经济学论文：北京景观地产影响:空间格局与经济格局

 1景观地产概念

　　近些年，随着社会日益进步、经济不断发展和人们生活水论文联盟http://wwW.LWlm.cOM平的不断提高，人们对生活方式和生活质量有了更高的要求，从而促使旅游地产逐渐升温，特别是在北京开发商纷纷掘金旅游地产。旅游学界、房地产业内许多同仁将北京旅游地产与日本东京、美国纽约、英国伦敦、新加坡等世界发达国家都市相比，也与中国内地的上海、广州、深圳等城市相比。较之前者，总是得出发达国家地区的旅游房地产业在城市发展中处于何种地位；较之后者，总是得出某城市的旅游地产发展还处于何种时代。由此可见，旅游地产作为一种产业，在发达国家与我国所居于的地位还存在着较大差异，我国与发达国家产业结构、社会进程的不同是造成此差异之本质原因。

　　旅游(景观)地产在传统分类中，可分为：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类。现在比较趋同的分类是主题公园型景观房产、度假区型景观房产、复合型景观房产三分法。它是以稀缺的旅游资源为基础，通过对旅游，休闲度假，展览会议，教育，娱乐等产业的整合而进行的复合式房地产开发及营销模式，开发项目全部及部分实现了旅游功能。

　　2从单中心到多中心--北京景观地产空间布局与影响

　　基于北京的现实，考虑北京建设世界城市的发展目标，这里从城市空间角度认识北京的扩张模式、城市拓展区这两方面影响因子，即从单中心到多中心的变革分析对旅游地产的影响，认为都城历史性因素在北京旅游地产发展中具有主导影响。

　　2.1城市单中心扩张造就了景观地产布局空间基础

　　北京作为具有3056年建城史和857年建都史的六朝都城，是中国拥有世界遗产（6处）最多的城市，其对外开放的旅游景点达200多处，文物古迹7309项。这是全球其他城市无法比拟的独特的自然和人文资源优势。而这些遗产和景点的分布，多以紫禁城为中心非均匀扩散，随着半径的变大而密度减小。景观地产的发展势必受遗产资源分布的影响。

　　自从"梁陈方案"被50年以前北京的城市规划者废弃以后，时至今日以紫禁城为中心，扩展了一环、二环、三环、四环，直至五环、六环，相关环线地价的变化呈现出以紫禁城中心区为圆心、向外不匀速降低的同心圆模式。北京中心城区地价、景观地产项目和北京城市同心圆模型高度重合，只是个别因素上有些变异。景观地产发展将长期受到城市扩张模式的影响，都城因素将长期成为主导因素。短期内超高标准的影子地价不会消失，又将影响不同半径的同心圆范围内的旅游地产建设乃至管理等。需要注意的是，景观地产不是狭义的地产或房产、不是体闲地产，也不是分时度假或时权酒店。它在综合性、环境、功能、经营、价值、顾客、使用等方面体现特征。它是城市景观与地产的结合，是基于城市文化遗产保护和高端休闲地产发展的产物。因此，都城因素也就造就了发展北京旅游地产的契机：第一，旅游景点虽呈非均匀扩散，但却有着共同的中心--紫禁城；第二，中心城区的较高地价也并不影响旅游地产主要消费者--较高收入人群的消费需求；第三，建设中国特色世界城市的发展目标也要求我们应当发展高端休闲娱乐产业--旅游地产业。综合以上三方面影响因子，城市单中心扩张为旅游地产的发展提供了有力条件，造就景观地产布局空间基础。

　　2.2城市拓展区带动景观地产崛起

　　当前北京城市战略为改善旧城的城市病，在《北京城市总体规划（2004年-2020年）》中提出"两轴-两带-多中心"城市空间布局，再加上北京城市发展规划目标的确定，以及在《北京市"十二五"时期旅游业发展规划（征求意见稿）》中提出的"'十二五'在市域内实施以"一核一轴、两带六廊"为重点的网络化旅游空间布局"，都为带动旅游地产的崛起提供了基础性的政策保障。

　　"两轴-两带-多中心"的城市空间布局与"一核一轴、两带六廊"为重点的网络化旅游空间布局的高度契合，正是旅游业顺应城市规划、建设、发展的体现。"一核"即首都功能核心旅游区，它不仅是都城的核心，也是两轴的交汇点，作为市区中心区，它具有着发展文化传媒的功能。"西部生态带"与"东部发展带"打破了原有的城乡二元结构模式，以纵贯线的方式更好地造就了城乡旅游资源的协同发展。"宜居城市"的建设，使终日忙碌的人们能够在闲暇之余，充分地得到身心上的全面放松，在繁忙之外寻求一丝安宁。

　　从地理空间布局的角度来看：①由于核心区具有着显著的文化传媒的功能，因此它可以以一种辐射状，向京城的四周逐步渗透文化的氛围，而景观地产作为一种文化传媒的形式，正好可以在核心旅游区内得到发展；②"两带"的发展将生态旅游与遗产旅游实现了完美的结合，西部生态带与东部发展带最显著的优势是自然生态景观，这又与景观地产往往位于市郊的主题公园附近或位于风景优美的旅游度假区附近（如东坝郊野公园、香山等地），它与核心区的历史文化景观相互映衬、相得益彰；③由于"宜居城市"建设的要求, 景观地产的开发建设，可以让游客、居民在游山玩水间领略到浓郁、浑厚的历史文化氛围同时，也带动高端休闲度假产品的开发，带来显著的经济效益、社会效益和文化效益。

　　2.3高效、便捷的交通为北京景观地产带来的机遇

　　组合式的旅游资源发展模式需要以高效、便捷的交通为保障。以已建和在建的15条地铁与701条公共运营交通线路等城市交通为牵引，辅以多条旅游观光线路，构建旅游通道系统，沟通市域内的主要旅游区（点）、火车站、飞机场等旅游中转枢纽地，形成"环形加放射"的网状旅游通道系统，将极大程度上提高旅游交通的速度，为旅游者提供更加充裕的享受时间。将直接导致长安街延长线通州、地铁13号线北京经济技术开发区、京开高速大兴，以及石景山、门头沟区的城市功能转移，也带来相应旅游地产的建设配套与黄金崛起。

　　综上所述，北京都城的单中心结构造就北京景观地产的空间布局，北京交通拓展区带动了北京景观地产未来发展潜力，而北京特殊的消费人口结构决定了北京景观地产发展方向。北京作为国家首都，世界城市，文化名城，宜居城市，特别在当前中国经济发展转型期，我们绝对不可以忽视，都城因素对景观地产发展的主导影响。

　　3都市消费与休闲经济对北京旅游(景观)地产的主导影响

　　北京旅游(景观)地产的发展与都市消费与休闲经济有着不可切断的重要联系。应通过北京的都市消费规模、总部经济导向、文化消费导向和城市拓展区四方面影响因子进行旅游地产影响的分析，从中认识中国都城因素在北京旅游(景观)地产发展中的主导影响。

　　3.1北京的都市消费规模

　　根据2010年初统计，北京常住人口2200万，全市人口密度1341人/平方公里（全国排名第四，次于澳门、香港、上海）。北京外来人口达890多万，而且还在继续增长，如果加上外来和流动人口则超过1.69亿，居全国之冠。根论文联盟http://wwW.LWlm.cOM据2010年6月数据统计，新加坡全国人口仅508万，英国伦敦约800万，美国纽约1800万左右。面对2200万常住人口和1.69亿外来和流动人口，这是其他任何一个国家首都或城市永远都无法比拟的巨大消费群体。旅游房地产专针对以旅游休闲为主要目的或目的之一的广义旅游者的, 而且往往是经济状况好、消费观念成熟新潮的发达地区高端顾客。因此，他们的消费价值观与潜力在很大程度上决定了北京旅游地产如何兴建、如何改造、如何定价，以及如何与建设世界城市转轨等。相对于其他商品房而言, 旅游房地产附加值比较高。它不仅适合度假、投资、保值, 而且分时度假等旅游房地产还可以提供诱人的交换机会和节省度假开支。这对于在北京有投资欲望而现在又受到"京十五条"、限购令等政策制约的人士而言，无疑是"柳暗花明又一村"，势必会受到有志之士的青睐。3.2北京的总部经济导向

　　北京，中国政府所在地，中国国家级机关集中驻扎地，中国政治和经济活动的中心城市，2010年"世界500强"中共有30家企业总部位于北京市，高居全球城市第二名。截至2007年底，"世界500强"企业在京设立机构共有447家，其中"中国企业500强"总部位于北京地区的共有99家。在某种程度上导致北京旅游地产直面以政府消费、行政消费、高消费、首都消费为主导的倾向。

　　3.3北京的文化消费导向

　　基于北京特有的地域和政治经济特性，北京的旅游产业中文化消费占很大比重，我们可以激发更多的常住和流动人口进行消费，从而带动北京整个旅游(景观)地产。旅游房地产不是狭义的地产或房产、不是景观地产或体闲地产，也不是分时度假或时权酒店。它在综合性、环境、功能、经营、价值、顾客、使用等方面体现特征。所以顾客的旅游体验是发展旅游（景观）地产的重要一点。文化消费导向决定了它以稀缺的旅游资源为基础，通过对旅游，休闲度假，展览会议，教育，娱乐等产业的整合而进行的复合式房地产开发及营销模式，开发项目全部及部分实现了旅游功能。

　　3.4城市拓展区带动旅游（景观）地产黄金崛起

　　北京为改善旧城的城市病，在《北京城市总体规划（2004年-2020年）》中提出"两轴-两带-多中心"城市空间布局，城市发论文联盟http://wwW.LWlm.cOM展规划目标确定为"国家首都，世界城市，文化名城，宜居城市"，在《北京市"十二五"时期旅游业发展规划（征求意见稿）》中提出在市域内实施以"一核一轴、两带六廊"为重点的网络化旅游空间布局，这些都为带动旅游地产的崛起提供了基础性的政策保障。而在"西部生态带"与"东部发展带"这"两带"中能充分激发休闲经济，旅游(景观)地产往往位于市郊的主题公园附近或位于风景优美的旅游度假区附近（如东坝郊野公园、香山等地）,使房产成为旅游的孪生姐妹。旅游地产的开发建设，可以让高端消费的游客、出游市民在游山玩水间领略到浓郁、浑厚的历史文化氛围，同时也开发高端休闲度假产品，带来显著的经济效益、社会效益和文化效益。

　　综上所述，都市消费与休闲经济对北京旅游(景观)地产有重要引导作用。如果北京能在市中心与周边地区加大对都市消费与休闲经济基础设施的开发和政策的扶持，会加速北京旅游（景观）地产的良性发展。