2018年自学考试《资产评估》综合训练（七）

 　15.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用(含税费)3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。

　　16.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少?

　　要求：

　　(1)按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;

　　(2)写出计算过程;

　　(3)写出正确结论。

　　17.A企业被B企业兼并，需要对A企业自创的一项技术进行评估。据资料可知：该技术研发时发生原材料费10000元，辅助材料费4000元，燃料动力费1100元，有关人员工资和津贴5000元，专用设备费1000元，旅差费500元，管理费1200元，占用固定资产的折旧费3500元，人员培训费和资料费等1300元，专利申请费800元。该技术的创造性劳动倍加系数为3，科研平均风险率为6%，无形资产的贬值率为20%。据预测，该技术使用后，B企业每年可新增利润90000元。该专利技术剩余有效期限为5年。若提成率为20%，贴现率10%，求该专利技术的重置价值(计算结果保留两位小数)。

　　18.评估某企业价值时，已知其资产总额为13300万元，长期负债3000万元。市场平均收益率为20%，国债利率15%，该企业适用的β系数为1.4，长期负债利率17%。若所得税税率为30%，试计算加权平均资金成本(计算结果保留两位小数)。

　　19.A企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为2004年12月31日。预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利息额为20万元，每年流动负债利息额为40万元。评估时市场平均收益率为8%，无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为1.2。A企业为正常纳税企业，且生产经营比较平稳。试运用年金法计算A企业的投资资本价值。

　　20.甲企业是一家生产家用电器的制造企业，其2001年的收益情况见利润表，表中补贴收入50万元中包括了企业增值税出口退税30万元和因洪灾政府专项补贴20万元;表中营业外支出25万元为企业遭受洪灾的损失支出。经分析，预计从2002年到2005年企业的净利润将在2001年正常净利润水平上每年递增1%，从2006年到2021年企业净利润将保持在2002年至2005年各年净利润按现值计算的平均水平上。企业将在2021年底停止生产、整体变现，预计变现值约为150万元。若折现率为10%，现行税收政策保持不变，试评估2001年12月31日该企业的价值(计算结果保留两位小数)。

　　利润表单位：元

　　项目行次本年累计数

　　一、主营业务收入19 000 000

　　减:：主营业务成本45 000 000

　　主营业务税金及附加5300 000

　　二、主营业务利润103 700 000

　　加：其他业务利润110

　　减：营业费用14300 000

　　管理费用151 800 000

　　财务费用16400 000

　　三、营业利润181 200 000

　　加：投资收益190

　　补贴收入22500 000

　　营业外收入230

　　减：营业外支出25250 000

　　四、利润总额271 450 000

　　减：所得税(33%)28478 500

　　五、净利润30971 500