n 商用房贷款和有担保流动资金合作机构风险
n 商用房贷款和有担保流动资金操作风险
n 商用房贷款和有担保流动资金信用风险
一、合作机构管理
合作机构风险主要表现为合作机构的欺诈风险和担保风险。商用房贷款主要面临是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险;有担保流动资金贷款则更多的是面临担保机构的担保风险。
1 . 商用房贷款的合作机构管理
(1)商用房贷款合作机构风险主要包括：
① 开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全;
② 估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
(2)商用房贷款合作机构风险的防控措施
① 加强对开发商及合作项目审查
② 加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准人管理。
③ 业务合作中不过分依赖合作机构。
2 . 有担保流动资金贷款的合作机构管理
与商用房贷款不同，有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构。为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险银行应采取如下防控措施：
(1)严格专业担保机构的准入。基本准入资质如下：
① 注册资金应达到一定规模。
② 具有一定的信贷担保经验，原则上应从事担保业务一定期限;信用评级达到一定的标准。
③ 具备符合担保业务要求的人员配置、业务流程和系统支。
④ 具有良好的信用资质，公司及其主要经营者无重大不良信用记录，无违法涉案行为等。
⑤ 此类担保公司，原则上应要求其与贷款银行进行独家合作，如与多家银行合作，应对其担保总额度进行有效监控。
(2)严格执行回访制度
① 经营出现明显的问题，对业务发展严重不利的;
② 有违法、违规经营行为的;
③ 与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的;
④ 所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的;
③ 存在对银行业务发展不利的其他因素。
二、操作风险管理
1 . 商用房贷款的操作风险
(1)商用房贷款操作风险的主要内容
① 贷款受理和调查中的风险。
② 贷款审查和审批中的风险。
③ 贷款签约和发放中的风险。
④ 贷后与档案管理中的风险。
(2)商用房贷款操作风险的防控措施
① 提高贷前调查深度。
② 加强真实还款能力和贷款用途的审查。
③ 合理确定贷款额度。
④ 加强抵押物管理。
⑤ 强化贷后管理。
④ 完善授权管理。
2 . 有担保流动资金贷款的操作风险
对于有担保流动资金贷款的操作风险，银行应采取如下防控措施：
(1)在贷款发放后，银行应保持与借款人的联络，对借款期间发生的突发事件及时反应。
(2)借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。
三、信用风险管理
1、商用房贷款的信用风险
(1)商用房贷款信用风险的主要内容
① 借款人还款能力发生变化。
② 商用房出租情况发生变化。
③ 保证人还款能力发生变化。
(2)商用房贷款信用风险的防控措施
① 加强对借款人还款能力的调查和分析。
② 加强对商用房出租情况的调查和分析。
③ 加强对保证人还款能力的调查和分析。
2、有担保流动资金贷款的信用风险
(1)有担保流动资金贷款信用风险的主要内容
① 借款人还款能力发生变化;
② 借款人所控制企业经营隋况发生变化;
③ 保证人还款能力发生变化;
④ 抵押物价值发生变化。
(2)有担保流动资金贷款的防控措施
① 加强对借款人还款能力的调查和分析。
② 加强对借款人所控制企业经营情况的调查和分析。
③ 加强对保证人还款能力的调查和分析。
④ 加强对抵押物价值的调查和分析。
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