经济学论文：新一轮房地产调控下的青岛开发区与胶南市房地产现状分析

　　关键词：房地产；限购；调控；房价

　　新一轮房地产调控措施

　　中央的房地产调控政策

　　 之前国务院出台的调控政策，由于存在诸多问题、政策执行不力以及流动性过剩等因素的影响，调控效果依然不明显。这些调控政策，虽然对房价过快上涨的起到了一定的抑制作用，但房价依然保持持续上涨趋势。

　　 2011年春节前后，中央政府进行了一系列的房地产调控措施，不但出台了比去年更严的房地产调控政策"新国八条"，号称史上最严，还让传说已久的房产税正式开始施行。

　　北京、上海、重庆等大城市房产政策

　　北京：

　　 2011年2月16日，北京市政府公布了楼市调控令，首次规定：外地人在北京购房，必须提供在北京连续五年缴纳社保或个税的证明，并且不得购买第二套房。2011年2月17日起，对已经拥有一套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已经拥有两套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　上海：

　　 在上海市行政区域内征收房产保有税。税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。征税对象包括本地居民和外地居民。本地居民的家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）需要缴纳房产保有税。外地居民非本市居民家庭在本市新购的住房需要缴纳房产保有税。

　　重庆、青岛等2线城市

　　 重庆的渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南等地区征收房产保有税。税率为0.5%至1.2%。本地居民的个人拥有的独栋商品住宅及个人新购的高档住房（高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房）需要缴纳房产保有税。外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房需要缴纳房产保有税。

　　 

　　（三）政策的实施效果

　　 一二线城市有的积极、有的观望。一、二线城市对中央的政策和少数大城市的房产政策有的积极响应，有的暂时观望。政策实施以来，限购和连续加息以及房产保有税的实施对楼市影响明显，购房者的购房需求下降。大城市的房价暂时没有出现大幅度上涨。尤其是出台的限购政策，有钱也不让买，使市场成交量下降。

　　 与此同时，三线城市暂时还没有出台政策，而只是一二线城市有一系列的政策出台。一线二线城市限购政策导致大中城市的房产市场价格和成交量稳定甚至下降。而三线城市的房价和成交量却上升了。三线城市的潜力被迅速挖掘。一、二线城市限购，而三线城市不限购，并且大中城市买多套房产要交房产税了，这些都使得很多人统统跑去三线城市或者郊区购房。使得三线城市和大中城市的郊区房价开始上涨。很多房地产开发商也纷纷去三线城市进行房地产开发。房地产商们认为，三线城市的机遇比风险大，导致三线城市房价迅速上涨。经济不发达地区有些人们原本是能买的起房子的，这么一涨便买不起了，结果是既无奈又无助。

　　青岛开放区与胶南市的地理位置优势及调控前状况

　　地理位置图显示胶南和青岛开发区

　　

　　

　　 青岛市经济开发区和胶南市虽然隶属于两个行政区市，但在地理位置上不可分割。青岛市辖"七区五市"，"七区"为市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区、崂山区、经济开发区（黄岛区）；"五市"为胶南市、即墨市、胶州市、莱西市、平度市。青岛经济开发区属于青岛市区，胶南市离青岛市区较远，从以往的房价看，胶南的房价是青岛房价的一半，这是符合一般经济规律的。因为人们一般会投资在经济发达地区，经济发达地区比经济不发达地区投资价值要高，这也符合消费者的正常的心理预期。比如，2009年底和2010年初胶南市一般区域的房价4000元/㎡左右，而开发区是8000元/㎡多，是胶南一般区域的房价的2倍多，胶南热点区域房价为上述两者之间，约6000元/㎡左右。可以用不等式表示为：青岛开发区房价＞胶南热点区域房价＞胶南一般区域房价。

　　新一轮调控后青岛开发区与胶南市状况

　　 新一轮调控后，胶南市和青岛经济开发区的房价基本持平。胶南市热点区域和青岛经济开发区的房价基本上都是9000元/㎡起价，胶南一般区域房价也是9000元/㎡起价。胶南市热点区域的最高房价甚至超过了青岛经济开发区的最高房价，达37000元/㎡！使上述的不等式关系变成了等式关系！青岛开发区房价=胶南热点区域房价=胶南一般区域房价。青岛市区限购，而胶南不限购，想在青岛买房的人转而来胶南买房子。

　　

　　

　　 从上面的表格可以看出，调控前青岛经济开发区房价高于胶南市中心房价，胶南市中心房价又高于胶南一般地区房价；而调控后青岛经济开发区、胶南市中心、胶南一般地区三者的房价基本持平。

　　结论

　　 经济发达地区的房价确实暂时平稳，但是像类似胶南市的经济不太发达的地区房价涨起来了。在市场经济的大环境下，房产也是一种商品。限购不能使经济发达地区的房价下降，只能起到使房价暂时不涨，而经济不发达地区房价反而因为限购政策而猛涨。经济不发达地区的人们本来能买得起当地的房子，现在也越来越买不起了。限购、保有税等新一轮房地产调控结果除达到预期的控制过高房价的效果外，也造成了中低区域房价过快增长，侵害了中低收入人群在中低区域居住的利益，使中低收入人群本来就买不起房子的状况雪上加霜，购房计划又泡汤。例如：青岛胶南地区的老百姓，本来多年存下来的积蓄能买的起4000一平米的房子，一出限购政策，大家都从青岛市区跑来胶南买房子了，胶南市的房价涨到了八九千，和青岛开发区房价基本持平。对房价的监管是按皮球效应，这边房价按下去，那边的房价就起来了。房产的需求是隐性的，任何政策都不能头疼医头脚痛医脚。政策的制定要系统，从全局出发。

　　

　　参考文献：

　　[1] 汪洋. 政府视野下的高房价问题研究[M]. 中央民族大学, 2009:29～30

　　[2] 杜雪君. 房地产税对房价的影响机理与实证分析[D]. 浙江大学, 2009:4～12

　　[3] 余建源. 中国房地产市场调控研究[D]. 上海社会科学院, 2009:24

　　[4] 刘晓静. 宏观调控对我国房地产价格的影响分析：理论与实证[M]. 厦门大学, 2009:8～16