经济学论文：首届中国房地产微博论坛盘点“中国房地产七年”

　　

　　圆桌观点：七年我们一直在领跑

　　

　　蔡鸿岩　楼市传媒董事长

　　从"八三一"到这次"国十条"经历了七年的跨度，对于中国房地产来说，往前或是往后都不会有这样一个历程，因为这七年是改革开放中国经济快速发展时期，对于整个房地产发展的带动作用前所未有。

　　"国十条"出来后，很多舆论也在提，房产支柱地位是不是从此有所动摇和转变，包括行业自身是不是面临一个新的转型机会，以前以开发住宅模式为主导，未来是不是以商业地产占主导位置。与此同时，一些大的品牌开发商越来越多地介入商业不动产开发，这些变化对于城市将起到更深远的影响，因为商业房地产比住宅房地产的开发模式更有可持续性，给城市带来的长久利益会更深远一些。

　　从"831土地大限"开始，中国房地产市场就在接连不断的地产调控政策中持续前行，不管政策怎么调整，真正有实力有远见的企业，就会去想保持这个市场的领先地位或尽可能往前占有这个位置。这样，首先要有产品的实现；其次，支撑它的基础就是理念。总的来说，房地产现在各方面的配套，无论是硬件还是软件，有些已经达到了世界顶尖水平，市场的历练让大家往更高的方向提升。

　　这七年对中国房地产行业、企业、从业者都是一个历练的过程，其中涌现出众多引领行业发展新方向的领跑人物、领跑企业、领跑项目，它们不仅获得了市场的广泛认同，更成为了行业的引领者，而楼市传媒作为伴随中国房地产业发展而快速成长起来的专业媒体服务机构，也一直坚持着领跑态度，直击地产政策变幻、热议业界焦点话题、评析地产发展脉搏，树立了中国房地产最具权威影响力的媒体形象。楼市传媒七周年主题"我们一直在领跑"，将总结和回顾七年中到底是哪些企业、哪些项目、哪些经理人在领跑，因为只有市场是促进产品完善、促进行业发展的最主要的动因。

　　

　　房地产开车的人该换了

　　

　　蔡照明　时间传媒董事长

　　地产这么多年的发展，变化也很大。简单回顾一下，首先是人的变化、企业的变化，还有行业的一些变化。从人的角度来说，这些年出现了一种所谓的"地产人"。地产人作为一个群体，在整个社会形成了一个固定的称谓和群体。社会上对地产人会有一些不好的评价：很有钱、很暴发。企业这几年变化很大。七年前的地产商非常少，当年那些扎根工地、名不见经传的小企业现在都巍然屹立在长安街上。行业变化同样也很大，房地产行业由原来的"火车尾"，现在变成了"火车头"，由非支柱产业慢慢变成了中国经济的支柱产业，对整个国家GDP贡献率是非常大的。既然变成了火车头，开车的这帮人就应该换了，所以七年之后一定要换司机。

　　中国现在很多大的房地产企业其实是偏离了房地产本质的东西，在做折返跑，很多表面动作都是一些多余的动作。比如一些大的上市公司，现在更多的是在做一种资本游戏。其实现在很多投资公司纯粹就是金融企业，即迅速包装，资本商再去圈钱。

　　从某种程度来说，现在是中国房地产发展最好的时候，但从历史长河的角度来看，也是一个最坏的阶段，很多东西都来不及思考。房地产的很多问题这么多年还没暴露出来，这仅仅是时间的问题，未来在世界建筑史上会有"中国造房"的一个概念出来。

　　在这个过程中，房地产整体发展偏离了本质。我觉得房地产就两个季节，一个是雨季，一个是旱季。在我眼中看到的是这样的一个情景：房地产在雨季到来时疯狂生长，过了雨季、到了旱季就箫条了。

　　

　　能让老百姓买得起房越来越难

　　

　　姜炜　全经联副秘书长

　　这七年起头的政策，一个是"121"号文、一个是国务院18号文作为起点。当时的2003年就在提抑制房地产过热，对高档住宅做一个限制，包括二套房当时就开始提了，适当提高首付标准，现在来看思路一脉相承。18号文的思路也是一脉相承，就是用市场化的手段，用商品房来解决绝大多数老百姓的居住问题。121号文先出台，跟着就是18号文的出台，当时大家觉得完全是传达了两个相反的意见。

　　这几年的调控摆渡越来越大。像2007年，整个调控政策一直在收紧，2008年基本上把之前的政策都放松回来了。今年4月份的调控，可谓史上最严厉的政策，又把之前所有的政策再次收紧，这样的一种起伏让整个行业再次陷入观望。几次调控下来，企业应对政策的调整，不像之前那样惊慌失措了，而是显得更成熟、理性。

　　2005年就在谈房地产税收发展问题，就是要延续房地产税收体制，让它良性发展。这个活题到今天为止五年了，还在不断讨论，比如一些税收的基本概念、意义、作用，大家能够看到它在进步，但进步的同时有一些基础工作还是没有做好。让调控更稳定一些，需要建立长效机制，不能每天都跟着市场走，有一种说法叫"以万变应万变"，是有问题的。

　　七年以后，我们能够看到有些企业开始进入相对稳定的状态，同时它的上下游体制也在慢慢完善。

　　经过这七年，大家还是纠结在两个问题上：一个是房地产房价过热的问题；另外就是房地产是不是支柱产业这个问题。实际上很多全经联经理人也在思考这个问题：房地产，很多人觉得不应该作为支柱产业，那么什么产业能够取代它的位置?实际上这个问题还没有答案。

　　

　　政策让房地产业更健康

　　

　　高剑　金融街控股营销总监

　　房地产行业的政策变化都是集中在这十年，第一个是2004年的"八三一"，我当时的印象太深了，因为我的第一家公司是一个民营企业，我们前期以非常低的价格获得了一块土地。第二个很深的印象是2007年的"928"，在"928"之前，我们拿地的愿望很迫切，而且公司储备也很强，但我们就是拿不到地。"928"之后的土地就好拿了。一些有实力的房地产企业，他们在公司策略上都发生了很大的变化。但是到年底之前的三个月，很多公司把自己的策略改变了。所以对公司的影响发生了很大的变化，所以才会有2008年行业走势非常低。到最近，一系列房地产政策的出台，应该是4月17日，等于对开发企业又有一个比较大的影响。因为这次的政策调整被称为有史以来最严厉的调控政策。能发现一个现象，房地产企业对这次新政的反应成熟多了，并不是像以前那样盲目地做改动。所以我觉得这次的政策反映到开发企业，反映到我们的项目上，包括老百姓的心态上都有一个变化。

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　　房地产行业，它相对还是一个比较新的行业，我们之前做房地产是没有很多经验的，我相信不仅是企业，包括政府也是一样，他们没有很多管理房地产行业的经验，都是很匮乏的，所以在这个过程中，我觉得任何一次错误或者任何一次失误，都是下一次成功必经的过程。不可能说这个行业在上世纪七八十年代还没有，突然某一天这个行业出现了，它的一切一切都是那么精准，政府调控也精准，房地产企业也精准，包括它的很多理念和想法。我觉得任何一个行业的发展都要经历这样一个过程，从它的成长到成熟再到慢慢衰退。

　　总的来看，这七年，经过这一次次的调整，我觉得无论是对开发企业、行业，还是老百姓，大家都有一个不断成熟的过程。在调控中，企业发展也会更加健康、更加理性。我觉得这个行业通过这七年的变化，通过政策的调整，它也会越来越健康。