经济学论文：房地产价格变动对以房养老风险的影响

　　人口变迁过程中，经济和社会各方面都将经受冲击，养老问题首当其冲。目前中国城镇基本养老保险覆盖率不足50%，个人账户事实上已经空账运转了多年（孙祁祥，2001;王延中，2001），这些问题与人口老龄化叠加后，使中国的养老困境愈发凸显。对于以房养老这个热门话题，已有很多研究。本文将以严格的经济学理论为基础，集中分析人口结构变迁怎样通过经济增长、利率等变量影响房地产市场的走势，进而通过严格的分析来揭示以房养老的风险。据笔者了解，类似严格而新颖的分析目前并不多见。此外，现有文献并没有剖析过以房养老产品交易的标的和特有风险，本文将在这些方面对已有研究进行补充。 

　　二、 以房养老产品剖析 

　　以房养老是指老年人将住房抵押给银行，从而获得借款，当其去世或满足约定条件时，贷款机构通过出售、拍卖或者出租抵押的房屋收回借款的本金和利息。我们先辨析出以房养老产品中真正的标的物，再通过与常规养老保险产品的对比识别出以其特有风险，以便后文对该产品风险的进一步分析。 

　　1. 以房养老产品的真正标的。以房养老问题的核心在于保险的提供者为住房所有者提供养老保险，但保险购买者支付的并非货币，而是房屋。显然，整个交易的关键是交易的载体--住房，且是未来的住房，而真正的交易对象是两个现金流，一是保险公司支付的养老保险金，另一个是房屋在未来的出售价格。从理论上讲房屋未来的价格决定了养老金的给付标准。 

　　保险交易的对象实际上是风险，保险的购买者通过支付保费将风险转移给保险公司，保险公司收取保费，承担风险。为了识别出以房养老的风险，我们假设某老年人拥有自有住房，若他希望靠出售房产获得的收入来养老，除了可能面临房产售价不够高的风险外，卖房的收入按照预期寿命安排，如果实际寿命超过预期寿命，将面临将无钱可花的风险。 

　　如果参加了以房养老项目，未来房价波动的风险及长寿风险都将转移到保险公司，因此以房养老交易的对象实际上正是这两种风险。长寿风险是所有寿险产品都必须考虑的，不是以房养老的特别之处，本文主要关注以房养老项目中的特有风险--房产价格波动的风险。 

　　2. 以房养老的核心风险。传统的商业养老保险产品保费和年金通常都已事先确定，风险仅体现为长寿风险。对于以房养老型产品，保险公司的保费收入本质上是一笔风险收入。如果未来房产价格下跌，合同终止时保险公司出售或出租借款人抵押的房产所得可能无法补偿其支付的贷款总额，从而保险公司将遭受损失。因此房产价格未来走势与保险公司能否盈利息息相关。 　此外，虽然保费是随机变量，但保费与养老年金之间的正相关关系不会改变：保费越高，投保人获得的养老年金就越丰厚。在以房养老模式中，保费是未来房屋的出售价格，售价越高，投保者得到的养老年金就越多。然而未来的售价是随机变量，理论上可高可低，因此在实际操作中，保险公司仅能根据房屋价值未来的变化趋势确定年金给付。如果未来房屋价值看涨，年金的给付标准就高;如果看跌，给付标准就低。而年金给付标准同时又会影响老年人是否参与以房养老项目的决策，如果年金给付太低，老年人参加此项目的可能性就较小。因此养老金给付标准的高低不仅影响保险公司的盈利状况，同时也决定着以房养老市场能否顺利构建。 

　　根据前文的论述，房屋未来的价格不仅决定着养老金的给付水平，同时还影响保险公司的盈利状况。因此，房产价格是以房养老模式的核心，正确判断它的变化趋势可以揭示这个市场的主要风险。 

　　三、 以房养老的风险分析--人口结构变迁视角 

　　我们将围绕房产价格未来的变化趋势分析以房養老模式可能存在的风险。房产价格的变动受很多因素的影响，严格的房地产市场分析应综合考量各种因素，但本文的目的是定性分析房地产价格走势及其对以房养老模式带来的风险，因此只集中分析那些明显受到中国人口结构变迁影响的变量。一旦人口结构变化对这些变量造成冲击，冲击力将不可避免地传导到房地产市场，进而影响以房养老模式的运行。 

　　1. 经济增长视角。按照经济学定义，房产属于正常品，人均收入的提高将提升房产市场的需求，在房地产供给一定的情况下，房价将上扬，且人均收入提高的越快，房价的涨势就越猛。反之，人均收入增速下降，房价的涨势也随之下降。经济增长理论研究的主要内容就是人均收入的增长，以下将讨论人口结构变迁将如何影响人均收入。 

　　考虑简单的经济增长会计恒等式Y/本文由论文联盟http://www.LWlm.COM收集整理N=（Y/W）（W/N），N是总体人口，W是劳动力人口，Y是GDP。这个式子表明人均收入=每单位劳动人口收入与劳动者占比之乘积。对恒等式两边取自然对数并通过计算就可以得出：人均收入增长率=每单位劳动人口收入增长率-人口抚养比增长率。显然，人均收入和人口抚养比之间存在此消彼长的关系。 

　　当然，会计恒等式的论证并不能代替严格的经济学理论推演。要了解人口结构变化与经济增长之间的关系，还需要回到经济增长模型中。从恒等式提供的信息可知，如果每单位劳动人口收入增长率不变，那么人口老龄化导致的抚养比上升的确会损坏经济增长潜力。问题的关键在于，抚养比的上升是否会影响每单位劳动人口收入增长率。经典的经济增长模型对人口的处理较为简单，忽视了人口结构因素，因此经典理论的人均经济增长事实上对应本文中的每单位劳动人口收入增长。从而，本文的分析可以完全对接传统的经济增长理论，即人口结构的变化如何影响经济增长的几个重要源泉。增长的源泉从中长期来看，可以是人均资本存量的增加，这是物质资本投资对经济增长的作用，也可以是技术进步，特别是人力资本的提升，这可以理解为一种无形投资对经济增长的作用。在总人口不变的前提下，老龄化意味着劳动适龄人口比例下降，社会中生产者减少，净消费者（老年人口）增加，一般而言，储蓄将走低。储蓄是投资的来源，因此投资必然会下降，经济增长速度放缓。同理，人口老龄化对人力资本投资也将产生不利影响。根据以上分析，随着人口老龄化程度的加剧，人均物质资本以及人力资本的投资都将稀释，人均收入增速不可避免地放缓，社会对于房产的需求也将走低。 

　　2. 利率视角。人口结构的变迁会分别对储蓄和投资产生影响，而利率会同时受到储蓄和投资两个因素的作用，因而本节以下将分别对其进行论述。 

　　从储蓄来看，人口结构与国民储蓄率之间的关系并非显而易见，既有理由和实证支持人口结构老龄化降低国民储蓄率（宋奇成和袁凯2013;胡涛，2014），也有研究持相反的观点（袁志刚和宋铮，2000;张春海和孙健，2012）。我们认为，在老龄化发展初期，虽然老年人数所占比例在上升，但是劳动力资源丰富，依然享有"人口红利"的优势，因此可能会造成虽然老龄化程度在加深，但是社会储蓄依旧较高的现象。随着时间的推移，劳动人口会的减少导致人口红利消失，在此情况下老龄化的加深将会造成储蓄的减少。 

　　人口老龄化导致适龄劳动人口减少，劳动力市场的供给状况趋紧，推动劳动力价格上扬。企业减少劳动力的需求。严格的生产者理论指出，当一种生产要素减少时，另一种生产要素的边际产出将下降。那么我国人口老龄化引发的工资上涨、劳动力需求下降将导致社会投资边际产出下降。当以边际产出衡量的投资回报下降时，企业进行投资的激励将下降，社会整体的资金需求趋软。 

　　当资金供给和需求都减少时，利率的变化不确定。如果人口老龄化造成资金供给的下降更为显著，利率将上升;如果资本边际产出下降更显著，利率将下降。实证研究亦无定论，如陈国进和李威（2013）指出在人口老龄化进程中，利率处于下降通道。不过，也有研究得出了相反的结论。前美联储主席格林斯潘更是认为，中国加入世界贸易组织后，全球经济都享受的低利率正是来源于中国的人口红利，一旦人口红利结束，将意味着低利率时代的结束。 

　　本文亦不能对利率的变动趋势下定论，但本着提示以房养老风险的出发点，再加上格林斯潘的意见现在更占上风，我们不妨假设利率上行的概率更大，进而分析利率变动对房产价格的影响。 　房产既能被看作耐用消费品，从保值增值的角度也可被视为投资品。作为消费品，利率上升人们对其消费会减少，房产价格将下降;作为投资品，利率上升时，其他条件不变的情况下，其未来无穷期租金的折现值下降，房产价格也下降。因此，无论从哪个角度，利率上升时，房产的价格都会下降。 

　　即使人口结构的变化使利率发生了小概率的下降事件，这将引起房产价格上升。如果房产价格上升足够多，可以弥补提前终止合同所需费用，那么以房养老参与人可能提前终止合同，享有房价上升带来的好处。这样，参与以房养老项目的保险公司仍然会面对项目结束期不确定所带来的风险。 

　　3. 拓展：利率管制、信贷配给与人口结构变迁。利率表面上是资金借贷的价格，其动态本质则是联系今天与将来经济决策的关键变量。中国人口结构变化后，福利经济学第一定理的结论可以保证利率的变化能使得有限的资源在不同产业之间实现最优配置。假若利率受到管制，其作为价格信号就不能精确反映外部因素的变化，有时候甚至扭曲外部信号，使得资源的配置更为恶化。下面，本文将通过对利率管制、信贷配给及人口结构变迁之间关系的简单分析，得出"房地产行业的发展在将来有可能成为以房养老保险模式的障碍"这一结论。 

　　为分析方便，我们将经济简化为两种产品，一类是住宅产品;另一类是老龄化产业。当没有利率管制时，经济达到一般均衡状态，如图1所示。 

　　这是一幅典型的一般均衡图形，横轴和纵轴商品分别是住宅和老龄化产品。当利率由市场决定时，市场均衡由无差异曲线U1与生产可能性边界的切点描述，两者的公切线是"非管制价格"线，其斜率代表了住宅和老龄化产业之间回报率的对比。 

　　如果利率受到管制，较低的利率减少了消费者通过资金要素获得的收入，从而减少了产品需求;此外，利率管制产生的资金供需缺口实际上提高了资本的影子价格。需求减少，供给成本提高，老龄化产业回报率必然下降。 

　　在中国，由于住宅被当成资产，其回报会提高。当存款利率被人为压低时，人们会将房产作为存款的替代选择，房产的需求因利率管制而增加。在利率管制下，信贷配给出现，资金更偏好违约风险小的行业。在中国，房地产行业由于有隐性的地方土地财政担保，市场认为它的风险较小，资金的配给更多地流向住宅市场。需求增加，供给成本减少，行业回报率必然上升。 

　　根据以上分析，利率管制最终降低了老龄化产业的投资回报率，提升了住宅产业的投资回报率。由于产品价格实际上是回报率的折现值，因此这两个产业产品的相对价格也会发生变动：住宅的相对价格提高，如圖中的"管制价格"线。市场的扭曲从图中可以很直观地看出，由于住宅相对价格提高，资源更多地流向住宅市场，而留在老龄化产业的资源过少。图中"管制价格"线与生产可能性曲线的切点是利率管制后的均衡，它和利率市场化均衡之间的差异反映了资源扭曲的程度。 

　　人口结构的变迁，将加重两个行业资源配置的扭曲程度。老龄化导致对老龄化产业的需求增加，回报率提高，市场化的利率会将一些不能产生相同回报的投资挤出市场。利率如果受到管制，未来社会老龄化的高额回报将不能通过利率价格正确引导，本该流入老龄化产业的资源分流到了其它行业。本文认为，房地产行业就是其中重要的代表性行业之一。综上，中国的利率管制扭曲了资源在不同行业之间的配置，使房地产业的供给偏高，老龄化产业供给偏低。考虑到中国人口结构趋于老龄化的事实，这种行业间的扭曲更加严重，造成未来房产供给过多，老龄化产业供给过少。一旦这成为事实，则房产价格将下行，而老龄化产业的价格将上升，届时，以房养老模式将经受严峻考验。 

　　四、 结语 

　　在人口老龄化趋势不断加深的今天，以房养老项目能否成为社会养老保险的一个重要补充仍旧存在争议。以房养老项目持续时间较长使得其更多地面临各种风险，老龄化社会的到来使其雪上加霜，以房养老的发展前景更加扑朔迷离。本文从人口结构变迁的角度，分析了人口老龄化通过各种途径对房产价格产生的不利影响及其对以房养老业务造成的风险，以期为决策者提供有益的参考。 

　　当然，现实永远比理论复杂得多。以房养老项目在现实操作中也一定会遇到各种新的问题和困难，本文只是分析了人口老龄化对房产价格波动的影响，所提到的只是纷杂矛盾中的部分可能。但我们相信，随着中国经济和社会的不断发展、市场制度的不断完善、法律法规和监督机制作用的持续发挥以及人们思想观念的更新和进步，以房养老在中国社会将逐渐为人们所接受，市场机制将引导人们不断探索规避风险、创造条件。