基于多级委托代理关系下物业管理行业激励机制构建

 1引言 
　　从现代制度经济学的视角看,当今社会中,委托代理关系存在于市场经济条件下经济生活中的每一个角落。在我国现代物业管理行业运作中涉及四个主体,即业主、业主委员会、物业管理公司、公司员工(或者专业服务公司),这四个主体之间存在着较大的信息不对称,从而物业管理中存在着复杂的多级委托代理关系。即业主委托业主委员会,业主委员会委托物业管理企业,物业管理企业委托员工(或者专业公司)。在这一多级委托代理链中,至少存在三个不同的利益主体,即业主、业主委员会、物管企业(物管企业与员工之间关系更多的从企业内部治理角度研究,本文不作太多探讨),他们都直接或者间接影响物业管理企业效益也即物业管理服务质量。从这一角度分析,物业管理行业的问题实际上是各层委托人与代理人的动机和行为组合的结果。本文将着重分析这种多层委托―代理下的各利益主体间关系,分析企业经营管理者的激励约束机制,以及具有双重角色的业主委员会(既是业主的代理人,又是物业管理企业的委托人)在内的动机与行为,按照多方关系特点,建立促进各利益主体之间形成相互协调、相互制约的行业激励机制。 
　　2委托代理理论综述 
　　2.1 委托代理概念 
　　在现代经济学中,委托代理关系被视为一种契约。詹森(M・Jensen)和麦克林(W・Mecking)把委托代理关系定义为“一个人或一些人(委托人)委托其他人(代理人)根据委托人利益从事某些活动,并相应地授予代理人某些决策权的契约关系”。所谓委托代理理论,是指直接从信息不对称条件下契约的形成过程出发,探讨委托人如何以最小的成本去设计一种契约或机制,促使代理人努力工作,以最大限度增加委托人的效用的理论。 
　　2.2 委托代理问题 
　　在委托代理关系中由于委托人和代理人双方信息不对称、目标不一致,委托代理问题必然出现,这种问题表现为:逆向选择和道德风险。 
　　1) 逆向选择 
　　为了研究信息不对称问题,经济学将商品(产品或服务)分为两大类:搜索商品(search good)和体验商品(experience good)。 
　　搜寻商品的质量信息可以在消费之前进行判断(比如普通的服装),消费者只要付出较少的搜索成本(比如观察、询问等)就可以判断产品质量。而体验商品的质量在消费之前无法充分判断(比如去餐厅就餐、听音乐会、理发等),消费者不仅要付出搜索成本,还要在支付产品价格之后才有可能判断其质量。 
　　2)道德风险 
　　道德风险是在合同签订后发生的委托代理问题。 
　　由于信息不对称,委托人无法监督代理人的实际工作质量,给与相应的报酬;那么代理人就有可能偷工减料,特别是委托人不易察觉的地方,以较少投入来获得自身利益的最大化。 
　　2.3物业管理中委托代理关系 
　　物业管理中的委托代理关系具体表现为:原始权利来源于业主,业主通过业主大会形成统一的意见,业主大会设立业主委员会负责具体工作的执行,通过业主委员会委托物业企业提供物业管理服务。物业服务企业的服务可以通过本公司员工提供,也可以将其中一部分委托给其他专业公司,由其他专业公司提供。即在物业管理活动中,主要存在三个层次的委托代理关系:1)业主委托业主委员会执行日常工作; 2)业主或业主大会委托物业服务企业提供服务;3)物业服务企业委派员工或专业分包公司执行具体工作。 
　　3我国物业管理行业激励机制现状及问题分析 
　　我国物业管理行业起步较晚,至今也只有二十多年的历史,期间由于经济的推动取得了飞速进展,但同时观测行业近年来的具体运作,不难发现其中仍存在一些不容忽视的问题,行业激励问题即为其中之一。 
　　3.1我国物业管理行业激励机制现状 
　　从物业管理行业内部各主体关系角度,目前行业内部激励机制很简单。各主体的目标不尽一致,可以说都是为了实现预期利益最大化,而为了实现这一目标,各主体之间的关系和激励方式如下图所示(图1): 
　　业主与业主委员会之间有委托代理,但是缺乏激励,因为业主委员会成员多是热心业主担任,他们工作没有报酬,仅凭一腔热情和个人的责任心。 
　　业主委员会与物业管理企业之间的委托代理关系体现在物业管理委托合同上。业主委员会对企业的激励分为两方面:正激励为每年固定的物业管理费;负激励为解聘物业管理企业。 
　　物业管理企业与员工之间存在正面和负面激励两种形式,他们之间关系属于企业内部管理问题,本文不作过多探讨。 
　　业主与企业员工之间存在服务和监督关系,由于多数业主搭便车心理,导致其对于员工的监督形同虚设。 
　　目前行业外部还没有形成合理科学的监督激励体系。 
　　3.2 物业管理行业中的委托代理激励问题 
　　3.2.1业主与业主委员会之间问题 
　　业主委员会由全体业主选举,执行业主大会交办的工作。相当于把全体业主的事情委托给几个业主委员会委员执行。在这一层委托代理关系中,由于业主委员会产生方式和双方利益不完全一致的原因,使得委托代理激励问题频发。 
　　目前我国业主委员的工作只相当于一种志愿者服务,业主对于业主委员会只有委托事务和一定权力,但缺乏必要的物质激励,业委最多只能取得一些必要开支的补贴。 
　　其次,由于大量业主存在搭便车心理,使得选举委员也可能发生逆向选择;同时如果对业主委员会委员的工作没有完善的监督机制,就可能发生道德风险。 
　　3.2.2业主委员会与物业服务企业之间问题 
　　业主委员会对于物业管理企业的激励分为正激励和负激励两类,目前我国物业管理行业中,这两类激励的作用效果都不能令人满意。 
　　他们之间的正激励为――物业服务费用的支付方式是业主激励物业服务企业的主要途径。目前常用有包干制和酬金制,住宅物业中多数为包干制。在包干制模式下,物业服务企业总收入固定,实际利润取决于成本的大小,因此物业服务企业有可能为了加大利润而减少必要开支。在酬金制模式下,物业服务企业的酬金收入与成本分离,有利于对物业服务企业的监管,但是由于物业企业的酬金按照成本的一定百分比计算,酬金制没有激励物业服务企业降低成本的动力,物业服务企业反而有可能有意加大成本。 
　　他们之间的负激励为――解聘物业企业,目前物业行业中业主委员会对于物业企业最直接的负激励就是解聘物业企业,当业主不满意物业企业时,可以动用这种手段。但是,由于业主众多意见难于统一,解聘后面临选聘新物业企业的时间成本高和磨合不定性等问题,使得这种方式很难真正发挥作用。 
　　3.2.3 行业环境问题。任何一个行业的发展都离不开外部环境的支持和监督,物业管理行业效益的实现不仅受委托代理链上各方主体工作积极性的影响,也离不开外部力量的支持和监督。物业管理行业的发展对外部环境的需求主要体现在这些方面:首先是社会公众对物业管理的支持和理解,这受制于民众的物业管理意识;其次需要政府相关部门的支持和监督,具体包括物管、工商、物价、环境、城管等部门的政策规定、严格把关和服务、监督;再次应该是媒体的宣传和监督,如电视台、报纸对物业管理相关知识、法规的宣传,对物业管理工作的评价和监督等。