2019年初级银行考试备考——《个人贷款》第四章考点（1）概念、分类、特点、发展历程

第四章 个人住房贷款

　　考点4.1 概念、分类、特点、发展历程

　　个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

　　1.按照资金来源划分：自营性个人住房贷款、个人住房组合贷款、公积金个人住房贷款【不以营利为目的，“低进低出”利率政策，较强的政策性，贷款额度受限，因此为政策性个人住房贷款】

　　按住房交易形态划分：新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款。

　　按贷款利率的确定方式划分：固定利率贷款、浮动利率贷款。

　　2.特征：贷款期限长【10-20 年，最长30 年，绝大多数采取分期还本付息方法】、大多以抵押为前提建立的借贷关系、风险具有系统性特点。

　　3.20 世纪80 年代中期，首批住房体制改革的试点城市烟台、蚌埠;中国建设银行最早开办住房贷款业务的国有商业银行;个人住房贷款是我国最早开办的、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款真正快速发展的标志是1998 年《个人住房贷款管理办法》的颁布。

　　考点4.2 个人住房贷款的要素

　　1.贷款对象：具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;

　　其他要求：①合法有效的身份或居留证明;②稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力;③合法有效的购买住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤其他。

　　2.贷款利率：个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.7 倍，第二套贷款利率不低于基准利率的1.1 倍;

　　3.贷款期限：根据实际情况而定，最长30 年;二手房贷款期限不超过所购住房的剩余的土地使用权期限;男性自然人的还款期限不超过65 岁，女性自然人的还款年限不超过60 岁，特殊情况再加5 岁。

　　4.还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法最常用，只能用一种。

　　5.担保方式：抵押【为主】、质押、保证三种担保方式;未实现抵押登记前，普遍采用抵押加阶段性保证的方式，保证人是所购住房的开发商或售房单位。

　　6.贷款额度：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。