。
(6)贷后档案管理
① 档案的收集整理和归档登记。
② 档案的借(查)阅管理。
③ 档案的移交和接管。
③ 档案的退回和销毁。
2 . 有担保流动资金贷款的贷后与档案管理
有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：
(1)日常走访企业
(2)企业财务经营状况的检查
(3)项目进展情况的检查
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(责任编辑：长理培训)
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