经济学论文：影响房地产经济波动的实证分析

　　我国的房地产市场是在改革开放以后逐渐建立起来的，经历了从无到有并逐步发展成熟这一过程。但是，由于缺乏有效的监控和管理，我国房地产市场一度出现混乱，暴露出一些深层次的问题。从这一时期我国的房地产投资来看，1992年仅为541亿元，到2008年这一数值已经达到了31203亿元。从1992年到2008年期间，我国房地产投资增长了57.68倍。从房地产投资占固定资产投资的比重看，年平均增长率为14.83%。1992-1994年的增长率低于平均增长率，到1996年，增长率达到16.8%。1997-1998年的增长率又走低，1999年略有回升，2000年又超过平均增长率。此后，从2000年到2005年呈现持续上升趋势，2004年达到18.7%，之后两年稍有下降，2007年又达到18.4%。

　　从房地产投资增长速度和全社会固定资产投资增长速度方面进行比较，可以看出二者基本一致，一个周期的时间约为五年左右。但是，两者的波动幅度有差别，房地产投资波动幅度明显大于全社会固定资产投资变动幅度。

　　再从交易层面看，1992年、1993年的商品房销售面积和销售额都比上年有大幅度增长。商品房销售面积1992年、1993年分别比上年增长42%和56%，商品房销售额则分别比上年增长79%和102%。反映出市场异常活跃，交易量迅速增加。到1994年，商品房销售面积仅比1993年增长8%。在 1996年，商品房销售面积出现了负增长。由于住房制度改革，从1998年起商品房销售面积出现大幅增长。从1998年到2009年期间，在商品房销售面积高速增长的大趋势下，2004年和2006年出现了两个低点，增长率分别为13.39%和 11.48%，呈现出波动性。从1992年到2009年整个期间看，商品房销售面积和销售额两者的波动趋势基本一致。

　　我国房地产经济波动影响因素分析

　　（一）人均可支配收入

　　影响房地产波动的因素很多，这些因素对房地产波动影响的显著程度不同。在这些因素中，有的因素无法量化，有些指标的数据无法收集。鉴于此，本文从各类指标中主要选择以下周期成分指标研究其与房地产波动的关系。

　　人均可支配收入主要取决于消费者的收入水平，收入水平的变动会影响消费者对房地产业的支付水平，支付能力的调整又影响到房地产的需求水平，进而影响房地产波动。

　　（二）宏观经济政策

　　我国正处于经济转轨时期，政府既是产业政策的制定者又是宏观经济的调控者，同时还是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者。政府在经济运行中具有独特的地位，其行为是影响经济运行的重要因素论文联盟http://wWw.LWlm.Com。在房地产经济运行过程中，政府实施的宏观政策对房地产经济波动的形成具有重要影响。

　　（三）土地因素

　　房地产土地市场包括土地一级市场和二级市场。经过测算，我国的土地出让收入增长率、本年完成开发土地面积增长率和房地产价格变化率在总体上呈现出明显的一致性。

　　（四）资金因素

　　本文选取房地产开发投资、本年资金来源这两个指标来分析资金因素对房地产波动的影响。根据《中国统计年鉴》的数据，1997-2007年，房地产开发企业约有40%的资金直接来自银行贷款。2008年，全国房地产开发企业到位资金38146.03亿元，其中国内贷款7256.55亿元，利用外资726.33亿元，外商直接投资643.98亿元，自筹资金15081.27亿元，自有资金8688.87亿元，其他途径筹资15081.88亿元，定金及预付款项9286.09亿元。可以看出，在我国房地产业资金来源中，房地产开发企业大量依赖银行贷款。

　　（五）商品房空置率

　　根据《中国统计年鉴》的数据，发现我国1992年到2008年的商品房空置率波动和投资波动具有明显的相关性。但空置率的波动滞后于投资的波动。反过来，空置率也会引导新的投资，但目前在我国指导效果并不是很明显。投资扩张对空置率的反应比投资收缩对空置率的反应要慢一些。

　　（六）心理因素

　　心理因素对房地产经纪波动的影响主要体现在短期的市场波动上，因为房地产投资者或购买者出于对未来房价的预期以及从众行为的影响，他们的行为具有投机性。而时间越长，市场参与者信息沟通越充分，人民的心理变化相对越平稳。因此，心理因素对房地产波动的影响尤为重要。

　　我国房地产波动影响因素实证检验

　　（一）模型的选取与数据说明

　　解释变量选取以下指标：地产投资占固定资产投资的比重；商品房空置面积；人均可支配收入；土地价格；央行法定存款准备金率。被解释变量选取房地产价格指标。

　　（二）研究变量数据说明

　　1.房地产投资占固定资产投资的比重(X1)。房地产投资占固定资产投资比重的大小还与其他行业的固定资产投资额有关，可以有效地削弱内生性问题。

　　2.商品房空置面积(X2)。商品房空置面积等于商品房竣工面积减去销售面积之差，它是一个反映房地产市场供求变化的指标。

　　3.人均可支配收入(X3)。

　　4.土地价格(X4)。土地价格属于房地产开发的内在可变成本，土地价格的高低直接影响着房地产市场价格的高低，因此，土地价格是一个内生变量。

　　5.法定存款准备金率(X5)。法存率的高低会从供给和需求两个方面影响房地产市场。

　　6.房地产价格(Y)，该指标直接反映房地产市场的波动状况。

　　本文选取1992年到2010年的数据,本文的数据来源于《中国统计年鉴》、中国人民银行网站和国研网。

　　（三）数据处理与分析

　　根据以上数据之间的关系，本文确定的实证研究模型形式为：

　　Y=C(1)+C(2)*X1+C(3)*X2+C(4)*X3+C(5)*X4+C(6)*X5，运用Eviews6.0软件，采用OLS方法对原始数据进行拟合检验。（四）检验结果分析

　　表1给出了实证分析的结果，从中可以看出：

　　1.系数的显著性。除了常数项在10%的显著性水平上显著以外，其余各变量均在1%的显著性水平上显著，因此，各系数的回归结果良好。

　　2.拟合优度。可决系数R2和调整的可决系数R2分别为0.878和0.832，说明模型对样本观测值的拟合程度较好。解释变量与被解释变量之间存在明显的因果关系，y值变化的83.2%可以由其他五个变量的变化来解释。

　　3.模型总体线性关系的显著性。F统计量的值为18.778，给定显著性水平α=0.05，Fα（k，n-k-1）=Fα（5，9）=3.48，F值远大于Fα，由此说明模型的线性关系在95%的置信水平下显著成立。

　　4.序列相关性检验。D.W值为1.87，样本容量n=19，解释变量p=5，查D.W检验表，可得到dl=0.86，du=1.85，可见D.W值在区间( du，4- du)内，且该值接近2，该模型通过5%显著水平下的D.W检验，不存在相关性。

　　5.根据程序输出结果，可以建立计量模型为：

　　Y=1106.01-12.22X1+0.0043X2+ 0.096X3+0.988X4+34.113X5

　　由检验结果可知，X2变量的系数为0.0043，尽管数值上较小，但结果显著，因此商品房空置面积是影响房地产价格的重要因素，具有明显的经济含义，所以仍保留该变量。从以上分析可以看出，在导致我国房地产价格波动的因素中，存款准备金率变动是影响房地产波动的最主要因素，而房地产投资、土地价格和人均收入水平对房地产波动均有显著影响，商品房空置面积影响较小。

　　结论与建议

　　房地产业是我国国民经济的重要支柱，它的兴衰、波动不仅影响到相关行业，也深刻影响着亿万居民的生活福祉。因此，尽量减少房地产波动对国内经济波动的影响，保持经济社会稳定，是当前及今后一段时期必须正视的问题。

　　（一）加强和改善宏观调控

　　考虑到目前我国房地产市场成长与发育仍不健全，政府宏观调控对我国房地产波动有着极其重要的影响，甚至某种程度上，体现出房地产经济周期特有的"政策周期"，可以考虑从以下方面进行调控：

　　1.继续实行积极的财政政策，发挥财政的先行和引导作用。引导社会投资方向，使房地产投资效率更高，方向更明确，以便减少房地产波动对经济平稳和健康发展的冲击。此外，政府应进一步丰富房地产投资主体结构；密切关注房地产投资规模的变化，保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应；完善并规范政府投资，通过适当调整政府投资完成的土地开发等政策型房地产开发活动，间接调控全社会房地产投资行为。

　　2.实施灵活的货币政策。央行在调控经济时，不仅要运用数量型货币政策工具，亦应适时地运用价格型货币政策工具，通过对利率水平、利率结构的调整，进而影响房地产市场的供求状况，以实现中央政府的调控意图。同时，可以考虑实行选择性货币政策工具，运用不动产信用控制和差别利率手段以及相关配套政策的实施，确保房地产业及实体经济的平稳发展。

　　3.为确保房地产经济健康稳定发展，除综合运用财政、货币政策外，还应重视配合运用产业政策，为房地产的发展和减少周期波动作出努力。

　　（二）规范土地一级市场

　　强化政府对土地批租和土地供应的管理工作，实现国家对土地一级市场的有效经营。

　　1.规范土地交易行为。对一定时期的土地供应应有公开透明的规划；对于土地转让方式逐渐全部采用市场化的招投标、拍卖形式，减少行政性、非市场化土地出让方式，改变土地出让过程中的"双轨制"现象，防止寻租行为的发生，最大限度地实现国有土地的潜在价值，减少土地炒作投机行为。

　　2.强化政府土地批租管理。政府应制订合理的土地供应规划，对土地出让实行总量控制。在垄断城市土地出让市场（一级市场），加强政府土地供给能力的同时，应逐步放开土地转让市场，允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。

　　3.控制商品房空置率，引导住宅产业良性发展。建立政策性和商业性并存的住房金融体系，完善住房金融配套政策，扩大抵押贷款规模以及采用特殊的支持政策来满足不同层次、不同收入水平借款人的需要。