房地产企业筹建期发生开办费的财务及税务处理措施浅谈

　　【关键词】房地产企业筹建期；开办费；财务及税务处理措施 
在房地产企业筹建期应开展开办费的财务与税务等处理工作，提升整体管控效率与水平，优化开办费用的管控工作模式与体系，在严格控制与协调的情况下，及时发现其中存在的问题，采取科学合理的措施解决问题，满足当前的优化管理需求。 
一、房地产企业筹建期与开办费分析 
首先，房地产企业筹建期主要是在批准筹建时间到开业时间之间的阶段，而房地产企业在获取土地开发权之后，就会产生预售的收入，在一年到两年之后没有收入。这就需要进行科学合理的管理，明确每一笔款项的实际情况，在严格分析与明确的情况下，更好的进行协调分析，以便于提升整体工作效果。根据研究可以得知，房地产企业在获得施工许可证之后就可以作为筹建期的�_始，在开业的时候属于筹建期末尾阶段。 
其次，房地产企业的开办费主要为筹建期中的人工费用内容、手续费用内容、其他费用内容。对于人工费用而言，主要是施工期间所使用的人工费用，占用整体开办费的大部分。对于手续费用而言，属于固定资产与无形资产之外的利益。对于其他费用而言，主要为采购费用、投资费用、培训费用等，在实际分析工作中应进行多元化与现代化的探究，明确各项费用的实际情况，并进行综合化的分析与处理。 
二、房地产筹建期开办费财务处理措施 
在企业会计制度中提出了规定“除了固定资产之外，先针对长期待分摊的费用进行归集处理，在开工当月进行损益的计入分析”，在开办费转入损益内容之前，应将其作为资产开展核算等工作。而新企业会计制度中，对开办费用提出了不同的要求，在管理期间，财务工作人员需树立正确观念，明确开办费的管理内容与要求，协调各方面工作之间的关系，确保在新时期发展背景之下提升整体费用的管理效率与水平。具体措施为： 
第一，开办费用不属于长期待摊费用内容，在新规定中，开办费用可以列入到管理费用中，也就是说在计算工作中，需实现管理费用的核算，然后开展损益结算工作，无需开展摊销费用的处置工作。 
第二，结合新资产负债表，开办费用不会应用在其中，财务管理人员无需针对开办费用进行公开化处理。 
第三，财务管理人员在开办费核算期间，需将工作筹办资金、办公与培训费用等融合在其中，并开展固定资产借款的分析工作。在一定程度上，可简化工作流程，并提升信息数据的准确性与可靠性。 
三、房地产企业筹建期开办费的税务管理措施 
在房地产企业筹建期需针对开办费进行严格的管理与控制，明确各方面内容与要求，在积极管理的情况下，增强整体工作效果，满足当前的实际控制与协调要求。具体税务管理措施为： 
1.业务招待费与广告费的税务管理 
在税务管理工作中，需针对企业筹建期之内的任何接待费用进行分析，按照费用60%左右的比例将其纳入到筹办费用中，然后进行税前的扣除处理。对于广告费用而言，可以全部纳入到筹办费中，按照规定实现税前扣除处理。由于房地产企业的筹建期费用投入较高，如果不能进行合理的扣除，将会导致企业的税务负担增加。因此，税务管理期间需结合企业的实际状况，制定完善的管理方案，将招待费用与营业收入等内容协调管理，集中处理广告与宣传等费用，在科学扣除的情况下，按照规范开展税务管理等活动。 
2.无需计算亏损年度 
对于开办费而言，在税务管理工作中，可结合当前税务要求等进行协调，为了更好的进行亏损年度的计算处理，可无需将其融入到本期的过程中。同时，在开办费实际管理期间，可以纳入长期管理费用中，在经营一年之后扣除各类费用，在选择之后不可以进行变更。为了更好的进行管理，企业需制定完善的管控方案，结合税务管理内容，不将开办费计入到亏损年度中，并形成综合化的分析与协调机制。 
3.所得税纳税申报表的管理 
对于所得税纳税申报表而言，在实际管理工作中，需注意其中的重点事项内容。 
（1）在筹建年度纳税方案的时候应进行改革，主要因为如果单独的筹建年度纳税报表，在一定程度上不能获得收益，因此，企业在税务管理期间，需将开办费用划分到亏损中，进行综合化的纳税申报表处理，融合当前的各项管理内容与税务制度进行严格控制，提升税务管理工作的科学性与合理性。 
（2）在管理期间，需开展经营年度开办费纳税改革工作，如果属于单独的年度，就要按照规定开展开办费的摊销分析工作，原来已经规划到筹建期损益中的数据信息得到应用，制订完善的一次性或是分期摊销方案，在核算期间，明确具体的税收摊销额度，以便于提升申报工作效果，获取准确的数据依据，提升费用的管理水平。 
（3）在开办费与企业经营活动纳税管理期间，应开展各方面的调整工作，每年支出费用与开办费用都要合理调整，及时发现在纳税管理工作中出现的问题，并采取科学合理的措施解决问题，为房地产企业筹建期开办费税务管理工作营造良好环境。 
（4）在筹建期如果需要申报企业的所得税，那么，在实际工作中应明确开办费的亏损情况，是否要划分到本年度亏损列表中。例如：企业在制定会计与税务管理制度的时候，使用3年摊销的历方式，就可以填写申请报表，在此期间，开办费损失不可以划分到亏损中。最为关键的是将应纳所得税设计为零，确保更好的进行处理。同时，需要灵活的使用纳税管理方式，并遵循会计准则的要求，将开办费划分到亏损中，在科学计算的时候，可将企业利润计算成为负数，并在纳税申报表上面获取负数的所得税税额，可提升整体的税务管理工作效果。另外，房地产企业在筹建期开办费税务管理工作中，还需实现综合化的分析与协调，提升税务申报表的填写设计水平。 
4.综合规划与研究措施 
对于房地产企业筹建期的开办费税务管理工作而言，需进行综合规划与研究，创建现代化的协调机制与管理体系，满足当前的实际控制要求。首先，需针对业务招待费用进行科学的管理，明确发生额数据信息，并实现开办费的合理分析，在税务筹划期间，可针对超出部分进行年度或是分摊扣除处理，这就需要税务管理中制定针对性的处理方案，在发现问题之后，可以采取科学合理的措施解决问题，以免影响企业的经济效益。其次，在管理工作中，如果投入方在投资期间自行的筹措款项所需支付利息，那么，就无需将其纳入到开办费中，以便于提升管理工作效果。最后，在计算工作中，应针对复杂涉税环境进行合理分析，在发现问题之后，采取科学合理的措施解决问题，并营造良好的发展氛围与空间，以此提升税务管理工作效率与水平，优化当前整体工作内容，满足房地产企业在筹建期开办费的税务管理需求，达到预期的控制目的。 
四、结语 
房地产企业在筹建期应针对开办费进行科学合理的管理，使用财务处理方式与税务处理方式进行合理的分析与管控，在严格调整财务管理方式与税务管理方式的情况下，更好地进行综合探索与管理，全面提升财务与税务处理工作质量与水平。 
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