2018“新司考”主观卷案例：黑心房主“一房二卖”引起诉讼

2018“新司考”主观卷案例：黑心房主“一房二卖”引起诉讼

　　随着房价的飞涨，拆迁房以其相对便宜的价格受到了部分购房者的青睐。然而由于拆迁房的特殊性，房产交易中存在更多需要注意的地方，一旦疏忽更易引发纠纷。近日，江苏省宜兴市人民法院就审结了一起拆迁房“一房二卖”的案件，两位买家为了一间房子的归属权对簿公堂。

　　2013年年初，张某向於某购买了拆迁房屋一套，用作儿子结婚时的婚房。签订购房协议当天，张某就向於某支付了一部分房款并拿到了钥匙，至当年年底，张某将全部房款付给了於某，但因为儿子并未立即成婚，所以张某一直将房子空置，并未进行装修。然而到了2015年，当张某想要将房子装修入住时，却惊讶地发现房子早已被别人居住，而且对方也称自己是房子的买主。原来，住进张某房屋的陌生人姓吴，在看到张贴的卖房广告后联系了於某。於某谎称张某委托他出售房屋，吴某信以为真，就和於某签订了购房协议，并在装修后搬进了房子。

　　当初的卖房者於某早已不见踪影，张某多次和吴某协商无果，无奈之下只能诉至法院，要求吴某搬离房屋，把房子返还给自己。张某表示，自己早在2013年就付清了房款并拿到了钥匙，房屋属于自己。而吴某则认为自己也是受害者，张某和於某之间的纠纷他并不了解，且自己已经装修并入住，房屋理应归属自己。

　　经过审理，法院认为争议的房屋是於某拆迁所得，现尚不具备领取房屋所有权证的条件。於某于2013年将该房屋出卖给张某，并已完成交付，因此，该房屋自交付之日起张某为有权占有，之后於某又将该房屋出卖给吴某的行为属于无权处分。由于吴某在买房时已知该房屋出卖并交付给了张某，所以吴某占有该房屋不构成善意取得，其占有是无权占有。最终，法院判决吴某将房屋返还给张某，由张某补偿吴某装修残值161954元。

　　【法官说法】

　　依我国法律的规定，不动产物权的变动应以登记方法公示，本案中张某只有在办理了过户登记后才能取得完整的房屋所有权，若没有办理登记手续，张某和於某之间的买卖合同就不能对抗善意的第三人。也就是说，本案中，如果吴某并不知晓於某将房屋已经交付给张某的事实，那么其已经支付房款且入住的基础上，属善意第三人，善意取得受法律保护。

　　生活中，拆迁房常常由于各种原因无法及时办理过户登记，购房者的权利无法得到法律的充分保护。于是一些黑心房主遂利用这一漏洞，把拆迁房“一房二卖”甚至多次卖出，给不知情的买家带来巨大损失和麻烦。法官因此提醒各位买房者，应尽量避免购买类似的产权不明或无法及时办理房产证的房屋，如果确需购买，也要关注房屋状况、产权变更等相关情况，并及时保留证据，通过法律保护自身权益。