经济学论文：当前中国宏观经济政策下房地产经济周期探讨

　　[关键词] 当前宏观经济 经济周期 房地产 

　　 

　　我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶论文联盟www.Lwlm.com段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。 

　　因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。 

　　一、20世纪90年代以来中国宏观经济调控的阶段分析 

　　20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。 

　　1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控 

　　针对1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序。 

　　2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控 

　　针对1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多地采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题。 

　　3.2003年以来的中性宏观调控 

　　针对2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪。 

　　二、当前中国宏观经济形势分析 

　　自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。 

　　1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升 

　　2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)分别为-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8%。进入2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出这样的判断:中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险。 

　　 2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长 

　　2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度分别达到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。对宏观经济而言,投资需求是一把"双刃剑",一方面有助于拉动经济走出萧条实现持续增长;另一方面,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热。 

　　3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出 

　　与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是不断扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题。从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所造成的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期。2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10%,此后M2的增速不断加快,到2005年上升至21.1%。尽管近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态。 

　　4.房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险 

　　房地产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,不仅增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,而且孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险。 

　　5.来自国际收支双顺差的压力与困境 

　　近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元。长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象;人民币升值的压力不断增大;大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房地产市场等。这些都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用。 

　　6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现 

　　除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕。国际经济环境恶化不仅对中国未来的出口贸易产生不利影响,而且也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,特别是美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应。 

　　三、我国房地产经济周期的波动和影响因素 

　　事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响,房地产业的发展呈现出周期性的特征。从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。 

　　1.我国房地产经济周期的波动 

　　我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。 

　　比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。 

　　从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题,出于对房地产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,对于房地产业可持续发展意义重大。 

　　2.影响房地产周期波动的因素 

　　分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。 论文联盟www.Lwlm.com

　　(1)内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房地产经济才能持续快速发展;供求总量和结构任何一方面出现严重失衡,房地产经济就需要进行调整,继而引发房地产经济的波动。 

　　房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。 

　(2)外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。 

　　有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。 

　　(3)随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、政治风波等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。 

　　3.对我国房地产业宏观调控的建议 

　　目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点:未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇,房地产业发展长周期还包含一些短周期,我国的城市化进程还远远没有结束,房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象,这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控,防止房地产业出现大幅度波动。 

　　(1)在加强周期性规律研究的基础上,正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中,一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动,评判房地产业发展周期所处阶段。为此,应加强房地产周期的研究,积累经验,建立房地产周期运行的监控指标体系,为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否,是实施反周期策略的前提。 

　　(2)采取反周期策略,预先采取措施,避免大起大落引起的强烈震荡。当前,房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年,扩大内需仍是我国一项基本国策,如果没有房地产市场的活跃,扩大内需就会缺少活力,经济发展也将缺少动力。因此,宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面,根据国民经济的发展状况,力求与之相适应,防止房地产业过热或过冷;另一方面,也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用,积极促进国民经济的发展,延缓周期波动,缩小波幅,实现可持续发展。 

　　(3)要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样,东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一,且房地产业具有明显的区域性特点,这就决定了房地产周期既有全国性的周期,也有各地的发展周期。因此,房地产宏观调控既要避免"一刀切",又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策,由各个地方结合本地实际情况参照实行,用科学的发展观去调控我国的房地产市场。