证券金融论文：房地产投资环境现况与改善之策

 目前，国内对房地产投资环境的评价和研究主要集中在东部沿海地区和国内一线城市，对西部地区和城市的房地产投资环境的评价和研究大多停留在定性的层面上，很少用定量的方法去评价和研究，这对房地产资本在向西部地区和城市转移过程中，缺乏有力的理论和决策依据。以乌鲁木齐市为对象，运用主成分分析法对该市的房地产投资环境进行研究，以期为乌鲁木齐市进行房地产投资的投资主体提供投资决策支持和为政府制定改善当地房地产投资环境策略提供建议，促进乌鲁木齐房地产市场健康和持续发展。

1 乌鲁木齐市房地产投资环境评价方法选择主成分分析法作为主要评价方法，并结合聚类分析法对乌鲁木齐市房地产投资环境进行评价。

1. 1 主成分分析法

主成分分析( Principal Component Analysis) 是一种数学变换的方法，它把给定的一组相关变量通过线性变换转换成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数据变幻中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方法，称为第一主成分 F1; 第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，即 Cov( F1，F2) =0，称为第二主成分 F2。依次类推，K 个变量就有 K 个主成分。通过主成分分析法，可以根据专业知识和指标所反映的独特含义对提取的主成分因子给予新的命名，从而得到合理的解释性变量。评价城市房地产投资环境，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值和累计特征值，及主成分的荷载。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某个百分比的原则，确定选择主成分的具体个数。最后根据这些主成分的对应的因子得分进行加权累加即构成城市房地产投资价值［1］。

1. 2 聚类分析法

通过分析，选择影响城市房地产投资环境的自然、区位、社会文化、经济、市场、基础设施、政策等方面的 m 个指标，n 组指标值; 指标间共线性应较小，有代表性，且指标个数不宜过多，如人均 GDP 与人均可支配收入的相关性较明显，故不能同时选择。如果指标间存在较强的共线性，则可能会对结果有较大的影响，因为这相当于某个指标的加权远远高于其他变量。如果候选变量中的确存在较强的共线性，最好先进行预先处理( 剔除或萃取主成分) 再进行聚类分析［2］。

2 乌鲁木齐市房地产投资环境指标体系

以全面和系统性、独立和简明性、重要性、可操作性为原则［3］，对房地产投资环境的影响从自然环境、社会文化环境、经济环境、市场环境和公共服务环境五个方面进行了系统分析和规类，以《中国城市统计年鉴 2006》和《中国统计年鉴 2006》为数据源确定了 GDP、GDP 增长率、限额以上工业企业利税总额、社会消费品零售总额和人均地方财政收入等 42 个指标为评价指标，指标之间无明显的线性关系。为了使评价指标和指标体系更加系统和全面，在用五个方面来分析房地产投资环境影响因素的基础上，结合相关研究成果［4］，根据因素之间的相关性和联系程度构建乌鲁木齐市房地产投资环境评价指标体系，见表 1。

3 乌鲁木齐市房地产投资环境评价及结果

以《中国城市统计年鉴》( 2006)［5］、《乌鲁木齐统计年鉴》( 2006)［6］、《中国统计年鉴》( 2006)［7］和相关统计资料、数据为基础，选取包括乌鲁木齐市等18 座我国西部城市( xi，i =1-18) 的 42 个指标或生成指标( yj，j =1-42) ，形成了乌鲁木齐房地产投资环境评价的原始数据资料。xi所代表的具体城市，yj所代表的指标详见表 1 三级指标，顺序依次。由于获取的指标数据量纲不一致，需要对取得的原始数据进行标准化处理，对房地产投资环境产生正向作用的指标采用极大值进行标准化，即 xiyj' = xiyj/max{ xiyj} ，xiyj'为标准化后的 xiyj值; 对房地产投资环境产生负向作用的指标采用极小值进行标准化，即 xiyj' = 1 － xiyj/ max{ xiyj} ，xiyj' 为标准化后的 xiyj值。首先，对标准化的数据库进行因子分析，并根据最初 q 个因子总方差中的累计贡献率大于或等于85% 的要求，选择前 9 个主要因子作为房地产投资环境评价的综合因子，这 9 个因子的总方差占到89. 43% 。这 9 个因子对房地产投资环境的贡献率依次为 27. 75%、25. 60%、9. 86%、6. 20%、5. 10%、4. 66% 、3. 85% 、3. 26% 、3. 16% ，表明各综合因子的影响力逐渐变弱。

其次，通过 SPSS 软件继续进行因子分析得到因子载荷矩阵和方差极大正交旋转因子载荷矩阵，由于数据量较大，在此未表示。第三，计算各变量的系数。42 个变量与 9 个综合因子的相关系数是每个变量在因子载荷矩阵的数值除以 9 个综合因子特征值的平方根。设 yi，j为因子载荷矩阵数值，λi为 9 个综合因子特征值，ai，j为42 个变量与 9 个综合因子的相关系数，则 ai，j=yi，j/ λ槡i，其中 i =1，2，…9; j =1，2…42。第四，计算 9 个综合因子得分。运用线性回归求 18 个城市 9 个综合因子得分，其计算模型为 Fk，i= ai，1y1' + ai，2y2' + … + ai，42y42'，其中 Fk，i为第 k 个城市的第 i 个综合因子得分，y1'，y2'…y42'为 42 个变量标准化后的数据，ai，1，ai，2…ai，42为 42 个变量的系数。最后，计算 18 个城市综合得分。计算城市综合得分的公式为:Vk= b1Fk1+ b2Fk2+ … + b9Fk9( k =1，2…18)其中: Vk为第 k 个城市的综合得分，b1，b2，…b9分别为 9 个综合因子在总方差中的贡献率，Fk，i为第k 个城市的第 i 个综合因子得分，其得分越高说明该城市房地产投资环境越好，反之越差，其计算结果见表 2。

通过综合评价结果看出，乌鲁木齐是房地产投资环境综合竞争力在 18 个城市中处于第四位，在聚类结果的第二类中处于第一位，从总体来看，乌鲁木齐市房地产投资环境处于所选 18 个西部城市的中上游位置，在西部地区房地产投资环境下具有一定竞争力，房地产市场具有较大的发展潜力。

4 改善乌鲁木齐市房地产投资环境的对策

4. 1 大力发展经济，增加人民收入

城市经济的发展，预示着城市投资、生产活动活跃，对住房、各种公共基础设施和服务业设施等的需求随之也增加; 人民收入水平提高，带动消费能力提升，才能有能力改善和提高居住环境，增加对住宅和商业物业的需求，从而提高乌鲁木齐市房地产需求和改善房地产投资环境。近年来，乌鲁木齐市经济持续高速发展，人民收入逐步提高，但乌鲁木齐市仍需要进一步发挥自身的优势，保持经济稳定可持续发展。

4. 2 加强基础设施建设，增加环境投资

基础设施和生态环境可以说是房地产投资环境乃至城市投资环境的硬性条件，基础设施和生态环境的好坏直接反映了城市经济发展水平和房地产投资环境。首先，加大城市道路建设投资，改善乌鲁木齐市城市内外交通环境。其次，增加环境建设投资，改善乌鲁木齐市生态环境。

4. 3 增加教育和文化事业投入，提高群众素质

针对分析和评价结果，乌鲁木齐市在教育和文化事业上需要从以下方面改善: 首先，在贯彻国家九年义务教育免费政策的同时，增加中小学校舍、教学条件的投资，提高中小学教师的工资和待遇，提高基础教育教学水平; 第二，积极加强文化事业建设，营造乌鲁木齐市文化氛围，在加快文化事业建设市场化的同时，推进文化建设进入居民社区和公共文化设施的开放程度，让全民参与文化和文化建设。

4. 4 解决房地产开发土地和资金瓶颈

在优化建设项目用地的基础上，通过挖掘土地潜力、引导企业拓宽发展空间、用足用活土地政策等途径，缓解供地压力，使乌市经济得以平稳有序发展。要解决当前乌鲁木齐市房地产资金紧张矛盾，就必须转变观念，拓宽融资渠道。一是树立"域外"就是向外的观念，二是"化零为整"，加大民间资本的融资力度，另外企业上市发行股票融资是一条较好的途径。

4. 5 政府助推，加快住宅产业化进程

要加快产业现代化进程，必须依靠科技进步，走节约资源的可持续发展道路，政府的"助推"作用尤为重要。首先，要调节土地价格，控制土地成本。其次，要加强信息网络建设，建立房地产预警系统。

4. 6 加强房地产立法工作，理顺管理体制，进一步强化属地管理

为确保乌鲁木齐市房地产市场持续健康发展，政府应进一步加强房地产市场立法工作，尽快出台《乌鲁木齐房地产市场管理办法》，使房地产市场管理有法可依。