证券金融论文：房地产投资优劣势及措施建议

 一直以来，房地产市场都是国民经济向前发展的重要引擎，其发展方向也是经济繁荣与否的晴雨表，作用不可忽视。近些年，中央对房地产发展问题高度重视，接连出台国十一条，国八条，新京版国八条等一系列楼市调控措施抑制房价过快上涨，2010年被称为史上最严厉房价调控年，在十二五规划中重点提出构建住房保障体系的思路与对策，也为未来房地产发展走向提供了一个新的思路，可以预见未来几年国家对抑制房价过快增长，调整房地产行业结构，压缩一线城市房产泡沫的重大决心；而作为十二五规划中另一重要举措的县域经济发展也就是二、三线城市的快速发展在未来区域经济发展中的作用将日益凸显，为了顺应区域经济一体化和功能结构扁平化的发展趋势，作为我国未来新的能源输出中枢地区，其地区发展和经济潜力不可限量，所以对本区域房地产发展很有研究的必要。本文将对该地区房地产投资环境和良性发展的问题展开探讨。

一、对房地产投资环境的界定

房地产投资环境是指房地产投资所在的地域在一定时期内所具有的决定和影响投资风险和收益的各种内外部因素或条件的总和。其对宏观，中观，微观环境都要有一定认识。房地产投资本身的风险性，周期性以及其不稳定性决定了在房地产投资前期需要做大量的调研。在投资前期，如果能够细致分析充分了解和把握投资环境，对制定正确的房地产投资方案，进而做出合理的决策，具有十分重要的意义。房地产投资环境是有诸多影响房地产投资流量与流向的政治经济，自然，社会，文化等因素交织而成的一个矛盾综合体，也是一个具有多样化构成要素和复杂关系结构的有机系统。因此，本文将对这些因素进行具体分析。[1]

二、分析地区房地产投资环境的必要性

1．西部大开发战略的需要。目前我国经济发展格局已经进入到深度变革的时刻，在全球金融危机后，我国东南沿海地区产业模式被迫加速进行转型，向技术密集型和资本密集型转变，而劳动密集型产业则相继向西部欠发达地区转移，由于劳动成本低，政府扶持力度大，物流配送设施逐渐完善，企业也有向西部地区发展的意愿。因此，在这种历史机遇面前，内蒙古中部地区应该把握好机会，借助产业投资，人口转移的优势，大力发展城市建设，扩大城市容量，吸引房地产投资，这对于加快城市发展，打造西部新兴城市具有重要的意义。

2．打造中国新能源中心的需要。内蒙古中部地区有丰富的矿产资源，目前已发现矿种80余种，探明储量的30余种，煤炭资源尤为丰富，已探明资源储量1393亿吨，另外还有大量石油资源及各种金属矿资源，由于山西地区作为能源输出大省的历史使命走向完结，在新时期内蒙古的战略作用将逐渐凸现，此外，该地区还有总蕴藏量达5亿千瓦的风能资源，锡林郭勒大草原类型丰富，是世界驰名的四大天然草原之一，也具有打造现代化大牧场的潜质[2]。在这一时期，华润，华能，国电，中电投，中广核，大唐国际的一流大型国有企业已经进驻该地区进行投资。作为该地区唯一的政治，经济，文化中心的锡林浩特市，在未来将会赢得巨大的机遇期，由于这些企业的带动效应，其下游产业和相关产业也将蓬勃发展，人口集聚速度将会非常快，另外，该地区楼市价格仍处低位，企业竞标拿地相对较容易，未来升值潜力巨大，所以很具有投资价值。

3．顺应国家政策发展的需要。近十年国家楼市市场非常火爆，一线楼市价格已经非常不理性，比如北京五环外一平米均价在3万5千元左右，已经严重超出普通消费群体的承受范围，在全球金融危机以后，由于西方投资环境恶化，大量热钱涌入新兴经济体，再加上国内投资环境恶化，大量资本无法进入实体产业，国内股市又长期低迷，为了投资增值的需要，大量资金也流入楼市，再加上近几年地方政府高价卖地以增加财政收入的方式尤为严重，这三方面的原因合在一起导致房价居高不下，甚至严重影响了国民经济的正常发展，一线城市房地产泡沫已经形成，出于长远发展的考虑，国家政策开始持续打压房产，例如"国十四条"，"国八条"，"新京版国八条"，但为避免房地产业硬着陆，投资方面出现出现重大经济损失，国家采用的主流政策是挤压泡沫担不使其破裂，而是让二、三线城市或地区来吸收溢出热钱，这既能为一线城市的房地产降温，又能带动城乡一体化，促进中小城市的发展，在这种重大机遇面前，内蒙古中部地区得到了一个取得发展的机会。

三、内蒙古中部地区房地产投资环境的SWOT分析

1.优势

（1） 区位和交通优势内蒙古中部地区主要以锡林郭勒盟地区为主，南邻河北省张家口市，承德地区，西连乌兰察布市，东与赤峰市，兴安盟和通辽市接壤，紧邻京津冀城镇群，为环渤海经济区的重要组成部分，是东北，华北，西北交汇地带，具有对外贯通欧亚，区内连接东西，北开南连的重要作用。在交通方面，公路方面已基本形成"三横五纵一出口"公路主骨架，主要干线均已黑色路面贯通，实现了盟府所在地与自治区首府一级公路相连。铁路方面现有穿越锡林郭勒盟西部，与蒙古国铁路接轨的集宁至二连铁路线；穿越锡林郭勒盟南部，联通自治区东西部的主要枢纽集宁至通辽线锡林浩特至多伦煤炭专用铁路，锡林浩特胜利每天专用线等。在航空运输方面，现有锡林浩特机场，有直达北京，呼和浩特，天津，上海的定期航班和通往各大旅游城市的临时旅游航线。

（2）资源优势

该区域矿产资源富集，煤炭资源尤为丰富，已探明资源储量1393亿吨，探明及预测储量2100亿吨；各煤田中资源储量超过100亿吨的又5处，10-100亿吨的有21处，这些煤田普遍具有埋藏浅，煤层厚，结构稳定，开采条件好的特点，适合于露天开采。几大国家能源公司都在这里进行能源开发，劳动密集型产业快速发展，需要大量劳动力，因此人口聚集较快，城市扩容需求较旺盛。另外，能源产业的快速发展也会带动相关下游产业的发展，对于作为该地区经济，政治中心的锡林浩特市的未来经济发展潜力有重要影响。这也为未来房地产投资的可行性奠定了一定基础。

（3）经济发展优势

自治区住房与建设厅有关数据显示：2010年，我区完成房地产开发投资1120亿元，同比增长37.35%，你去商品房屋施工面积，销售面积分别为11517.78万平方米，3020.54万平方米，同比分别增长39.87%和22.64%，全区商品住宅售价2981/元，同比增长11.7%[3]，这说明内蒙古地区，房地产投资环境向好，由于其价格还处于低位，待开发地区较多，其投资回报还有较大的上升空间。在内蒙古中部地区，最具房地产投资价值的地区应该就是锡林浩特市，随着煤炭，电力等能源项目的大量增加，也带动了能源深加工以及物流配送等方面的经济发展。同时，生产型企业的扩增促使居民收入增加，直接带动对住宅市场的需求，面对金融危机的后期影响，全市上下应以科学发展观为统领，积极应对各种挑战和困难，地区经济保持了平稳较快发展的态势。"十一五"期间GDP同比增长33.50%，2010年社会固定资产投资41.16%。良好的经济态势促使房地产投资规模稳定增攀升，房房地产投资重心进一步住宅倾斜。

2.劣势

（1）城市现代化水平低

该地区虽然有较好的经济发展潜力，但城市规模与经济发展水平还处于初级阶段，物流配送系统尚不完善，新城区居民点还未成规模，老城区也处于旧城改造当中。在此基础之上，还需要建立构成系统经济基础的地区性生产综合体，组建行政，文化和科技服务中心体系，为城区之间总和安排便捷的交通路线，完善的生活服务设施网和群众性体育活动场所等。

房地产行业利润巨大，房屋质量又是关乎国计民生的大事，我国房地产虽然发展迅速，但相关配套法律设施并不完善，使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选择冒险逐利，在于政府的互动之间也容易滋生腐败。而作为购房者来说，与其开发商在经济实力，专业知识水平等方面力量对比悬殊，处于弱势地位。因此，监督机制，最终为民谋福利才是地方政府与开发商应该共同完成的事。

3.机会

在当前时期，投资该地区房地产面临一个较好的机遇。首先，城市处在初级发展阶段，政府为了招商引资，在附带条款上门槛降低，为投资创造了一个较为宽松的环境。其次，由于该地区煤炭，石油等资源丰富，能源产业将主导未来该地区的经济发展，生产型企业扩张聚集，大量劳动力涌入该地区，这为外来对房地产的刚性需求奠定了一定基础。从大环境来说，国家出于城乡一体化和吸收一线城市楼市泡沫的需要，也会对热钱资金起到一定的引导作用，使该地区房地产投资具有较充裕的资金，不至于出现资金链断裂的情况。这为未来投资回报预期与该地区经济的稳定发展都奠定了一定基础。

4.威胁

该地区紧邻环渤海经济圈，依托其强大的经济辐射能力可以产生一种良性的经济互动，但西有赤峰市，东有呼包鄂经济圈，这些经济区在资金、人才、市场等方面都会对内蒙古中部地区的发展产生一定的冲击作用。其影响不可小视。

四、措施和建议

1.盘活存量土地，调整土地供应力度。为了使投资环境进入一种良性发展，避免一线城市在房地产发展过程中出现的一些弊端，就要针对历史经验采取一些新的措施。土地供应应坚持以住房为主，避免大面积开发商也楼盘。闲置土地过多的地区，要限制新的土地供应，以促使存量土地消化。另外，由于投资方方面的原因造成长期闲置的土地，由政府收购进入土地储备系统，在后期发展中根据实际情况进行再招标。

2.保持一定程度中低端住房供应量。锡林浩特市是处于发展中的城市，大部分消费人群并不适合高端住房，政府应该通过政策支持鼓励中低收入家庭通过购买或租赁的方式来解决住房问题。甚至应该效仿"重庆模式"，推处大规模公租屋的建设计划，在住了5年之后可以买下来变成经济适用房。[4]这也可以成为投资方的附加项目进行运作。

3.完善法制建设，进一步强化房地产市场法制管理。政府应增加从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对房地产市场主体经营行为的执法监督力度。为该地区房地产投资创造一个良好公平的环境。