近几十年来，西方 经济 学家曾发表了许多篇极重要，而且颇富创意的有关农业租佃制度的 理论 研究 （注：例如下列几篇作品：Forinstance:P.K.Bardhan and T.N.Srinivasan,"Cropsharing Tenancyin Agriculture:A The orctical andEmpirical Analysis,"AmericanEconomic Review 61 (March 1971):48-64,S.N.S.Cheung,The Theory ofShare Tenancy. (Chicago: University of Chicago Press,1969),J.C.Hsiao,"The Theory of Share Tenancy Rcvisited," Journalof Political Economy 83, No. 5(October 1975):1023-32,A.y.C.Koo,"Towards a More General Model of Land Tcnancy and Reform,"Quarterly Journal of Economics 87, No.4 (Novcmbcr 1973): 567-80,J.D.REid jr.,"Sharecropping and Agricultural Uncertainty,"EConomic Development and Cultural Change 24 (April 1976):549-76, and J.E.Stiglitz,"Incentives and Kisk Sharing inSharecropping."Review of Eoonomic Studies 41 (April 1974):219-56.），可供我们研究 中国 土地制度史 参考 ，帮助我们走出经典理论的狭小天地。这些论文涉及到一个基本概念--一般均衡(generalequilibrium)。古老的地租理论认为，从资源配置的观点来评价，经营地主的农场比租佃地主的农场优良，因为经营地主在他已知的耕地面积上将使用劳动力，使其边际产量恰好等于他支付的边际工资成本，此时经营地主的净所得达到最大化，而所投用的土地资源与劳动力资源都是恰到好处。此时资源配置的效率最佳。如果换成租佃制，佃户只能拿到边际产量的一部份，所以只愿意投入较少的劳动力，因而无法达到资源的最佳配置。新的地租理论，也就是一般均衡论，则完全推翻了上述古老的地租理论。
一般均衡论是筑基于两项基本假设。第一，土地产权私有，私有产权包括自由选择经营自己财产的权利。第二，人们有人身自由，可以自由决定如何使用其劳动力。地主利用财产权，选择对他最有利的，也就是净所得最高的地土经营方式；佃户则选择最佳方式来投放劳动力，以取得最高净所得。对地主而言，如果乙经营方式优于甲经营方式，他就会放弃甲经营方式而改采乙经营方式。对于佃户而言，如果乙处的收入高于甲处，他也会改投他的劳动力。这样竞争选择的结果，各种土地经营方式的最后结果会彼此看齐，不分辕轾。因此，各种不同的地土经营方式可能同时并存于一个 社会 ，维持这样的一般均衡状况。
中国自秦朝以来就建立了私有制财产制，大半的耕地在大多时期属私人所有，握有耕地产权之人享有选择土地经营方式的自由。自秦朝以来，大多数人民属于编户齐民，享有由由支配其劳动力的权利。这里我们是指人们有选择的自由。有的时候，一旦选择确定，其支配劳动力的自由可能丧失，譬如说，一旦决定自卖为奴，其劳动力便将由主人支配。总之，从秦朝开始，中国就具有出现一般均衡的条件。事实上，秦汉时期的中国社会确实呈现耕地经营制度的一般均衡状态，多种经营方式并存。此后两千年，中国境内的资源存量（如耕地与人口数量）及其他生产条件发生变动，有的经营方式变得相对的不利，人们便调整他们的选择，结果是有的地土经营方式被淘汰，在社会上 自然 消失；而相对有利的经营方式得以保存下来或推广。
在下面讨论土地经营方式的演变过程中，我们只限于私有土地，只有在私有耕地上土地所有人握有产权，可以选择经营方式，至于国有土地、公田、学田、官田、屯田、职田等，另有决策过程，不能任由私人选择。有的时候，甚至公有土地也是仿照最通行的私产经营方式。在私有土地方面，我们也不去讨论自耕农的经营方式，因为尽管历朝的自耕农人数众多，他们的经营方式相当一致，而且历朝很少变化。我们要讨论的是地主的经营方式，他们握有土地，但缺少足够的劳动力，不得不向外寻求劳动力。不同经营方式的区别主要表现在取得劳动力的方式。也因此，不同经营方式的相对优势主要是取决于劳动者的工作意愿，不同来源的劳动者表现出不同的工作意愿。至于生产的规模经济，在机械化耕作出现以前，其 影响 十分有限。
首先被淘汰的土地经营方式是以奴隶耕作。在秦以前，中国只有官奴婢，而无私奴婢。官奴婢不能做为农场劳动力的主要来源。第一，官奴婢是战犯及刑事犯改降而来，为了取得官奴婢必须维持十分强大的权力机构，其交易费用奇高。第二，官奴婢的来源缺乏弹性，不能按农业生产的需要来调整人数，奴隶太多养活起来不经济，奴隶太少又恐不够用。第三，战俘及罪犯被降为奴婢，常心怀怨恨，不但怠工，而且常思逃亡或破坏，所以工作意愿不仅是零，而且是负值。有人根据诗经上的两个诗句，判断周代有驱使两万名官奴肃耕作的大型农场。两万名耕种者至少要散布在百万亩以上的土地上，而且当时的农田是遍布着纵横的沟洫，为了防止两万名奴隶逃亡，并强迫他们在广大面积土地上操作，至少要三四千武装人员来监督。这是交易费用极高的农场，在现实世界上是不可能出现的。
到了秦代，私产制度普遍建立，随之出现了私奴婢。私奴婢被视为主人的财产，既然可以合法享有其他财产，当然也可以合法蓄养奴婢，私奴婢市场随之出现，《汉书王莽传》说：
"秦为无道，坏圣制，废井田……又置奴婢之市，与牛马同栏"。
奴隶变成了商品，可以在市场上合法买卖，奴隶的供应才有了价格弹性。至此，中国社会上有了两种平行的劳动力市场--奴隶市场与雇工市场。两种取得劳动力的方式可以互相置代，奴价太高则雇工，工资太高则买奴。
官奴婢是战俘或罪犯，是纯粹强迫性的劳动，工作意愿是零或负值。私奴婢是当事人出卖的，人们有权出卖自己为他人之奴婢，父母根据亲权可以出卖子女为奴婢，丈夫有夫权可以出卖妻子。这些人进入奴隶市场并非百分之百的强迫性，他们的工作意愿不是零或负值，但是也不太高，因而监督奴隶操作还是相当困难。奴隶可以用来操作家务，或是工作比较集中的行业，如矿业，容易监管，但若要从事在平面上展开的农业生产，就难以监督。秦汉时期有了私奴婢市场，可能曾出现过使用奴隶耕作的农场，但农场规模不会太大，否则无从管理。
到了南北朝，奴隶市场一度大为盛行，这是人为制度造成的结果。北魏的均田法规定，良人男夫十五以上受露田四十亩，妇人二十亩，奴婢按照良人的标准，同额受田。不但如此，受田的奴婢之课调较良人减半，即"奴任耕婢任织者，八口当未娶者四"。在这种制度下，购买奴婢是取得土地的捷径，土地与劳动力一举而两得，而且还享受税赋减半的优待，于是人们群起开办奴隶农场。这就形成了中国 历史 上"耕当问奴，织当问婢"的时期，北朝富户蓄奴之风大盛，往往一户奴婢数千。
北朝政府很快就看到，在这种制度下，不但课调减少，而且耕地不敷分配，必须改弦更张。北齐政府首先对每户奴婢受田之人数加以限制，限外奴婢不得受田，也不必纳税。隋朝炀帝即位，索性全面废止了奴婢受田，蓄奴之家便完全失掉蓄养奴婢的优惠条件，奴隶低下的工作意愿便使得奴隶农场变成相对不利的经营方式，很快就在全国范围内式微。
宋时北方在金人占领的地区，突然出现奴耕的第二次高潮。金人在北方原是过的游牧生活，进据中原后企图从事农业生产。在这同时，金人掠取了大量汉人为奴，尝试奴耕，但是并不成功。"金史"食货志载，金世宗大定二十三年(1183)，调查猛安谋克的户口，正口4，812，669人，奴婢1，345，967人，占猛安谋克全人口的21%。这些奴隶最初大半是在农场上操作。不过，猛安谋克各户主很快就发现使用奴隶耕种远不如其他农业生产方式的效益高，所以纷纷出卖手中奴婢，另行召募佃户来种田。金世宗为了防止这种转变，下令禁止猛安谋克出卖家中奴婢，也不许将名下土地出租给佃户。"金史"食货志载，大定二十一年(1181)金世宗对宰臣说：
"山东大名等路猛安谋克户之民，往往骄纵，不亲稼穑，不令家人农作，尽令汉人佃莳，取租而已。……近已禁卖奴婢，约其吉凶之礼，更当委官阅实户数，计口授地，必令自耕，力不赡者方许佃于人"。
金世宗高高在上，不了解农场经营实况。其实，并非猛安谋克户不肯令家人农作，也不是他们的家人不懂农耕。他们的家人大多是在华北地区被俘获的汉人百姓，本系农民，善于稼穑。但一旦变为奴隶，便丧失工作意愿，"干活大湖弄"，甚至存有反抗怠工心理，效率低，管理监督不易，远不如自动自发的佃户工作辛勤。猛安谋克户出卖奴婢，出佃耕地，是在打最实际最自然的经济算盘。金世宗的一纸禁令是无法扭转这种制度上的相对优劣，无法挽回这种趋势，金代后期，奴耕很快绝迹。
很久以后，在清朝初年，金人失败的经验又被重复一次。满州人入关后在华北地区进行圈地运动，将汉人民田划为旗地，赏赐给满人贵族，原来的汉族居民被降为类似奴隶的身份，在旗人家中操作，其中很多人被安排在田间工作。清政府也再三明令，不许旗地领地将土地出卖或出佃。然而这些旗地农场都连年亏损，许多旗人就暗地将土地出售。清政府曾下令禁止旗地买卖交易，甚至将出售的旗地赎回，赐还原主。然而这种趋势也是无可阻遏，到咸丰二年(1852)，清政府不得不全面开放旗地，准许公开自由买卖。
另外一种在历史后期逐渐没落的经营方式是雇工耕种的农场。雇工耕种的农场在秦汉时已很普遍，很多有名人物都曾在农场中当过雇农，如陈涉、儿宽、第五访、孟尝等人。那个时候的农场工人有相当的人身自由，所以才有"带经而锄"及"为人庸耕以资学"这类佳话传下来。一般说来，到农场当雇工的人都是自愿就雇，有相当的工作意愿，但是仍然需要雇主的监督（注：农业生产工作要在平面上展开，不能集中于小面积内操作，而且产品或工序质量不易检查，要到收成时才见分晓，所以农业是最难监督的生产部门， 现代 工业 各部门也有监督 问题 ，是管理 科学 的主要研究课题之一。在非市场经济中，另有管理办法，设计出十二项监督检查指标，但仍难以周全，若把监督指标增加到几十个，则太烦琐，交易成本太高。市场经济则将多项指标简化为一，即利润指标，利润挂帅。在非市场经济中，如果指标选择不当，不但经营效率差，而且扭曲生产行为，浪费大量资源。例如，油田钻井工作的指标以直线公尺(liner meter)度量，导致高加索油田打的都是浅油井，因为打一公尺的深井比打一公尺的浅井要耗费更多的工作量。又如拖拉机的生产指标是以马力及台数为准，结果拖拉机厂都不生产零组件。拖拉机站每购置十台拖拉机，便要多买一台闲置在库房里，以便以后拆卸成零组件备用，西方观察家称之为吃人制度(Cannibalism)。）。譬如说，"带经而锄"这种事，在雇主眼中就算是怠工，应受取缔。在雇用雇工耕作的农场中，监督工作的难度，也就是单位产量的监督费用之多寡，要受下列因素的影响。第一，与地形地貌有关，丘陵地区的耕地比平原的耕地难以监督。梯田或沟渠纵横的田地也会增加监督人力。第二，单一作物比多熟耕作制，粗放耕作比精耕细作，都较容易监督。第三，雇工经营的地主要考虑租佃地主的净收益，看那种经营方式的净收入高，以定选择取舍。换言之，租佃地主的净取益是经营雇工农场的机会成本，应该进入后者的成本函数中，综合以上几种因素，雇工操作的农场之单位监督成本是南方高于北方。
农场规模愈大，监督愈困难，单位产量的监督成本愈高。因此，经营地主要先找出一个合适的规模，我们可以称之为雇工农场的临界面积，超过这个面积，雇工耕种就不经济，地主会觉得监督不到，照料不来。景甦、罗仑的《清代山东经营地主底社会性质》一书中（注：景甦、罗仑《清代山东经营地主底社会性质》1959，页57。），列有131家经营地主，每户地主平均拥有耕地1780亩，但大部分耕地都是租佃户去耕种，雇工耕种的面积平均每户只有360亩，而且没有一家的经营农场面积超过500亩。也许500亩就是山东地区经营农场的临界面积。这个临界面积愈向南愈缩小；在东北奉天地区大约是900亩上下（注：李文治编《中国近代农业史资料》第一辑，页682。），山东是500亩左右，河北则在200-300亩之间。
如果租佃地主的净收入（也就是经营地主的机会成本）上升或雇工的工资上升，经营农场的成本曲线便上升，其临界面积随之缩小。当临界面积缩小到一定程度，经营地主就不愿再费心经营这么小的雇工农场，索性全部转化为租佃方式，这种转化首先在南方出现，明末时已有明确记载，经过几百年的不断 发展 ，到了清末民初，江南地区的地主已将他们的全部耕地出租给佃户，难得找到一家经营地主。
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