经济学论文：现代商圈及其动态发展——兼论北京南城商圈及其定位

     商圈又称商势圈（Trade Area），通常是指一个零售店或商业中心的营运能力所覆盖的空间范围，或者说可能来店购物的顾客所分布的地理区域。一般可归纳为三点：第一、商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域；第二、商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，而且，这个地理区域空间很容易在地图上标示出；第三、商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似物 理学 中的"场"的"商业场"，商业活动就是在这个商业场中进行。一个具体的商圈的构造应由"点、线、面、流"四个方面构成：

    所谓"点"，是指商圈的辐射源，是市场区域的中心点。一家商店，或一个具体的集中交易的活动的场所就是商圈构造中的"点"，它决定商圈所在的具体地理位置。因此， 科学 选址是市场建设中十分重要的环节，选址正确，成功一半；选址错误，则从一开始就埋下失败的祸根。其原因就在于良好的店址能够使商店获得较为持久的、不能为竞争对手所轻易模仿的竞争优势。因此，零售店或大型购物中心进行选址首先要考虑其业态特征。那些单位规模小、满足顾客便利需要，以经营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态，如超市、便利店原则上应在距离顾客较近的地方，而那些商品种类齐全、单体规模大，以经营选择性强的商品为主的零售业态，如百货店（商场）、购物中心能够从远处吸引顾客，原则上应选址于商业中心或四通八达的地方。而且，在考虑具体店址时，应充分考虑使商圈缩小的障碍因素和使商圈扩大吸引力的吸引力因素，综合评估选址的可能性。

    所谓"线"，是指市场区域内的各种买卖集存关系。显然，依存关系越多，程度越高，这种线也就越强，商圈也就越强大。当然，由于交易成本的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的，所以一个具体的商圈会有它自己的边界。一个具体的现实市场只是这种"线"的集合的外在形式。"空壳市场"所空缺的就是这种"线"。因此，重要的是培育当地市场 经济 的发育，构建生成更多的"线"。地方政府应该调查 研究 分析 比较当地各种相对优势，制定政策措施充分发掘和开发这种优势，地方优势既是地方经济 发展 的生长点，又是区域市场的生成点。因为正是这种优势能够生成商品交换的"线"。

    所谓"面"，是指中心点的辐射所达到的范围，是市场 影响 力的空间广度。由于商圈构造中的"线"辐射随空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的"面"呈现层次性，可以依据 理论 成交数量或市场占有率等指标将商圈区分为：零售店（商业中心的）60%-65%的顾客来自核心商圈，20%左右的顾客来自第二层商圈--次级商圈，15%-20%的顾客来自于边缘商圈，俗话说："核心商圈保基本（生活必需品），次级商圈靠服务，边缘商圈靠特色"。所以合理规划市场布局，消除市场建设中的盲目的重复建设是减少"空壳"市场的一项重要措施。在经济活动中，不同的市场的商圈会呈现重叠、交叉等现象。对于这种情况要作具体分析。首先是在规划市场布局时要分析市场商圈的大致辐射范围，以及所在范围内是否具有替代功能的同类市场。一般而言，商圈交叉会出现在"边际商圈"，有时也可能是"次级商圈"或"边缘商圈"，这里既有市场的互补关系,也有市场的替代与共存关系。商圈的相交或相叠如果功能定位相同会构成直接的竞争，从而分割交易量，使市场经营效益下降。但也有相当多的实例表明，竞争会形成一种共生关系，使市场具有更强的渗透力和影响力，共同构造出一个大商圈。根据以上三种情况，合理规划市场布局有利于市场的健康发展，形成科学、合理的市场商业 网络 ，整合统一市场，减少市场建设中的盲目性。只有这样才能使商圈势力得到进一步的增加和拓展。

    所谓"流"，是指商圈的动态性，是指市场区域职能的变化、动向。这种变化既受外部因素影响，也受市场内部因素变化的影响，前者如产业结构变化、竞争格局变化、以及诸如 自然 环境、产业环境、全球环境等变化因素。后者如市场管理 方法 、市场经营方针的调整，市场服务功能的变化等。

    商圈的类型包括微观商圈、中观商圈、宏观商圈。微观商圈，指不同的业态店或业种店的商圈范围；中观商圈，又叫区域商圈，指区域内的不同的商业业态聚集形成的商圈范围；宏观商圈是指一个城市的商圈范围及其大小，它是由区域商圈所形成的。

    西方国家的商圈 计算 的三种方法：

    1、雷利法则--零售引力法则，是计算商业中心商圈大小的公式，只要知道两个商业城市之间的距离，两个城市的人口数量就能够计算出每一个城市吸引顾客的距离，同时通过这一公式的延伸又可计算出某一个城市的商圈大小。当一个商业中心充分采用计算机和网络技术后，形成某一商业中心，两个商业中心之间信息交流的距离将会缩小，顾客将由网民来代替，两个城市中心之间的商圈大小将由网络力量及其辐射力量、网民及上网购物数量的多少来修订。

    2、市场饱和理论（RSI,Retail Saturation Index）--是计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额，当RSI呈现高值时，表明该市场尚未饱和，因此仍具有发展零售业的潜力；当RSI呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售发展商不宜再进入此市场发展零售业。

    3、购买力指数（BPI,Buying Power Index）--是估计经济区域内可支配收入的大小，如果用购买力指数除以本区人口占全国人口的比重，就能得出市场质量指标(QI,Quality Index)。

    （一）传统的商业区。传统商学理论将城市商业布局称之为商业区，它包括中央商业区、区域性商业区、社区商业区等。

    1、中央商业区，应叫中心商业区。
    3、社区商业区。

    （二） 现代 商圈概念≠传统商业区概念

    商业区具有浓厚的计划经济痕迹，如"中央"商业区的"中央"具有计划经济的痕迹，正因为如此，就出现了"中央"或者"地方"之间的差异。现代商圈的意义有两个方面的创新意义：1、商圈的辐射范围可以透过传统的行政区域壁；2、两个商圈也可以叠交形成"交集"，相互渗透行政区划。