经济学论文：浅析我国房地产行业对社会经济的影响

　　中国经济自2009年开始进入了新常态，其主要特点是结构性减速。由于经济增长率是国民经济的综合表现，它发生趋势性下滑，自然影响与之内洽的一系列宏观经济指标如储蓄、投资、物价、就业等，均呈现新的性状。 

　　房地产与宏观经济密切相关。一方面，房地产的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响整个经济运行。而随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。 

　　一、我国房地产市场运营形势回顾 

　　笔者查询了我国房地产市场近十年来的年主要运营指标，见下表： 

　　由上表数据可看出，我国的房地产市场曾在2008年、2011-2012年出现过两次明显的调整，最近的这轮调整始于2014年。本轮房地产市场调整与2008年、2011年的两轮调整不同，此次房地产市场下滑的触发因素不是来自政策层面或外部经济危机，而是行业自身发展周期自发调节的结果。 

　　二、房地产行业现状 

　　1.商品房销售温和回暖。在2015年年初的全国"两会"中，房地产业再次成为重要话题之一，《政府工作报告》明确提出"支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展"。这些表述被业界视为利好消息。除此之外，2014年-2015年上半年，国家还频出一系列利好政策，加大对房地产行业的支持力度，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。 

　　2015年上半年全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长。 

　　2.房地产开发投资增速持续下行。虽然有政策利好的不断刺激，但并不能阻止房地产下滑的大趋势，我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。2015年上半年房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月累计完成额增速回落0.9个百分点。 

　　3.国房景气指数创新低。国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，"国房景气指数"是从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。 

　　"国房景气指数"以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。该指数在2014年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数 92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。 

　　这说明，政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比2014年底2015年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年上半年房地产开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。 

　　三、原因探析 

　　中国经济自2009年进入了新常态，其主要特点是结构性减速。导致结构性减速的因素都源于经济发展的实体层面，主要包括资源配置效率下降、要素供给效率下降、创新能力滞后以及资源环境约束增强等。 

　　新常态带来了新挑战，它不仅暴露出国民经济中长期被掩盖的深层次矛盾，而且引发出一系列新的矛盾。房地产市场的波动在一定程度上就是这些矛盾的主要表现方面之一。 

　　2014年是房地产市场调整年，本轮房地产市场调整与2008年、2011年的两轮调整不同，此次房地产市场下滑的触发因素不是来自政策层面或外部经济危机，而是行业自身发展周期自发调节的结果。笔者认为，这次房地产市场调整的原因包括：城镇住房市场内在供求格局的深刻变化即供需结构性失衡，住房库存增加；融资成本上升；上年价格与销售基数高等等。 

　　多年来，三大资金黑洞无效融资需求（地方融资平台、产能过剩重化工行业和房地产）中的两个都是由于房价不断上升引起的，基本上是内生因素。其逻辑链条也很清晰，房价不断上涨，带来对房价进一步上涨的预期，进而带动房价进一步上涨；房价不断上涨，从而带动房地产投资需求的大幅增加，一度占到整个社会固定资产投资的一半以上；房地产投资的不断增加提高了地方政府收入，也提高了地方财政收入的预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张。另外，房地产行业的不断扩张也直接导致了许多无效产业的扩张。还有，房价高企加重了购房者的负担，严重影响了一大部分社会人群的消费能力。总之，房地产业就像一个巨大的磁石，将大部分的社会资金都吸引入其中。 

　　然而，相对于投入到实体经济，如制造业、服务业以及基础设施等的投资，房地产投资对于长期劳动生产率提高的贡献相对较小。因此，投资长时间过分向房地产行业集中，对于提高劳动生产率和整体收入水平是不利的，从长期看会造成有支付能力住房需求的减少，以及房地产市场的供过于求。房地产业健康发展的前提条件是，房地产投资的增长速度与住房需求增长速度相互协调，超出住房需求增本文由论文联盟http://www.LWlM.cOM收集整理速的过快投资增长是不可持续的。（不过，在少数住房供给形势依然紧张、房价较高的城市，如北京、上海等特大型城市，应面对不同的需求增加多层级的房地产投资和供给。）因此，在经历数年的高速膨涨发展后，目前：1.楼市库存仍处于高位。由于中国房地产市场经历了此前数年的高速膨胀，许多开发商包括全球最大的住宅开发商万科都宣称将继续推进去库存化，这意味着未来一段时间各种降价策略仍将成为房地产市场的主旋律。万科日前宣布与淘宝网合作，凡淘宝用户在最近一年内的消费额，均可在万科全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。 

　　2.开发商利润率大幅下降。在需求端低迷以及去库存压力下，开发商纷纷采取以价换量策略，折扣幅度越来越大，这大幅削弱了开发商的利润空间。 

　　根据绿地、万科、保利、招商等60家房企发布的2015年上半年半年报，由于行业利润整体下滑，房地产上市公司净利润率跌进10%。这表明，房地产进入新常态后，房企的盈利空间降低，中小房企特别是区域性房企的发展空间将压缩，逐步退出房地产行业。 

　　根据Wind资讯统计，截至目前，A股148家房地产上市公司中已有31家公布了2015年三季报业绩预告。预增4家、略增3家、扭亏3家，预减3家、略减1家、续亏6家、首亏9家，不确定2家。总体来看，报喜公司家数合计为10家，报忧的公司为19家。报忧公司数超过报喜的公司数。 

　　这表明，随着这一轮房价的调整，房地产行业需求和价格拐点到来，对房价进一步上涨的预期现在已被打破，这使得房地产作为投资品的作用大大降低。相反的逻辑链条正在形成，近十年来的资金堆积将逐步从这一领域退出，投入到其他实体行业。这将是社会资金的一次巨大释放，大量的社会资金会重新选择进入有效行业。由此，新的良性的逻辑循环链条会逐渐形成。 

　　四、发展趋势 

　　1.房地产市场仍有较大的发展空间。2013年，我国城镇化率为53.73%；就全国而言，至少在2020年前，城镇化率将从2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，加上棚户区改造、城中村改造和既有住区的改造、新型产业和服务业的发展、家庭结构变化带来的需求，还有相当数量的新市民的住房问题需要解决，相当数量的城市居民对改善住房条件有新的期待，再加上房地产新业态的发展，房地产市场仍有较大的发展空间。 

　　国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期，城市人口增长较为缓慢，超过10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或略有下降的趋势。 

　　我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从1949年10.64%提升至1981年的20.16%，城镇化率年均提高0.3个百分点。城镇化率超过20%之后，城镇化进程加快。从1981年的20.16%提升至1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以后，城市化进入加速发展期。从1996年的30.48%提升至2013年的53.73%，城镇化率年均提高1.37个百分点。2013年我国的城镇化率为53.73%，比照发达国家平均80%的城市化率及发展趋势，理论上我国依然处于城镇化快速发展阶段。 

　　我们以人均国民收入和第三产业占GDP比重两个指标进行对比分析。2013年，我国人均国民收入6560美元，城镇化率53.73%；美国、英国、德国等发达国家人均国民收入在6000美元附近时，城镇化率均在70%以上。2013年，我国第三产业占GDP比重为46.8%；主要发达国家第三产业占比在50%附近时，城镇化率基本都在70%以上。长期以来，城市中常住非户籍人口并没有享受到相应的社会福利和待遇，并且统计方式可能存在一定的误差，造成我国的实际城镇化水平存在低估可能。 

　　城市化是房地产市场发展的核心动力之一，随着我国城镇化的进一步发展，城镇人口强吸附能力也构成了对于房地产潜在需求的强力支撑。 

　　2.老龄化进程加快，可能将在一定程度上影响房地产需求释放。我国长达数十年计划生育政策的执行，使得我国人口的出生率持续下降，从1952年的37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。 

　　由于人口出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加，我国人口红利逐步消失，并且老龄化进程有加快趋势。我国65岁以上人口抚养比加速上涨，1964年至1990年年均增长0.0007%，1990年至2010年年均增长0.002%。根据联合国《2012年世界人口展望》的预测，2013我国60岁以上人口抚养比为22.8%，2050年和2100年分别为74.9%和89.7%，增速明显超过美国及世界平均水平；人口老龄化将在一定程度上影响房地产需求释放。 

　　3.市场处于调整中，进入理性发展的阶段。由于目前房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此预计在未来发展中，房地产行业将整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。另外，地区间的差异性将加大；一线城市的反弹幅度将超越二、三线城市。 

　　五、关于未来房地产行业发展的一些思考 

　　对于目前房地产行业的现状，笔者认为：短期对策，是清理多如牛毛的房地产规制，择其不当者和自相矛盾者而弃之，还市场以本来面目；长期对策则应加快进行房地产市场的"顶层设计"，特别是解决好居民"居者有其屋"战略中的租售比问题、住房与土地关系问题、房地产市场与城镇化关系问题、房地产市场开发主体问题、政府在房地产市场中的地位和作用问题、房地产金融体系问题、支持和规范房地产市场发展的财税政策问题等，并具体关注以下几个方面：1.尊重房地产发展规律和地区性差异实际，逐步建立分类调控、分级施政的房地产调控体系。住宅产业以民生为主，兼顾经济发展；非住宅业态与相关产业发展协调并适应，这有利我们更好地研究并尊重房地产规律，促进经济、社会的协调发展。房地产是不动产，房地产市场是差异性很强的市场。应进一步明确分类调控的内容，明确地方政府在分类调控中的底线。中央政府在分类调控中应加强对市场的监管和对风险的防范。 

　　2.处理好扩大有效供给与消化、盘活存量的关系，稳定住房消费。在供明显大于求的城市，要创新保障房计划的实现形式。在供明显大于求的城市和空置房较多的城市，也可创新保障房计划的实现形式，充分发挥市场的积极作用，政府也可以以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，作为保障房房源，减少新建的保障性住房数量。 

　　要按照国家部署继续抓好保障性安居工程建设和棚户区改造。住房供求关系总体正常的城市或偏紧的城市，仍要增加住房和土地的有效供应，包括抓好公租房配套设施的建设和分配入住。同时要大力规范和发展二手房市场和租赁市场，真正使居民通过购买和租赁两种方式解决住有所居问题。 

　　3.转变房地产发展方式，促进建筑产业、住宅产业现代化。要严格执行绿色、节能、环保的标准，推进建筑工业化和信息化的融合，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化，大力开发省地节能环保性项目，确保工程质量和安全。 

　　根据住房和城乡建设部的工作安排，2015年建筑产业现代化要有新跨越。要抓紧制定支持政策，抓紧完善标准规范体系。要以住宅建设为重点，以保障房为先导，推动规模化、整体化发展。未来3年，要新增产业化建筑1亿平方米以上。 

　　4.积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，培育新的经济增长点，扩大有效消费。 

　　2014年，在房地产的业态中，惟有商业营业用房的销售面积同比增长7.1%、销售额增长7.2%，但不少地方商业地产总量过大、结构不合理的问题也比较明显。在快速人口老龄化的背景下，如何使新建的小区配建好养老服务设施，如何做好既有住区的适老化改造，如何通过一定的优惠政策吸引开发企业和民营资本进入老年住区的开发建设，希望政府在配套政策中具体化。另外，如何盘活上世纪90年代一些部门、央企、国企在风景较好的地方办的疗养院或培训中心，使之为旅游业和养老服务业的发展服务，也是一个值得研究的问题。 

　　5.按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表，推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，建立健全房地产法律制度体系，促进房地产市场平稳健康发展。 

　　新常态孕育着革命性转变，它提示我们："旧常态"或许值得留恋，但是，在大概率上，它已经很难回归。因此，面对现状，面向未来，我们必须全面调整信念、心态、战略和政策，迅速适应新常态，真正推动房地产行业持久、良性发展，实现效益最大化和效益最优化。