经济学论文：解决中低收入城镇居民住房问题研究

　　关键词:中低收入;城镇居民;高房价;住房保障 

　　中图分类号:F293.3文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)32-0094-03 

　　 

　　近年来,我国不少城镇的房价上涨过快、过猛,已经成为了政府和很多学者关注的经济热点和担忧的社会问题。胡锦涛总书记明确指出,要切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题,强调要坚持把解决涉及人民群众切身利益的问题放在突出位置,权为民所用、情为民所系、利为民所谋。要求各地官员要走进老百姓的"民生"之中。中国社会科学院经过在全国范围内的调查和研究,得出的"买房贵、上学贵、看病贵"已成为新民生三大问题,而在这新民生的三大问题中,"住房贵",又因为和百姓收入的关联度最高、影响他们生活水平的力度最大,已成为民生中的头号难题。 

　　 

　　一、中低收入城镇居民住房现状及原因 

　　 

　　目前,我国城镇居民住房人均建筑面积25平方米,但不同地域不同收入家庭间住房状况贫富悬殊。相当大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中,甚至根本没有住房。据相关资料,目前尚有1.5亿平方米的危旧房屋需要改造,156万个家庭缺房,35万个家庭人均建筑面积在8平方米以下[1]。但同时,中国的空置房面积却占很大比例,其中主要是高档的豪宅、别墅、公寓和写字间。住宅供给与需求严重脱节,形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格极大高于中低收入家庭的支付能力,而引起的住房有效需求不足的矛盾。归纳起来,中低收入城镇居民住房困境主要表现在以下几个方面: 

　　 

　　(一)住房使用面积小,住房拥挤 

　　改革开放以来,虽然我国居民整体住房水平有了很大的提高,但对于处于中低收入的城镇居民来说,他们的住房使用面积还比较小。根据国家统计局城市调查报告,1999年年收入低于0.5万元的家庭住房面积在60平方米以下的比例为87%,年收入0.5-1万元的家庭住房面积在平方米以下的比例为80.9%,年收入1-2万元的家庭住房面积在平方米以下的比例为73.2%,年收入在2-3万元的家庭住房面积在60平方米的比例为64%。可见,大多数中低收入城镇居民的住房面积是比较小的。据统计,2004年在北京和上海两地的低收入的家庭超过了10 000户,这些家庭的人均居住面积都不足5平方米。这说明了我国的中低收入居民的住房面积小的问题还是相当严重的,应当引起我们的重视。 

　　 

　　(二)居住位置偏僻 

　　中低收入城镇居民的住房一般都是距离城市中心较远的地方,那里多是交通不很方便,居住条件比较差的郊区,这些地方在受教育水平、收入、消费和居住水平等客观条件方面处于一个相对较低的位置,而且在社会地位的主观认知方面也给了他们较低的评价。随着中心城区建设日益发展,在老城区和"城中村"改造中,更有一部分被拆迁低收入的居民的住房问题更加困难,商品房买不起,只有到处租房,却又难以找到价格合适的房子。 

　　 

　　(三)"房奴"现象明显 

　　北京师范大学金融研究中心的《中国房地产金融安全评估报告》,根据东部地区商品房均价得出70%城市居民没有购买新房能力的结论。对于中低收入的城镇居民更是没有购买新房的能力了,如果真的要买房,那就不得不贷款了,那么问题就随之而来,他们贷款买了房子,不但把家庭里的前半生的收入当成首期付款,有些人还得再向亲戚借上一些才足够支付首期付款,并且还要把剩余的后半生中最美好的时光用来还债,每月"供"出大半收入,不得不背上沉重的生活负担。 

　　总体说来,我国中低收入居民目前的住房情况比较差,他们也没有购买住房的能力,这应该引起我们的重视,中低收入城镇居民已经成为城市住房弱势群体。那么中低收入城镇居民为什么会成为城市住房弱势群体呢,笔者认为有以下几点原因: 

　　(一)城镇房价收入比过高 

　　世界银行将房价收入比定义为:某个住宅市场上某个指定时期内销售住宅的自由市场价格平均数和该市场上家庭年收入平均数的比值。通常市场经济国家认为合理的房价收入比值是4-6[2]。有些学者认为,目前我国房价涨是很正常的,理由是我国经济持续、快速发展,人们的收入水平也有了很大提高。人们的收入水平提高了,这是事实,房价涨也是应该的,但把握尺度,房价涨应该是适度地涨,涨幅是要以收入的增加幅度为基准的。我们来看看我国2008年3月末几个主要的城市的房价与居民收入的情况。 

　　我们可以看出,在2008年3月末,深圳的房价收入比达到了16,北京、上海、广州、杭州等城市的房价收入比都超过了10,远远高于国际认为合理的房价收入比4-6的标准,这就说明了目前我国房价涨的幅度不合理了。如果考虑我国在医疗、教育等方面的社会保障体系的不完善,大部分居民的实际住房支付能力就更低了,而对于中低收入的城镇居民来说,面对如此高的房价更加买不起房子。 

　　(二)住房供给体制不完善 

　　廉租房是专门面对城镇中低收入家庭的一种具有一定住房保障性质的住房供应机制,然而就全国平均而言,廉租房的资金来源中政府的投资比重还不到一半,有1/3的资金来源于住房公积金的收益,其他1/4多来源于不稳定资金,这说明,目前廉租房政策仍然没有获得政府足够的重视,缺乏稳定和充足的资金。据统计,从1998年国家提出建设廉租房保障体系的设想,到2002年的4年中,全国受益的仅有几千户,这就是说,仅有7%左右的中低城镇收入者从廉租房制度中获得好处,这说明,廉租房建设还没有真正地解决实际问题。经济适用房是目前另外一种解决城镇中低收入家庭住房问题的供应机制,作为经济适用房,土地是无偿划拨的,相关行政事业性收费也要减免一半。国家规定,对经济适用房免征土地出让金。而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一。这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。因此,土地供应地方政府并不向经济适用房倾斜。中低收入家庭想要买到经济适用房就不容易了。国家制定经济适用房政策本意是想给中低收入家庭予以补贴,以帮助其实现购房意愿。但事实上这一政策并不到位,国家因此减少了大量土地转让收入和税收收入,这些利益很多进了高收入家庭和开发商的口袋。虽然国家及地方对购房者的申请条件进行了限制,但大量的经济适用房被富人买走,中低收入的城镇居民并没有得到太多的好处。 

　　(三)农民市民化也是很重要的有原因 

　　农民市民化,指的是在城市化进程中,让生活在农村的大部分农民,离开土地和农业生产活动,进入城市从事非农产业,其身份、地位、价值观念及工作生活方式和交际方式向城市市民转化的经济社会过程。据统计,我国农民居民化的比例为70年代12%,80年代25%,90年代30%[3]。即随着城市化的发展,越来越多的农民进入了城市,他们中绝大多数人成为城镇的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱势导致了他们收入的低下,经济实力也非常有限,因此,他们在城镇住房上都处于弱势地位。