经济学论文：基于ＭＬＳ系统的房地产经纪业信息发展思考

 　　 [摘 要] 通过对MLS及我国房地产经纪业信息共享现状分析,针对房地产经纪业信息共享水平低､基础数据获取难等问题,本文提出尽快建立国内房地产经纪信息MLS系统的重要性;并以提高交易效率为出发点,指出建立我国房地产经纪信息MLS集群系统的思路;最后,从信息畅通､规范 发展 ､利益分配､对证管理等方面阐述了构建MLS系统的对策建议｡ 
　　[关键词] MLS系统;房地产;经纪业;信息 
　　 
　　一､MLS系统 
　　 
　　MLS(Multiple Listing Service)是20世纪诞生于美国的一种房地产销售模式,也称为"多重上市服务"｡这种销售模式一经面世,立即得到房地产界的极力推崇,在许多国家得到了推广和应用｡ 其核心的实质是:破解了不动产的特性,使不动产作为商品符合最低价原理,使公平竞争､完全流通的销售规则在房地产领域得到实现｡MLS的核心理念是房地产业的房源信息共享原则,其原理如下:一条信息与一条信息交换,交换双方都持有了两条信息,信息量成倍增长｡如果交换的参与者增加,每一参与者的信息量将会呈几何级增长,最终每一参与者的信息量等同｡ 
　　MLS在长期实践中建立了 科学 ､严谨､可操作的房源共享合作规则,确保房源真实性､及时性､可交易性､获益性｡会员处在信息公开､操作公正､交易公平､经营理念同步的操作平台上,从而克服了不诚信､暗箱操作､跑单跳单､恶性竞争､频频跳槽等弊端｡MLS提供的专业化交易文件,使会员享受行业标准化的益处｡结合互联网,所有会员在任何时间､任何地点都可以查看房源,为客户提供服务,既为会员带来便利,又最大化满足会员收益,MLS已成为世界房产销售的典范｡ 
　　MLS系统运作根据主体性质及规模的不同,其运作形式分为三种,即全国性的MLS系统､ 企业 之间的MLS系统及企业内部的MLS系统｡ 
　　全国性的MLS系统指的是在一个国家或大的地区范围内,由不同地区的MLS子系统联合起来组成的MLS系统,该系统几乎包括了一个国家或大的地区内所有的房地产经纪公司及所有的房地产经纪人,影响力较大｡企业之间的MLS系统较全国性的MLS系统规模小,主要是指经营方式､市场理念相近的房地产经纪企业,为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的MLS系统,将彼此获得的房源信息共享,实现联合销售,佣金共享,提高工作效率｡企业内部的MLS系统,则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间构建的内部MLS系统,各分店或加盟店之间实现信息共享,提高业绩｡这方面做得比较好的是21世纪不动产公司,通过该公司内部MLS软件系统,店与店之间可以进行有效的房源共享,大约30%左右的业务量就是通过合作成交而完成的｡
　　MLS系统也可以根据在实现交易过程中代理的形式来划分运作形式,包括独家代理的MLS系统运作形式和只有买方代理的MLS系统运作形式｡独家代理的MLS系统运作形式要求买方和卖方都要有自己的代理经纪人｡而只有买方代理的MLS系统运作形式,卖方自己通过MLS系统提供的MLS平台将房源信息上传,买方代理则促成买卖双方的交易,而卖方付给买方代理少量的服务费,但要注意卖方和买方代理之间不是代理关系｡ 
　　 
　　二､现状及问题 
　　 
　　1.现状 
　　(1)规模大｡MLS通过合并的方式使规模越来越大｡由于降低MLS的运营成本和经纪人业务范围的扩大,以及 网络 技术的迅速普及,都促使了这一趋势的发展｡ 
　　(2)科技含量高｡从最原始的MLS中的房源是印刷品,要想查房源,就要手工从厚厚的MLS汇集中翻阅记录｡有了电脑以后,MLS的房源信息就储存在电脑里,经纪人只要把MLS的软件安装到自己的电脑中,就可以非常方便地输入和查找房源｡到了20世纪末,互联网技术的发展可以使MLS建立在互联网的平台上,经纪人可以在有互联网服务的任何 计算 机上登陆MLS｡ 
　　(3)开放｡互联网技术的广泛普及,以及消费者对于房源信息的需求,各地的MLS系统都允许消费者在一定程度上进入MLS系统查询房源信息｡这种现象对于房地产经纪人是利大于弊的,因为消费者对房子的各种信息有了较深入的了解,减轻了房地产经纪人工作量,有助于经纪人对房产的销售｡ 
　　(4)不会垄断｡MLS不会构成行业垄断,其理由:第一,目前没有统一的MLS系统,使用的MLS系统都是由各地的房地产经纪人自行开发所拥有的,是单一的个体行为｡第二,MLS中佣金并没有统一规定,佣金都是由卖主和经纪人协商制定的｡第三,MLS目前已经非常开放,谈不上封锁信息｡ 
　　2.问题 
　　(1)总体水平低｡从经纪人这个层面来说,我国房地产经纪行业的信息化总体水平较低,表现为两点:首先,全国性的MLS系统没有建立起来,部分城市政府所拥有的房地产交易信息还不能客观公正地共享和利用;其次,在我国只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统,但是,绝大多数的企业和经纪人其信息化水平都较低,这是我国房地产业发展现阶段的事实｡ 
　　(2)各自为政｡房地产市场中存在的现实问题主要是:各个中介机构都是各自为政,各种信息互相保密;中介公司难免对一些好销的房源信息作保留,供自己"直产直销",最终,停留在MLS系统内的都是一些成交难度较高的房源;大规模中介公司自身已经形成一定信息网络并具有一定优势,再把信息共享给其他公司的可能性较低｡ 
　　(3)共享水平不高｡房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有,只有少数房地产经纪企业在各个连锁店之间或加盟店之间存在内部信息共享系统｡相对于公司内部的销售信息管理系统而言,该系统的成交率占到总成交率相当大的比例,起到了良好的信息沟通作用｡但是,公司对其他房地产经纪企业之间,几乎是没有信息共享的平台和渠道｡ 
　　(4)数据难获取｡我国房地产基础数据获得比较难,在多数情况下获得的是经加工后的二手数据｡对于房地产企业来说,特别是对于顾问公司,这些经过处理后的数据在很多情况下不能说明问题｡基础数据是最宝贵的｡纵观国外的经验,基础数据的发布情况比较透明,政府只管发布基础数据,剩下的就交给企业自己去判断､分析和深加工｡一切由市场说话,政府只是在市场发展偏离正常轨道时才进行适时地调节｡ 
　　(5)建设不力｡国内MLS系统的发展正处于积极的建设中,房源信息发布比较好的是搜房网,它拥有的二手房网站覆盖了29个城市,重点在北京､上海､广州､天津等城市,拥有超过上百万的海量房源信息｡主要的信息化应用房源发布系统有两个:一个是搜房帮,发布房源信息;另一个是易搜房与搜房网一起进行的产品发布｡可以说搜房网的体系就是MLS系统的初级阶段,主要起信息发布作用｡另外,由北京森川世纪网络科技有限公司研发的RELS系统,在房源信息共享这一块也比较好,RELS系统引进了国外MLS系统的操作理念,但当前在我国还没有广泛地推广开来｡