经济学论文：经济下行压力下的房地产投资价值

　　一、房地产投资价值与经济基本面关联程度最高

　　房地产与经济基本面的关联度可以从2008的国际金融危机中房地产市场价格走势的变化得到印证（见图1）。

　　众所知周，我国房地产市场化始于1998年住房制度改革，从此之后，我国房地产市场走出一条价格上涨的曲线。2008年，随着国际金融危机的蔓延，我国出口经济遭遇重大挫折，国民经济下行，以北京为首的各大城市的房地产价格开始经历首轮价格下跌趋势。但本次下跌由于"4万亿"刺激政策的实施，随着国民经济的再次快速增长，各地房地产价格也重新转入快速上升的轨迹。

　　由此可以看出，房地产市场与国民经济基本面关联程度非常高，国民经济的好坏直接影响着房地产市场的发展。

　　二、房地产投资价值受宏观政策影响比较大

　　由于我国的房地产市场资金以及土地市场源头上归属于国家，我国房地产市场受政策的影响非常明显。这从我国货币政策的历次调整中可以清晰的表现出来。我国历次货币政策的调整特别是存贷款利率政策的调整都对房地产市场的影响非常大。2008年之后，我国各大商业银行为了响应政策，纷纷推出了住房贷款优惠政策，包括降低首付、利率折扣等，这些政策带动了房地产市场的大幅回升，受此影响，各大城市的房地产价格迅速上涨，直至供需结构严重失衡。为此，我国政府又推出"限购、限贷"等各项房地产调控政策，房地产市场价格的增速开始下滑。

　　随着国民经济步入"新常态"，自2012年底，我国全国各城市开始出现分化现象，有些城市房价开始下滑。为此，2013年7月5日，国务院办公厅发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持"有保有压"原则，促进市场需求结构合理回归。2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。与此同时，央行还修改了首套房的认定标准。这些政策对于保持房地产市场稳定具有非常重要的作用。2015年中央经济工作会上，是十八大后首次在中央经济工作会上明确提及"房价"。会议明确提出，要鼓励房地产市场消费，化解房地产市场的存量。

　　虽然不断出台各项房地产政策稳定、刺激房地产市场的发展和繁荣，房地产市场价格确也因此实现了一定程度的恢复及增长（见图2）。

　　但是，我们必须注意到，与其他产业政策一样，随着边际效应的递减，房地产市场对政策的灵敏性正在逐步下降。

　　三、未来房地产市场的投资策略分析

　　投资价值的实现依赖于两点，一是房地产价值的增长，二是变现。从目前的房地产市场的投资价值来看，以北京为例，从指数走势来看，目前北京的住宅投资价值仍在增长，这主要是由于房价以及房租的上涨。但是，从真实的成交来看，成交周期的拉长是不争的事实。由于北京是全国房价最坚挺的城市，因此，可以预见，其他城市的成交周期也在拉长。

　　拉长的成交周期一方面是由于市场上的供给越来越多，另一方面，是由于房价高启，很多需求者事实上不具有真正的购买力。这样就使变现成为一个未来的房地产投资必须要慎重对待的问题。

　　虽然投资需要谨慎，但是由于我国确实处于城市化过程之中，未来依然会有大量非城市人口进入城市，这些人依然需要城市边缘价格相对低廉的住房做为栖身之所。而且，我国社会已经步入老龄化，养老地产、旅游地产依然会有较好的发展前景。

　　从物业品类上看，住宅投资依然是首选，商业地产投资前景堪忧，写字楼投资亦得等待下个经济增长周期的到来。在住宅之中，由于土地资源的稀缺性主导因素，别墅物业未来的增长价值依然值得期待。公寓式豪宅随着住宅科技的进步，未来的增值潜力可能会更多的依赖于邻里资源与社交关系的充分挖掘。而作为未来城乡格局重新划分的城郊区别墅可能未来会迎来一段时间的价值增长区间。