经济学论文：浅谈江西房地产市场信用体系的建设

 　　[摘 要] 建立和完善房地产市场信用体系是整顿和规范房地产市场秩序的重要举措，是健全适应社会主义市场 经济 要求的社会信用体系的重要组成部分，也是房地产业改革和 发展 的重要保证。本文通过分析当前房地产市场信用体系建设的现状，提出了江西房地产市场信用体系建设的总体规划和建设步骤。 
　　[关键词] 房地产；市场；信用体系 
　　 
　　一、房地产市场信用体系建设的现状 
　　 
　　经过近20年的积累和市场淘汰，我国的房地产 企业 的综合实力有了一定程度的提高，并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团，但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题，很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散，导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚；又由于大部分房地产企业规模小，加上经营管理差，导致其预期寿命不长，从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。 
　　目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，其中信用评估机构大约有40家左右、信用征集与调查机构大约有50家左右、信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大，其服务市场规模偏小，经营分散，行业整体水平不高，综合实力不强，市场竞争基本处于无序状态，缺乏竞争力；而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模，如邓白氏、Trans Union、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告，客户也已经遍布整个世界。并且，这些企业有很强的信用产品的制造能力，并不断进行信用产品创新。 
　　在 法律 法规方面，我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则，但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束，立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中，还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。 
　　 
　　二、房地产市场信用体系的概念和内涵 
　　 
　　自古以来，中华民族就有诚实守信的传统，诚信是中华文化的基本道德观念之一。信用是借贷活动，是以偿还为条件的价值运动的特殊形式。而房地产市场信用体系建设的内涵实际上是一个系统工程，包括政府信用、个人信用、房地产企业信用、中介机构信用四个子系统。政府作为公共权力的代理人，行使房地产市场监管职能，如果政府职能部门监理不力，执法不严，容易引起制度上、环境上的漏洞和动荡。因此，对政府信用的评价主要包括政府信用意识、市场监管力度、腐败案件、行业政策完善等方面。企业的失信行为影响了市场正常秩序，因此，对于房地产企业信用的评价主要包括：企业信用意识、合同履约率、开发项目记录、不良行为记录，等。中介机构容易出现索贿受贿、违规收费、出具虚假报告、出假证明等现象，因此，对于中介机构的信用评价主要包括：中介信用意识、中介不良行为记录、中介履约率，等。对于个人信用，我们可以借助社会信用等机构查询他的个人信用情况，包括个人购房记录、个人不良行为记录、个人支付能力，等。因此，房地产市场信用体系的内涵可以理解为：房地产市场的其他主体对自己的信任，能够让其他主体对自己在共同的市场活动中即将实施行为的某种期望与自己的实际行为相一致。如果在房地产市场活动中按照信用行事，即它能让其他主体的期望与期望结果相一致，那么它就会吸引更多的其他主体与自己交易，在增进双方利益的同时也增进社会利益，进而也会增加其他主体对自己的积极评价。 
　　 
　　三、加强房地产市场信用体系建设的必要性 
　　 
　　1.国家大环境的需要。温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调："要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。"这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样，在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房地产市场信用管理体制。 
　　2.市场经济体制良好运行的需要。著名经济学家吴敬琏认为， 现代 市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用体系的建设。 
　　3.我国加入WTO外在环境的要求。 中国 加入WTO以后，外在环境要求必须尽快建立与国际接轨的信用体系。加入WTO后的市场竞争，从某种意义上说就是信用的竞争，而且WTO组织的特点之一就是要求所有成员统一规则，而所有这些规则真正得以实现，必须有一个前提，那就是社会总体上的诚实守信，否则WTO的实施就成了一句空话。 
　　4.房地产企业走向世界的需要。房地产企业由于先有销售，后有产品，其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下，要想预先把产品销售出去，客户购买你产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天，中国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地，就必须有良好的信用体系；而企业要有良好的信用，就必须健全市场信用体系。
　　 
　　四、房地产市场信用体系建设的基本原则 
　　 
　　1.统一规划原则。在行业主管部门的统一领导下，开展江西房地产市场信用体系的建设工作，避免分散管理、重复建设。要进行全面、 科学 的规划，制定统一的建设方案，与行业协会步调一致，共同建设。 
　　2.信息安全原则。数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息，涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息，此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞，其损失都将是巨大的。其次，数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储，系统的可靠性将是系统安全的重要保证。 
　　3.兼容性原则。作为社会信息体系的一个分支，必须保证信用数据上传顺畅，在系统设计、数据格式等方面，要与社会信用体系保持高度的兼容性，确保信息资源共享。 
　　4.经济适用原则。在IT产业高速发展，高端产品层出不穷的时代，既要考虑投入，又要考虑经济效果，在保证系统性能达到要求的前提下，尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。 
　　五、江西房地产市场信用体系建设的总体规划 
　　1.房地产市场信用体系建设的模式。房地产信用体系作为社会信用体系建设的一个分支，承担着房地产主要参与者的信用记录。房地产企业在提供管理和服务以及业主在接受服务的同时，就应将相关的信用行为记录下来，这个记录由行业主管部门或具有独立准入资格的中介组织来整理、录入、发布(上传)，这个相互关联的信用记录就构成了房地产市场的信用体系的基础。这个体系建设的模式应该选择以行业主管部门信用为主导，房地产企业信用为重点，业主信用为基础，按照统一设计、联合建设、先易后难、分步实施的原则，先企业后业主的建设顺序，先激励后惩戒，先提供基础信息后提供评估报告，并逐步由行业主管部门主导转为具有政府认可准入资格的中介组织介入的运作方式，全面启动房地产市场信用体系的建设。