经济学论文：重庆房地产发展的问题与对策

 　　摘 要：如今的重庆作为新特区面临着越来越多的 发展 问题，也有着更加广阔的发展空间，概述了重庆房地产发展的现状，分析了发展面临的问题，最后提出了相应的发展对策。 
　　关键词：重庆；房地产；现状；对策  
　　 
　　1 重庆房地产现状 
　　 
　　重庆市直辖10 年变化是史诗性的，建设性的和开创性的。据重庆市国土资源和房屋管理局副局长蒙毅介绍，房地产发展推动了城市建设的快速发展。10年来，主城区的建成区面积增加了1／4，城市规模扩大到了现在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通畅，住宅小区的环境更加优美，北部新区、茶园新城区等区域板块的财富价值得到凸显。从1996年到2006年，重庆房地产业增加值从25.22亿元增长到156.4亿元，年均增长20%，房地产业增加值占地区生产总值的比重由2.1%提高到了4.5%。重庆市房地产投资从1997的67.5亿元增长到2006年的629.63亿元，增长9.33倍，年均增速27.4%。共计完成房地产投资2684.24亿元，占同期全社会固定资产投资的25%，有力地促进了固定资产投资增长。 
　　重庆房地产发展的顺利有其优势所在。首先，其拥有良好的社会环境，包括国家的各种调控政策，供地政策等都对城市房地产业的发展起到了极大的作用，今年国家的城乡统筹 经济实验区政策就极大促进了房地产业的发展。其次，良好的基础设施，包括电力水利等的发展以及城市 交通 的不断完善更加促进了房地产业。再次，良好的外部环境，直辖以来重庆社会经济的各个方面都发生了翻天覆地的变化， 工业 、农业、交通运输、能源、邮政通讯、 金融 保险业等发展迅猛。作为西部地区重镇、长江上游经济中心，重庆的房地产业有着广阔的发展空间。最后，良好的社会消费基础，重庆城市化正在过程当中，房地产市场需求大，随着经济的快速发展，广大人民群众的收入水平不断提高，支付能力不断增强，这为重庆房地产行业的快速发展奠定了良好的消费基础。 
　　重庆统计局最新的统计数据表明，今年第一季度，重庆市房地产开发完成投资118.93亿元，同比增幅为17.9%，与去年同期相比回落了7.5个百分点。其中，商品住宅完成75.96亿元，同比增长29.4%；经济适用房建设投资为6.29亿元，增长49.7%；办公楼投资2.11亿元，同比增长13.4%；商业营业用房建设投资10.75亿元，同比减少13.2%。专家认为，重庆房地产投资增速回落是国家宏观调控政策作用的进一步体现。 
　　 
　　2 重庆房地产发展问题 
　　 
　　(1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。虽然重庆房地产市场相对其他过热城市，健康指数相对较高，但在重庆成为城乡经济统筹实验区后，6月下旬，重庆房价上涨了7.8%其速度惊人且有继续增长的必然趋势，重庆房地产市场价格持续上扬，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。 
　　(2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。 
　　(3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。 
　　(4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，2007年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面积47万平方米，而销售仅为25万平方米。 
　　(5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展。今年2月全国二手住房销售价格同比上涨4.4%，而重庆的涨幅仅为1.8%。房地产消费市场是一个梯级的、多层次的市场结构，其中二级市场是梯级消费结构的一个重要环节。重庆房地产二级市场的发展不完善，将影响房地产市场的健康发展。重庆二手房交易的萎缩，对重庆房地产业的长远发展不利，应引起政府高度重视。 
　　(6)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。这些既影响了房地产开发商、物业管理公司和中介组织的信誉，同时也给购买者造成了一定的心理影响，担心自己的合法利益得不到保障，进而影响到房地产业的整体发展。 
　　(7)房地产业盈利率过高。20世纪90年代后期，由于取消了行政事业性单位和国有 企业 的职工福利分房制度，刺激了房地产业的快速发展。个人买房比例从不到1％上升到95％以上，同时重庆市的平均房价也从主城区每平方米几百元上涨到现在的接近3000元。从重庆江北某楼盘的项目盈利分析报告看出，该项目全部结束后，最乐观收益率可达75％，最保守收益率也在31％以上。房地产业成为目前重庆市盈利率最高行业。