经济学论文：浅谈新经济特区喀什房地产业及泡沫化

 一、喀什房地产业现状
　　2010年5月召开的中央新疆工作座谈会提出，在喀什设立经济开发区。消息传出，一波又一波的资金向喀什涌去。6月底，第六届中国新疆喀什·中亚南亚商品交易会开幕，在参加本届"喀交会"的客商中就不乏炒楼客。喀什的房子一天一个价，两个多月，房价就快翻倍了。在喀什东湖的一套高层住宅，5月初的报价为2200元/平方米，7月初的价格已经涨到4100元了。进入2011年以来，喀什市房地产市场受国家宏观政策调整等因素的影响，房地产市场受到沉重打击，进入低迷。1-3月份商品房销售面积7.29万平方米，同比下降4.7%，商品房销售额24,853万元，同比下降10.26%；1-9月份商品房销售面积36.1万平方米，同比下降48.6%，商品房销售额148,011万元，同比下降27.3%，住宅价格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面积达20.6万平方米，同比增长116.8%。
　　喀什商品房销售情况统计表(2011年)
　　从以上数据可以看出，喀什市房地产市场目前销售情况低迷，商品房销售面积及销售额剧减，房价也有所下降。我们可以看出，2010年喀什市房价呈现上升的趋势，而2011年喀什市房价在上升的趋势中呈现出较大的波折，这些波动的具体原因，咱们概括为以下三个方面：
　　1.受国家宏观调控政策的影响
　　为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策，这一系列政策的出台，对喀什市迅猛发展的房地产市场产生一定影响。一是政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，增加了住房贷款的难度；二是二手房转让环节税收政策的调整使投资炒房者因成本增加而放弃投机性炒房；三是助长了消费者的观望心理，部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消了购买房产的打算。
　　2.政府集中建设集资房及保障性住房分流商品房需求
　　一是因喀什地区经济相对落后，在房改政策结束时仍有大批应享受未享受房改政策人群，同时，已享受房改的群众其居住面积及房屋抗震性均有待提高。为解决历史遗留问题，2010年以来由政府无偿划拨土地统一进行集资建房，解决党政机关及企事业单位职工的住房问题，分流了一部分商品房需求量；二是近年来，国家为解决城市中低收入者住房难的问题，加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。
　　3.受暴力恐怖事件的影响
　　2011年暴力恐怖事件的发生，对喀什市经济建设的大好局面造成极其恶劣的影响，对房地产市场形成沉重打击，部分来喀什投资发展的外地开发商甚至放弃已立项的开发项目；原计划在喀什购房居住的人群纷纷放弃购房计划；一大批准备到喀什投资兴业的商人纷纷放弃投资计划，造成房地产开发企业的退房率上升、销售额大幅下降，喀什市房产价格也随之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。
　　二、喀什房地产业是否存在泡沫问题
　　房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
　　虽然从2010年3月"两会"上传出要在喀什建立经济特区之后，香港、广州、温州等地的炒房团蜂拥而至，将整栋楼和整个单元买下，致使房价一路上涨。喀什最繁华的环疆片区楼盘起价3450/平方米，最高楼层售价已突破4000元；而商铺的价格也从一万多上涨至三四万每平方米。令人想起了另一个经济特区海南的经历。1988年，海南成为第五个经济特区，海南房价在随后几年里突飞猛进。1993年上半年，海南房价达到7500元/平方米，是1989年的5倍。并在2009年海南出现"旅游岛事件"便是最好的案例。
　　2010年7月新疆维吾尔自治区政府出台了相应政策来遏制新疆各地的房价上涨，喀什处于国家最西部，经济、自然环境都差，当地农民人均年收入3500元，城镇居民年均收入是1万元左右，而且喀什是国家重点支持的政策性住房推广地区，保障房的建设非常普遍，政策倾斜度很高。投资房产的回报率会很底最终房地产商纷纷退出，喀什房价增长率不会持续很久，按国际标准，房价增长率连续三年超过10%，可被认为存在经济泡沫或由此苗头，而喀什房价没有持续涨一年就出现下跌。提供据此，从房价增长率来判断喀什市房地产还没能形成泡沫，而且也没有泡沫的迹象。