经济学论文：南京市低收入家庭住房保障政策实施回顾存在问题及对策评析

　　关键词:低收入家庭;住房保障;廉租房;经济适用房;南京市 

　　中图分类号:F24文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)32-0088-03 

　　 

　　1南京低收入家庭①住房保障政策回顾 

　　 

　　1.1 概述 

　　2001年,南京市政府颁布了《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》,确立实施最低收入家庭住房保障制度,并确定了根据收入住房条件发放租房补贴,一些特殊对象租住政府或单位建设、购置的廉租房,按有关规定给予租金减免的保障方式。2002年,经济适用房(以下简称经适房)保障政策的提出,一方面使住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭;另一方面,也使廉租房与经适房保障政策共同构成了南京住房保障的两大基本政策。 

　　2002-2008年,南京住房保障政策一直由租赁补贴、实物配租、租金减免构成的廉租房保障政策和购买经适房政策为主。2008年6月,《解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《2008-2010年南京市解决城市低收入家庭住房困难发展规划纲要》正式向社会公布,再一次扩大了低收入家庭享受住房保障的范围,使之后的低收入家庭又扩大了6.5万户。2008年6月《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的最后出台,是对近几年来保障政策的最后完善。在具体政策中廉租房租金减免形式被改为了购房补贴形式,进一步加大了保障水平,并延续至今。 

　　 

　　1.2 廉租房政策 

　　2001年,南京市政府颁布了《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》,并开始确立廉租房的保障制度。2004年初,南京提出了储备1 000套廉租房的目标,计划在三年时间内,于经适房小区(主要集中于兴贤佳园等)全面建设廉租住房。 

　　2005年9月2日,市政府颁布了《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》,明确提出了建立南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障制度,并确立了对符合条件的低收入家庭实行以发放租赁住房补贴为主,租金核减、实物配租为辅的保障制度。在2008年,租金减免政策由购房补贴所替代,租金减免不再列入廉租房保障政策。 

　　 

　　1.3 经适房政策 

　　南京市政府在2002颁布的《南京市城镇居民低收入家庭住房保障试行办法》确定了经适房的保障政策,开始由政府正式建设价格相对低廉的一定规模的经适房,由符合条件的低收入家庭购买,用于解决以低收入家庭为主的住房困难和拆迁安置问题。 

　　自2002年以来,市政府在江南八区规划建设了50个经适房项目,用地总面积近2万亩,总建筑面积1 300万平方米,共15.66万套住房。统计截至2007年底,经适房项目累计投资额达137亿元,开工建设823万平方米,竣工交付621万平方米,6.9万余套。 

　　 

　　2近几年南京市低收入家庭住房保障实施特点 

　　 

　　2.1保障方式 

　　2.1.1 货币保障 

　　南京市现行对低收入家庭的货币保障方式主要是廉租房政策中的租赁补贴和购房补贴。 

　　租赁补贴的方式是南京政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴,由其自行承租住房的政策。而购房补贴又是指南京政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时,向其发放的保障性购房补贴。 

　　2.1.2 实物保障 

　　实物保障方式是指主要针对低保家庭的廉租房实物配租政策和对于低收入家庭的购买经适房政策。 

　　廉租房的实物配租,就是南京政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。同时,在2008年新出台的规定中,有一定支付能力的家庭,可申请购买其实物配租房屋的部分产权。 

　　购买经适房,主要指的是对于部分低收入住房困难家庭享有的购买政府提供的政策优惠,限定供应对象、销售价格和面积,按照合理标准建设,具有社会保障性质的政策性住房。此外,购买经济适用住房满5年可以转让,不满5年的不得直接上市交易。 

　　 

　　2.2保障对象的筛选与资格确定分析 

　　2.2.1 租赁补贴 

　　租赁住房补贴,作为廉租房保障政策的一种,其一直作为重要手段对低收入家庭实行保障。 

　　2005年,租赁住房补贴的标准为家庭收入符合人均月收入260元以下的最低生活保障标准、享受最低生活保障6个月以上、家庭人均住房使用面积8平方米以下这三个基本条件,具体补贴数不足8平方米部分每月每平方米补贴20元。在2006年,全市共有1 900多户接受了该项补贴,而对于全市不到40 000户的低保家庭来说,这样的覆盖率并不高。因此,2006年市政府将人均住房适用面积由8平方米提高至12平方米,对于补偿金额就按照了原来8平方米的1.5倍来计算补贴金额,这使得在2007年底时总共有2 200户家庭获得了住房租赁补贴。2008年出台的新政策上,南京市政府将家庭人均月收入的门槛提高到750元,家庭人均住房使用面积也上升至15平方米,具体补贴数变为不足17平方米部分每月每平方米补贴10元,低保户为14元。 

　　2.2.2 购房补贴 

　　对购买商品住房和二手房,申请保障性购房补贴的低收入住房困难家庭,按现有住房与人均住房建筑面积17平方米之间的差额,每人每平方米补贴720元。其申请条件是城市低收入住房困难家庭并且购买商品住房或二手住房的家庭,并且没有享受其他的保障政策。 

　　2.2.3 实物配租 

　　在2005年出台的廉租住房保障措施细则上,明确指出了除了满足租赁住房补贴的条件外,必须是年满60岁的孤老或者持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人,才有资格获得"配租"的廉租住房。这一"门槛"使较多低保户家庭无法拿到真正的廉租房。 

　　在2008年新出台的廉租住房保障实施细则中,实物配租的条件已经变化,孤老和残疾人只成为申请的满足条件之一,连续享受城市最低生活保障2年以上,且无住房的低保家庭也可成为廉租房的申请用户。南京"十一五"住房建设纲要中,制定的计划为每年建设200套廉租房,2009年初,政府通过市场手段向社会筹集4 000套房源,其中1 000套用于实物配租廉租房。 

　　2.2.4 购买经适房 

　　2004年的《南京市经济适用住房管理实施细则》规定了经适房的申请标准,主要是针对于当时的低收入家庭,满足的条件为家庭人均月收入在本市政府公布的本市最低工资标准(2003年为540元/人*月)以下;家庭人均住房使用面积8平方米(含)以下;在本市实际居住,且夫妇至少一方具有本市常住户口满2年这些条件。 

　　而在2007年南京展开的住房大调查中,江南八区内的低收入家庭经调查有10多万,这些家庭既没有能力购买经适房,又达不到申请廉租房的条件。因此,在同年,南京市将收入控制线划为了750元/(人*月),住房使用面积为15平方米以下,使得收入与面积控制线与廉租房持平,这是第一次将两者的标准统一,也体现了南京市政府对保障政策对象的基本统一。 

　　2.3 保障力度 

　　2.3.1 保障目标 

　　江南八区符合最新住房保障双控线的有6.5万户,到2010年住房保障将基本覆盖城市的困难家庭,实现应保尽保。在《南京市2008-2010年城市低收入家庭住房保障规划》中,南京市政府提出了江南八区的保障目标。