经济学论文：谈房地产经济的金融动态分析

 【摘 要】住房金融的发展是一国经济、金融、国民生活质量等综合指标的具体体现，它是一个国家经济体制成熟程度的重要标志之一，也是推动国民经济健康发展的动力。
　　　　住房金融的作用在于对住房供给和住房需求两个方面具有放大效应，即扩大住房供给能力和刺激住房的有效需求。从住房的供给看，住房金融通过为住房生产提供资金以及金融服务，解决住房生产资金需求量大、生产周期长的矛盾，从而扩大住房生产的供给能力。从住房需求看，住房金融可解决购房者即时支付能力不足的问题，把购房者即时购房负担分摊到若干年内而实现提前消费。
　　1 各国住房金融政策模式比较
　　1.1 美国的住房抵押贷款模式
　　住房抵押贷款方式是美国商业银行主要的信贷方式。这种模式的显著特点：第一，金融机构抵押贷款形式多种多样，并不断进行创新；第二，住房抵押市场高度完善，各种私人金融机构如商业银行、储贷协会、互助储蓄银行及人寿保险公司积极参与住房金融市场的竞争，住房抵押市场运行机制相当成熟，不仅具有充分有效的竞争机制，也形成了运作规范和衔接紧密的两极市场体系；第三，政府在住房抵押市场上发挥了重要的调节作用。该模式优点在于市场化程度高，但这种模式要求银行等金融机构有足够的资金，有发达的住房抵押贷款二级市场和证券市场。
　　1.2 德国的住房储蓄体系与抵押贷款相结合模式
　　德国住房金融实行依靠政府和市场相结合的办法，储蓄者购、建房融资建立在自愿参加、互助互利、国家鼓励的基础之上。该模式有如下特点：一是具有严格的法律界定，德国法律规定，只有建房互助储蓄信贷社方能经营住房储蓄业务，居民自愿参加储蓄；二是政府对个人住房投资实施奖励政策；三是具有封闭运行的融资体系，即德国的住房储蓄机构只能从事住房储蓄融资，不得参与其他金融业务。
　　1.3 新加坡的住房公积金模式
　　新加坡住房公积金制度规定，凡是在新加坡有薪金收入的居民，都必须与其雇主按同等比例将月薪的一部分交存中央公积金局，雇员可以用其买房，但不能用于支付房租。该模式的特点是：第一，公积金管理法制化。新加坡政府制定了专门的《中央公积金法》，对公积金制度的运行进行严格的规范。第二，公积金适用具有很强的政策性。第三，公积金会员借款条件优惠。
　　2 税收减免的扶持
　　住房占有要实现按x2分布演进，离不开政府的金融政策。如果说"重保有"的税收政策起到了"激励"的作用，"轻交易"的税收政策起到了"疏通"的作用，那么，金融政策就起到了"扶持"的作用。
　　政府的金融扶持实际上就是一种"暗贴"。可见，在美国的住房市场上，这是美国政府对住房市场调节的重要手段，所得税越高，购房者的相对实际负担就越小，通过抵押贷款购房者的实际负担更小。政府调节住房市场离不开房地产税、所得税和住房抵押贷款利息减免的三者配合。
　　3 政府担保的扶持
　　住房信贷是银行信贷业务中风险比较小的一种业务。尽管如此，经营住房抵押信贷的"利薄期长"的特点使经营住房抵押信贷仍然会面临一些风险，主要包括经济周期风险、资产流动性风险、利率风险、房地产价格风险、房地产产权风险、交割风险、借款人信用风险、借款人还款能力风险等。对于中低收入者的借款行为，金融机构面临更大的信用风险。
　　在我国，购房者提供的收入证明可以说毫无权威性。对于不少负责盖章的来说，不会承担责任。于是，收入成了纯数字，好像和购房人没有关系。在国外，申请个人住房贷款必须出示税单，因为税单可以完整、真实地体现一个人的收入状况。
　　4 住房公积金的探讨
　　职工个人对交存公积金的使用，就其法律特征而言，是住房公积金所有权人对其个人资产占有、使用、收益和处分权利的体现。从建立公积金制度的总体目标出发，对职工个人使用住房公积金做出必要的规定是完全需要的，但必须体现所有权人的主体资格和主体行为。与此相反，住房公积金管理机构是依法成立的管理机构，特别是在住房公积金实行义务性或强制性交存的前提下，其吸收的住房公积金区别于商业银行等其他金融机构吸收的社会资金，不能作为法人所有资产来管理和处分。
　　5 房地产信托(REiTs)的探讨
　　5.1 国内外REITs的发展概况
　　房地产信托(REITs)在美国是非常流行的金融工具。REITs起源1883年，在20世纪60年代开始在美国得到发展，经过了几十年在税务和法规上的改良，自1992年起成为一项颇具影响力的投资工具。目前，美国R．EITs的市值超过1400亿美元。它通过提供更透明的房地产数据，和在供应或估值过度膨胀之前向直接投资房地产市场传送资本市场讯号，在稳定整体房地产市场方面扮演了重要的角色。实际上，R．EITs只在美国、澳大利亚等少数国家取得了成功，其他国家对REITs的限制非常严格
　　随着新一轮的宏观调控，房地产开发商对房地产信托表现出极大的兴趣；同时，金融业对房地产信托却褒贬不一。从某种程度上说，房地产信托给中国目前的房地产行业和金融行业带来了更大的风险。房地产信托是降低和分散风险，还是加剧风险，决定了房地产信托是否有存在的价值。
　　5.2 我国房地产信托的主要问题及其建议
　　我国常把房地产信托按照最终投资项目可分为资金型和资产型两种。我国目前的房地产信托主要是资金型。其目的是为房地产开发项目融资，而不是投资有产权契约的收益型项目融资。有许多专家曾经建议将美国模式的R．EITs取名为"不动产投资信托"，而"房地产投资信托"的定义限制为资金型的信托。事实上，美国的REITs也有以房地产开发项目为投资对象的，因此，这种定义方法并不全面。两国房地产信托投资的差异在于：我国目前的房地产信托在降低和分散风险方面没有起到美国的REITs的功能，我国的房地产信托确实没有降低和分散房地产市场风险和金融风险的功能，在政策和法规上必然会遇到许多打压，在税收方面也很难得到减免。
　　我国的房地产融资面临着和美国20世纪60年代大抵相同的问题。即大部分房地产抵押贷款来自存款机构。为防范金融风险，防止房地产与金融证券的经济泡沫化，多元化融资是中国房地产今后几年必然的趋势，这是房地产信托发展的契机。然而，房地产信托的制度完善不能仅仅以扩展融资渠道为出发点，而应该着眼于降低和分散房地产市场和金融市场的风险，解决"收益与风险的匹配"。只有这样，房地产信托才能真正成为房地产金融的支柱之一。